問(wèn)題1：現(xiàn)在好多開(kāi)發(fā)商賣地上車位和地下車庫(kù)，我們購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)公攤面積里不是包含地下車庫(kù)嗎？咋又賣一遍?有清楚的大神指教指教？

問(wèn)題2：我的理解，車庫(kù)和車位包括幾種，地下車庫(kù)、地上車庫(kù)、小區(qū)地上的停車位，個(gè)人認(rèn)為地上車庫(kù)可以賣，地下車庫(kù)在公攤里面已經(jīng)交過(guò)費(fèi)用，而地上停車位應(yīng)該是業(yè)主的公用面積，不知理解的對(duì)不？

問(wèn)題3：如果開(kāi)發(fā)商把人防改成車位賣了呢？

伴隨著私家車進(jìn)入了尋常百姓家，車庫(kù)已經(jīng)成為購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)不可或缺的部分。那么，大多數(shù)地方車庫(kù)緊張，各種銷售廣告滿天飛，怎么知道哪里車庫(kù)可以投資？又怎么知道自己家里買(mǎi)到的車庫(kù)是否擁有合法產(chǎn)權(quán)呢？老百姓們付了大筆的銀子后，怎么樣知道車庫(kù)是否屬于自己并且該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？

1、小區(qū)車位屬于誰(shuí)？收的租金屬于誰(shuí)？

解析：我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)中，明確要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照一定的標(biāo)準(zhǔn)配置建設(shè)停車位，這些車位是建筑物的配套設(shè)備設(shè)施，其不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓也不能單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)，由全體業(yè)主共有共用，如果達(dá)到一戶一個(gè)車位的話經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主可以免費(fèi)使用，對(duì)于車位緊張的小區(qū)，也可以用交納租金的方式有償使用這部分共有車位，有償使用的收入歸全體業(yè)主共有。收費(fèi)是否合理要看物業(yè)的做法是否得到半數(shù)以上業(yè)主的同意，同時(shí)，收費(fèi)的金額也要經(jīng)過(guò)半數(shù)業(yè)主同意，同時(shí)，收益也要?dú)w全體業(yè)主所有。

2、車庫(kù)計(jì)入公攤嗎？

解析：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t為:產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議計(jì)算分?jǐn)?無(wú)權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

非公攤面積為：

①?gòu)膶儆谌朔拦こ痰牡叵率?、半地下室?/p>

②供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)。

③幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。

小編可以非?？隙ǖ母嬖V大家的是：雜物間和車庫(kù)等單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間不計(jì)入公攤面積，屬于開(kāi)發(fā)商所有。因而，開(kāi)發(fā)商向外出售無(wú)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的雜物間和車庫(kù)都是違法的。而百姓如果買(mǎi)到這樣的車庫(kù)，其實(shí)只有使用權(quán)，而且在后期更換物業(yè)公司后就難以得到相應(yīng)的法律保障了。

3、三種欺詐銷售損招

該車庫(kù)是否有預(yù)售許可證？

解析：在百姓為購(gòu)房車庫(kù)付款后，若無(wú)法正常辦理產(chǎn)權(quán)證登記，則比較容易被開(kāi)發(fā)商常用的3種“損招”所侵害。

A、無(wú)證強(qiáng)賣型

明知屬于小區(qū)配套不能辦理產(chǎn)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，開(kāi)發(fā)商卻仍然非法銷售地上或者地下車位，小區(qū)內(nèi)不能辦房產(chǎn)證的建筑設(shè)施都屬于配套設(shè)施，而配套設(shè)施是全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有權(quán)利銷售。

B、租賃欺詐型

“以銷售50年或者70年使用權(quán)為名欺詐消費(fèi)者”，事實(shí)上《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效?！辈簧匍_(kāi)發(fā)商把“車位使用權(quán)”賣給消費(fèi)者，但是不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)，這也是一種欺詐行為。

C、賣公共設(shè)施型

“將地下人防改造的車位非法進(jìn)行銷售”，“人防工程”，是按照國(guó)家要求建立的公共事業(yè)配套設(shè)施，作為強(qiáng)制配套也已經(jīng)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主了，而現(xiàn)實(shí)中卻存在開(kāi)發(fā)商違法銷售屬于業(yè)主的人防工程的現(xiàn)象。

綜上所述，如果開(kāi)發(fā)商銷售自己沒(méi)有實(shí)際所有權(quán)的產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上是一種欺詐行為，將需要承擔(dān)嚴(yán)重的法律責(zé)任的。百姓如果遭遇到這種情況，需要及時(shí)收集當(dāng)時(shí)簽訂的合同文書(shū)，以及錢(qián)款的轉(zhuǎn)賬憑證，及時(shí)起訴為自己確權(quán)、維權(quán)。