在房價飛上天的今天，大多數(shù)人買房只能依靠貸款，為什么呢？一次性付款錢不夠呀！但是，很多人對房貸的基本常識都不太了解，譬如，你知道即使是等額還款，還款額度也是會變得嗎？你知道貸款買房該選擇哪家銀行嗎？你知道提前還貸款有哪些是要注意的嗎？......

今天，小編為大家總結(jié)了10個買房貸款及還房貸需要了解的基礎(chǔ)常識。

一、即使是等額還款，還款額度也是會變的

很多人認(rèn)為合同約定了還貸利率，又為了方便選擇了等額還款，每個月還的錢應(yīng)該是一樣的。這恰恰是一個誤區(qū)，事實(shí)上，每年的還款金額都可能不一樣。

房屋貸款利率一般有兩個因素決定：基準(zhǔn)利率和優(yōu)惠利率。

如果上一年度基礎(chǔ)利率發(fā)生了調(diào)整，第二年的一月，每月還款金額也會調(diào)整。

二、如何選擇銀行？

如果需要提前還款，例如有的銀行約定20%以上才允許還，太苛刻了，最好選擇能夠還款要求不是很苛刻的銀行，比較一下。

小銀行一般比較快，但是需要辦信用卡等等，銀行之間是有區(qū)別的，需要好好選一選。

三、 提前還款的方式和意義

一次性付清：非常好理解，歸還所有剩余貸款本金；

還款額度不變，縮短期限:比較省利息；

期限不變，額度減少：每月壓力減少，基本不省什么利息；

提高還款額，縮短期限：最省利息，銀行一般不辦。

四、提前還款的基本流程

部分還款：先去銀行預(yù)約，填張申請單，約定還款時間，將錢存入，再去銀行辦理還款即可；

全部還款：進(jìn)入領(lǐng)取房產(chǎn)證等流程，退保險，注銷房屋抵押等。

五、 還款方式的選擇

有提前還款計劃的，建議選擇等息還款，第一個月還的最多，因?yàn)楸窘疬€的比較多，非常的節(jié)約利息。

如果選擇等額還款，前兩年繳納了大多數(shù)的利息，再提前還款的意義就不大了。

如果有雙周還之類的還款方式當(dāng)然更加省利息了。

六、 每月還款額的計算

貸款合同中都會有這個公式，也就是等額還款的公式：

每月還款額=本金×月利率×（1+月利率）還款月數(shù)次冪/[（1+月利率）還款月數(shù)次冪-1]

月利率 = 年利率÷12

有一種特殊情況， 就是當(dāng)一月份的時候，如果上一年度基準(zhǔn)利率發(fā)生了調(diào)整，一月份的還款額如何計算。由于存在跨月的情況，一部分利率是上一年度的貸款利率，一部分利率是本年度的貸款利率。

這個時候需要首先根據(jù)剩余本金，核定一個月度還款額，按照天分別計算利息，估計這個時候12月份一定是按照31天計算了，所以，調(diào)整利息，就被銀行狠狠的宰上一刀。

七、 本月還款的計算

本月還款利息的計算：

本月利息 = 剩余本金 × 月利率

本月歸還本金 = 每月還款額 - 本月利息

八、不要選擇大月提前還款

大月有31日，提前還款的利息按照日計息，算天數(shù)的時候會多算一天；

日利率 = 年利率÷360

但是一年有365天，按天計算會多交幾天利息；

另外有一個問題需要說一下，例如你的發(fā)放貸款日如果不是還貸日，發(fā)放貸款日與還貸日之間的日期也是需要計算利息的。

九、 房貸是最優(yōu)惠的融資方式

合理負(fù)債有利于規(guī)劃個人理財，而且房貸是最便宜的融資方式，能夠房貸的時候，盡量使用房貸，讓自己的資金能夠投放到更高投資回報的領(lǐng)域，大膽投資對個人真是很重要，同時房貸也能有效的降低通貨膨脹風(fēng)險，參與瓜分別人的存款行列中。

十、開始還的都是利息

有人貸款20年，每月還2000元，還了兩年，認(rèn)為已經(jīng)還了5萬元了，其實(shí)這種理解是十分錯誤的，開始還的都是利息，沒有多少本金，基本上也就還了2萬本金吧，所以，需要清楚的認(rèn)識，剛開始還的都是利息。