回首2016年中國樓市新政，在去庫存背景下，采取先松后緊政策，上半年首付比例下降、契稅營業(yè)稅下調(diào)、營改增落地......一系列利好政策頻頻發(fā)布，助力去庫存；到了9月底，政策開始轉(zhuǎn)向，各地相繼收緊調(diào)控，限購政策重新出臺，公積金降額，讓火熱樓市瞬間降溫。而隨州樓市似乎沒有受到太大影響，始終趨于平穩(wěn)。一句話概括，2016年中國樓市政策基本就是兩條線：熱點城市限購調(diào)控、三四線城市大力去庫存。
很顯然，隨州屬于去庫存行列，2016年中央和地方出臺了哪些政策？對隨州樓市及購房者又有什么影響？讓我們回到2016年初，沿著時間線逐一回顧。
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2016樓市年終總結(jié)①：隨州城區(qū)商品房成交130萬方 均價3770元/㎡
2016樓市年終總結(jié)②：17次推盤！從開盤次數(shù)摸清這一年的隨州樓市
2016樓市年終總結(jié)③：營銷出新72變！盤點刷爆隨州地產(chǎn)圈營銷大事件
2016樓市年終總結(jié)⑤：小城變大樣！多項重點規(guī)劃落實助力隨州樓市發(fā)展
2016樓市年終總結(jié)⑥：四問2017年隨州樓市 房價會漲？該不該買房？
全國性政策：“先松后緊”
一、降首付（首套房首付比例最低降至20%）
2月2日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
這是2015年7月以來，央行第二次調(diào)低首付比例。相比之前，二套房調(diào)整幅度較大，從去年7月之前的60%，調(diào)整為30%，購二套房的首付比半年前下降了一半。
這就意味著進一步降低購房者貸款買房的門檻，不論是剛需還是改善都是利好的。
在政策落實方面，20%的首付比例在隨州已經(jīng)大面積實行，但是，針對同一個樓盤，合作的多家銀行執(zhí)行的政策各不相同，且放貸較慢。到年底，有部分大銀行首套房貸最低首付為20-25%，部分為三成。
二、國管公積金暫停
2月17日，中央國家機關(guān)住房資金管理中心發(fā)布公告，2016年2月14日暫停受理個人住房貸款政策性貼息申請。目的是為更好地支持繳存職工使用住房公積金個人貸款購買自住房。國管公積金強調(diào)，購房職工可正常申請住房公積金個人貸款。
一般來講，公積金推出政策性補貼這種方式，目的是為了更好的支持繳存職工使用住房公積金個人貸款購買自住房。因此，該政策不妨礙購房者用公積金貸款買房，相反的購房者不僅可以選擇公積金貸款，如果額度不夠，也可以選擇公積金和商貸的組合貸款。
三、公積金存款利率上調(diào)
2月21日起，調(diào)整職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準利率執(zhí)行。此次調(diào)整后，職工住房公積金賬戶存款利率上調(diào)提升至1.50%。
此次公積金政策調(diào)整目的是減少公積金非購房提取，吸引公積金繳存職工減少提取率。但從這一利率變化看，影響非常小，例如三月定存改為一年定存，按照目前的利差計算只有0.4%，按照一個余額10萬的職工計算，每年也只多400元的利息。因此，這一政策調(diào)整，對隨州市民影響不大。
四、降契稅 營業(yè)稅
2月22日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門聯(lián)合發(fā)文，將調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅，對個人購買家庭僅有的一套住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
另外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅，自2016年2月22日起執(zhí)行。
打個比方，就拿一套建筑面積約165㎡的超大戶型房源來說，以隨州樓市行情來看，首次購房單價為3800元/㎡，那么總房價則為62.7萬元。按照新政調(diào)整前，超過144㎡的房屋契稅稅率是3%，就需要繳納18810元；新政稅率調(diào)整后只需繳納1.5%，這樣就對半省下了9405元的稅費。若是二套購房，契稅稅率由原來的3%調(diào)整為2%，那么需繳納12540元，就減免了6270元的稅費。也就是說買房越大越劃算。因此，有條件的家庭更愿意購買四房、五房，一步到位。從之前的全國二胎放開到如今契稅、營業(yè)稅雙調(diào)，隨州房地產(chǎn)市場的大戶型更受市民所親睞。
五、降準（下調(diào)存款準備金率）
2016年3月1日，中國人民銀行決定，普遍下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，以保持金融體系流動性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。
這次降準也是2016年的第一次降準，對于隨州的購房者來說，近期層出不窮的刺激政策難免會引起一定程度的恐慌，松動的信貸讓購房者難以再期待價格下調(diào)回歸合理。降準以后銀行后續(xù)資金將更加寬裕，房貸有望繼續(xù)寬松，購房者壓力持續(xù)降低。所以對于隨州的購房者來說，若繼續(xù)觀望可能會錯過最佳購房時機、增加購房成本，積極入市是比較明智的做法。
