案例：日前，姜女士去年買(mǎi)的新房，產(chǎn)權(quán)證很快就辦下來(lái)了。前段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商又說(shuō)給辦土地證，沒(méi)想到產(chǎn)權(quán)證和土地證這么快就辦下來(lái)，姜女士很高興。但面對(duì)辦下的土地證姜女士卻問(wèn)題重重，產(chǎn)權(quán)證的房屋面積是60平方米，可土地證的面積卻只有10平方米，土地性質(zhì)為出讓。為啥產(chǎn)權(quán)證上的面積和土地證上的面積不一樣呢？出讓土地是什么意思？開(kāi)發(fā)商是不是把面積搞錯(cuò)了？

其實(shí)，土地證上登記的面積是指土地所有者或土地使用者在共有土地面積中所分?jǐn)偟拿娣e。房產(chǎn)證上的面積是指房屋產(chǎn)權(quán)面積。兩個(gè)證所指的面積并不是同一個(gè)概念，所以登記面積不一樣。

據(jù)悉，房產(chǎn)證上的土地面積計(jì)算，是由開(kāi)發(fā)商委托有資質(zhì)的測(cè)繪隊(duì)（一般是房管局的測(cè)繪隊(duì)）進(jìn)行實(shí)地測(cè)量的。房產(chǎn)證面積計(jì)算的結(jié)果，最終由套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e兩部分構(gòu)成。

土地證上土地面積的計(jì)算公式為：（房屋產(chǎn)權(quán)面積/總建筑面積）×總占地面積。

據(jù)了解，房產(chǎn)證上的土地面積是由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。房產(chǎn)證上的面積就是最終的實(shí)際的建筑面積。如果房產(chǎn)證還沒(méi)有辦出來(lái)，只要測(cè)繪部門(mén)已經(jīng)測(cè)繪，那么現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪的面積就是產(chǎn)權(quán)面積。

建筑面積亦稱建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。對(duì)于房產(chǎn)證面積計(jì)算，應(yīng)包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。

根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的有關(guān)的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記認(rèn)定。

另外，對(duì)于姜女士所說(shuō)的出讓土地，指的是開(kāi)發(fā)商用地取得方式的一種。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地取得方式主要有兩種，一種是國(guó)有劃撥，一種是國(guó)有出讓。出讓土地是指開(kāi)發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋?，并且根?jù)評(píng)估地價(jià)的相關(guān)比例支付了土地出讓金。其中國(guó)有出讓土地使用權(quán)有土地使用年限限定，普通住宅的使用年限一般為50年，商業(yè)用房為40年。