正值樓市“金九銀十”交替之際。過去一年，全國一、二線城市樓市的迅猛上漲讓許多人“措手不及”，而樓市的過熱也迎來了政策的調(diào)控。自9月30日晚間至10月6日，短短七天時間，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策。緊接著又有珠海、東莞和福州三座城市重啟限購限貸，再加上嚴格樓市管理的惠州，使得本輪全國加入調(diào)控行列的城市達到19個。
分析人士指出，這意味著去年“330”樓市新政以來全面寬松政策迎來拐點，樓市或?qū)⒔禍?，預計這股調(diào)控浪潮或?qū)⒗^續(xù)，“銀十”成交量或?qū)⑾禄?。不過，隨著樓市的降溫，資金往哪兒去，又成為新的焦點。
限購限貸為樓市調(diào)控新政核心內(nèi)容
記者梳理發(fā)現(xiàn)，國慶期間各地出臺的樓市調(diào)控政策內(nèi)容雖有異同，但核心內(nèi)容都是限購限貸：
——限購。在本輪出臺調(diào)控新政的十幾座城市中，基本都涉及重啟或擴大限購，其中合肥、南京限購政策比較嚴格，本地戶籍禁購第三套新房（限主力成交區(qū)域）；蘇州涉及的行政范圍*大，下轄的吳江區(qū)、昆山市、太倉市也納入了限購范圍。
——限貸。梳理多地的調(diào)控政策，常見政策為提升二套房首付至四成或五成。其中，蘇州力度較大，不但第三套禁貸，二套房首付（貸款未結(jié)清）也提升到了八成；北京則進一步擴大了二套房認定范圍。
廈門大學管理學教授戴亦一認為，從某種程度上來說，這一輪市場的瘋狂跟高杠桿效應密不可分。多地限購、土地政策以及限貸政策都是從供需兩端去杠桿的典型措施。
業(yè)內(nèi)分析認為，從各地集中出臺的政策看，主要以二線城市為主，而且基本都是前期房價漲幅較高的城市。“預計后續(xù)還將有更多城市升級樓市調(diào)控政策?！敝性禺a(chǎn)**分析師張大偉認為，這一輪限購政策，對外地戶籍的購房資格和信貸資格開始收緊，意味著房價的調(diào)控從過去的一線全面蔓延到二線城市。不過，一些分析人士認為，在一些樓市火爆的同時，一些城市仍然面臨去庫存的壓力。
還有哪些城市可能跟進限購？
業(yè)內(nèi)人士分析,未來,石家莊、青島等房價漲幅較快的城市,仍有出臺限購政策的可能。
實際上,從2010年到現(xiàn)在,中國樓市從限購到取消限購再到重回限購,在政策上已經(jīng)走過一個來回。高峰時,全國有46個城市實施限購政策,后陸續(xù)取消限購,只剩下北上廣深和三亞維持限購,如今一眾城市又重回限購行列。
業(yè)內(nèi)人士分析稱,從后續(xù)市場走向看,以下城市限購可能性比較大:石家莊、青島、昆山。這些城市有一個共同點是從地理位置上看,要么是經(jīng)濟發(fā)展比較不錯的重點二線城市,要么就是位于一線城市周邊的城市。其次是這些城市樓市已經(jīng)趨于活躍,而且房價增幅過快。因此,這些城市都有可能出臺各類版本的限購做法。
中原地產(chǎn)**分析師張大偉認為,從各地集中全面出臺政策看,其中主要以二線城市為主,而且基本都是前期房價漲幅較高城市。從出臺政策的城市特點看,可以判斷,未來還有多個城市會出臺調(diào)控政策。最后有可能將有15-20個城市形成本輪調(diào)控政策風暴。
不過,在一些城市樓市火爆的同時,一些城市仍然面臨降庫存的壓力,未來有望出臺寬松政策,如沈陽等。因此,未來整個樓市的調(diào)控將會更多地呈現(xiàn)出“因城施策” 的樣態(tài),逐步向中央“一城一策”的調(diào)控思路靠攏。
密集調(diào)控政策下房價會降嗎？
國慶期間,各地密集出臺樓市調(diào)控政策。無論是剛需人群還是投資人群,似乎都在問這么一個問題:“十一之后房價會降嗎?”