六、營改增
5月1日，在全國范圍內(nèi)全面實施營改增，全稱營業(yè)稅改成增值稅改革，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)及生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)納入增值稅征稅范圍，將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。
營業(yè)稅改征增值稅是指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅，增值稅只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。而營改增落地房地產(chǎn)后，最直接的影響莫過于二手房買賣，營改增以前二手房買賣稅率大概在5.6%，而營改增后稅率則降至5%，降低了應(yīng)繳納的稅費。
七、公積金最高繳存比例下調(diào)
5月1日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，為減輕企業(yè)負擔(dān)，增強企業(yè)活力，促進增加就業(yè)和職工現(xiàn)金收入，階段性降低住房公積金繳存比例。5月1日起住房公積金繳存比例不得超12%。
降低公積金繳存比例對房地產(chǎn)市場不會有太大影響。首先是12%以上的繳納比例者占的比例相對較小，所以新政一旦實施，對隨州的大多數(shù)民眾的影響不大，相反會拉近差距，其次，純公積金貸款比例很少，公積金對職工購房提供的支撐力有限。
八、鼓勵個人出租房 允許商業(yè)房改租賃住房
5月4日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施等工作。此次會議對發(fā)展住房租賃市場提出四項舉措，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優(yōu)惠以及市場規(guī)范方面，給予住房租賃市場支持。
就目前形式來看，全國仍至隨州商業(yè)用房去庫存的壓力依舊大。允許將商業(yè)用房改建為租賃住房對外出租，有利于解決隨州部分滯銷商業(yè)用房的去庫存問題。
九、住建部：“租購并舉” 稅收政策出臺
在5月6日的新聞發(fā)布會上，住建部副部長陸克華介紹，國務(wù)院常務(wù)會議已原則通過鼓勵租賃市場發(fā)展的六項措施，即培育市場供應(yīng)主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設(shè)、稅收優(yōu)惠和鼓勵金融機構(gòu)加大支持，以及加強住房租賃監(jiān)管。
隔斷間在部分地區(qū)曾作為違規(guī)行為，而此番隔斷間重出江湖，可以看做是增加了中小戶型租賃住房的有效供應(yīng)，二是可以適當(dāng)降低承租人租金的負擔(dān)，三是有利于規(guī)范住房私自改造出租行為。
十、全國二十余城市出臺樓市調(diào)控新政
2016年9月30日，北京市人民政府發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，包括二套房首付提高至50%等。9日內(nèi)，北京、天津、蘇州、成都、合肥、廣州、南京、深圳、濟南、無錫、武漢、鄭州、東莞、福州、惠州、南寧、蕪湖、佛山、珠海、廈門等22個城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策。
之后到年底，已經(jīng)有超過25個城市出臺了50多次樓市調(diào)控措施，多地調(diào)控政策下，熱點城市購房門檻提高，使得各類炒房需求減少，進而促使市場交易出現(xiàn)下滑。
自9月30日北京限購以來，全國已經(jīng)有超過25個城市50多次先后發(fā)布樓市調(diào)控措施。專家預(yù)測，本次調(diào)控周期起碼持續(xù)6-9個月，甚至有可能周期拉長到2018年。20個城市城市房價將出現(xiàn)10%以上的價格下調(diào)空間。目前，隨州還沒有納入調(diào)控城市，主要任務(wù)仍是“去庫存”。
地方政策：去庫存
隨州樓市五大方向定調(diào)去庫存
2016年年初，隨州政府及相關(guān)管理部門結(jié)合本土房地產(chǎn)行業(yè)實情，出臺相應(yīng)政策，五大方向定調(diào)去庫存，如銀行貸款、金融支持，貨幣安置化，創(chuàng)新政策支持鼓勵農(nóng)民工進城買房等，積極鼓勵購房需求釋放，促使隨州房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
鼓勵農(nóng)民工進城買房
2月25日，市委常委、副市長袁善謀、副市長陳維就隨州房地產(chǎn)市場發(fā)展進行了座談?wù){(diào)研。他們提出，要把“去庫存”政策抓到位，落實好房地產(chǎn)相關(guān)政策，做好鼓勵農(nóng)民工進城買房及棚戶區(qū)改造工作，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，做好我市房地產(chǎn)去庫存工作。
強力推進貨幣化安置
2016年，省政府下達我市棚戶區(qū)改造任務(wù)為，新開工9000套，基本建成3750套，分配入住2750套，貨幣化安置4550套。其中市本級新開工6224套，公司承擔(dān)4114套棚戶區(qū)改造，占市本級的66.6%，預(yù)算資金32.92億元。
隨州全面實行公租房貨幣化補貼制度，加大棚戶區(qū)（城中村、城郊村）改造貨幣化安置力度。積極推進集體土地上房屋征收貨幣化安置。有效打通棚改安置房與商品住房市場流通，可為隨州消化一定的庫存。
擬農(nóng)民、農(nóng)民工住房公積金繳存使用協(xié)議
4月份，隨州擬農(nóng)民、農(nóng)民工住房公積金繳存使用協(xié)議，凡我市行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)民、農(nóng)民工，均可自愿以個人名義申請繳存住房公積金。
農(nóng)民、農(nóng)民工繳存者足額繳存住房公積金6個月（含6個月）以上，且繳存余額達到6000元（含6000元）以上，符合我市住房公積金個人貸款政策規(guī)定，并承諾在貸款還款期間連續(xù)正常繳存公積金的，在城鎮(zhèn)購買、建造、翻建、大修、裝修自住住房時，可以申請住房公積金個人貸款。貸款額度最高不超過30萬元。貸款期限最長不超過30年，且借款人男性不得超過55周歲，女性不得超過50周歲。
公積金政策放寬 異地貸款全面推行
10月份，隨州放寬了公積金貸款的使用條件，在全省率先推出了《隨州市住房公積金異地繳存本地購房(裝修、商轉(zhuǎn)公)貸款實施辦法》，出臺了《隨州市城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)人員住房公積金繳存、提取和貸款辦法》。
我市還鼓勵本地繳存異地購房貸款，異地購房的家庭，可使用在隨州繳存的住房公積金辦理貸款。并允許繳存職工購房時，同時申請使用父母、子女的住房公積金，充分發(fā)揮住房公積金在家庭代際間的互助作用。
商品房實行“一房一價”
9月1日起，《湖北省商品房銷售明碼標價規(guī)定實施細則》正式施行。同時，隨州市商品房也嚴格實行“一房一價。”實施細則”要求房地產(chǎn)開發(fā)商對所售商品房均需明確標示樓盤基礎(chǔ)信息與收費規(guī)定，實行“一套一標”、“一房一價”。對未實行“一套一標”的開發(fā)商，可依據(jù)《價格法》，對每套最高處以5000元罰款；如果涉嫌價格欺詐，處以5萬到50萬元罰款；情節(jié)嚴重的，責(zé)令停業(yè)整頓，或吊銷營業(yè)執(zhí)照。
一房一價，房價公開透明，購房者明白消費。明碼標價的規(guī)定出臺，自然是一種有效的調(diào)控手段，隨州首次將樓市房價透明公開提到重要位置，有利于規(guī)范樓市的發(fā)展方向。
過去新盤開盤時，開發(fā)商的報價都是以均價為對外宣傳價格，然后根據(jù)銷售狀況，將不同的房源標注不同的價格，這樣既可以規(guī)避監(jiān)管部門的檢查，又可以起到吸引顧客的作用，因此不少購房者沖著廣告上的低價房源信息去，卻買不到宣傳中價格的房源，現(xiàn)在一房一價就不存在這樣的問題了。
房產(chǎn)局開展市場大檢查 現(xiàn)場下達21份整改通知
按照省、市統(tǒng)一安排部署，11月開始，市房產(chǎn)局成立工作專班對市城區(qū)內(nèi)48個在建在售樓盤進行了全面清理大檢查。
檢查發(fā)現(xiàn)，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在超越資質(zhì)等級開發(fā)經(jīng)營、未取得預(yù)售許可證擅自預(yù)售房屋、未按照規(guī)定備案或保存、移交物業(yè)承接查驗資料等方面的問題。檢查過程中，對存在問題較多的、違規(guī)情節(jié)嚴重的開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)場下達了行政執(zhí)法責(zé)令整改通知書21份。這一舉動，有效的推動房地產(chǎn)市場走向規(guī)范化、制度化、法治化發(fā)展。
2016年隨州最后一次調(diào)整住房公積金使用政策
12月份，繳存職工連續(xù)足額繳存住房公積金達3個月以上，在城鎮(zhèn)購買住房可以申請公積金貸款。異地繳存住房公積金職工連續(xù)足額繳存住房公積金達6個月以上，在我市城鎮(zhèn)購房可以申請公積金貸款。
金額不得超過本人及配偶、父母、子女賬戶余額的70%。提取金額與貸款額之和不得超過購房總額。繳存基數(shù)不低于我市統(tǒng)計部門核定的上年度職工月平均工資，繳存比例不低于10%。
裝修提取金額不得超過本人及配偶帳戶余額的70%，提取、貸款總額合計不得超過15萬元。
此次公積金政策調(diào)整，本地繳存時長從6個月降至3個月，大大降低隨州購房者公積金貸款的門檻。
結(jié)語：無論是從全國推行的首付比例下調(diào)、降契稅營業(yè)稅，還是從地方上的加大棚改貨幣化安置比例、鼓勵農(nóng)民工進城購房、公積金政策放開等多措并舉、因城、因地實策，對隨州樓市去庫存起了一定的推動作用，促進房地產(chǎn)市場健康規(guī)范有序發(fā)展。
（注：此文章為隨州房產(chǎn)在線原創(chuàng)文章，禁止轉(zhuǎn)載，違者必究。此外，掃描下方二維碼，關(guān)注隨州房產(chǎn)在線微信公眾號，即可參與幸運大抽獎活動哦！）