某中國研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,中國樓市政策的拐點已在今年第四季度正式開啟,而市場拐點會在明年,2017年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認識到,此類市場拐點是周期性的,而非實質(zhì)性的下跌。
張大偉認為,這一輪新政策主要打擊的是投資客以及外地戶籍購房者。目前看,這一輪收緊政策,除了北京已經(jīng)接近恢復到了2014年“930”前的政策壓力,其他城市雖然力度較寬,但針對外地戶籍的購房資格和信貸資格也開始收緊。
對于本輪調(diào)控的政策效果,張大偉認為,“房價不是一直漲的,在2014年、2011年、2008年、2005年房價的確是跌的。如果房價再漲,房地產(chǎn)政策全面回歸2014年是可能的。所以投資需求基本已經(jīng)到變現(xiàn)的時候了?！?/p>
對話中原地產(chǎn)**分析師張大偉：
本輪市場走勢消化了過去2年積累的剛需
為什么這些政策集中在“930”前后特別是國慶假期這幾天釋放?
張大偉:從各地全面出臺政策看,基本都是前期房價漲幅較高城市。從出臺政策的城市特點看,可以判斷,未來還有多個城市會出臺條款政策。最后有可能將有15-20個城市參與本輪樓市調(diào)控。
哪些城市樓市可能會*先出現(xiàn)回調(diào)?
張大偉:從房價走勢看,這一輪上漲得太迅速,投資需求太集中,所以導致很多城市都有回調(diào)的可能性,但從可能性來說,依然是越核心區(qū)域、越核心城市越難跌。這是因為銀行對這些區(qū)域的信貸支持*大。
就某個城市而言,哪些房子投資風險較大?
張大偉:從過去的歷史看,房價上漲最快的區(qū)域疊加公共設施不完善的區(qū)域,一旦市場降溫,會出現(xiàn)投資客的踩踏效應,比如一線城市的輻射區(qū),投資房產(chǎn),*關鍵的不是看紙面上賺了多少錢,要看能不能變現(xiàn)。
今年以來,各地頻繁拍出高價地,這些高價地會被影響嗎?
張大偉:全國在2016年出現(xiàn)了210宗高價地地塊,這些高價地在限價及降溫的樓市下,很可能出現(xiàn)群體性煩惱。
全國密集出臺樓市新政,現(xiàn)在有聲音認為是房價已經(jīng)到了一個拐點,你怎么看?
張大偉:房價上漲的漲幅拐點到了,想跌價依然看信貸,你可以觀察貨幣基金“余額寶”的收益率,如果持續(xù)上升,那么房價的拐點也快了;如果平穩(wěn),房價短期不會跌。
投資客是不是該賣了?
張大偉:是。12月美聯(lián)儲是否會加息將決定中國信貸政策,而且如果加息,那么這一輪市場爆發(fā)基本就可以判斷到頂了。
剛需人群現(xiàn)在入手是否合適?
張大偉:買房看兩個指標,有學區(qū)有地鐵,對于剛需來說,這兩類房產(chǎn)依然可以買。大戶型這一次被全國“圍剿”,調(diào)控針對投資投機很明顯。如果是換房的,連環(huán)單需要注意控制交易時間。
中國房地產(chǎn)的周期輪還在嗎?
張大偉:認同現(xiàn)在很多人說的大周期未結(jié)束的觀點,因為中國存在戶籍城鎮(zhèn)化率和實際城鎮(zhèn)化率之間接近一個億人口的差額,也就是說,這些人已經(jīng)生活在城市,但沒有城市房產(chǎn)。高房價是影響落戶的*主要原因。本輪市場走勢的爆發(fā)很大程度上,消化了居民儲蓄和過去2年積累的剛需,所以有短期調(diào)整的必要。
