買房選房，我們通常通過樓盤的沙盤作為參照物，來知曉整個小區(qū)的一個大致的情況。沙盤是濃縮版的小區(qū)，其具有形象直觀、立體感強(qiáng)的特點(diǎn)，能夠從宏觀上展示樓盤的布局、環(huán)境，站在沙盤前，就能一覽整個小區(qū)。買房看樓盤沙盤，重點(diǎn)要看哪些你知道嗎？樓盤沙盤又存在哪些不為購房者所知道的貓膩呢？今天，隨州房產(chǎn)在線小編通過總結(jié)梳理，來教教大家如何看透隨州樓盤的奧秘！

樓盤沙盤五大貓膩：

一、調(diào)低樓高、調(diào)大樓間距

調(diào)低樓高、調(diào)大樓間距，已經(jīng)是不成文的基本規(guī)矩了。還有小區(qū)道路，也比實(shí)際圖紙放寬2厘米，由于我們一般人觀看模型是俯瞰的角度，而觀看現(xiàn)場是平視或仰視角度。因此，沙盤上的設(shè)計(jì)往往比實(shí)際社區(qū)規(guī)劃稀疏很多，同時也會給人高綠化率的感覺。

二、消失的不利因素

沙盤是要嚴(yán)格按照實(shí)際圖紙制作的?？捎行┰O(shè)備設(shè)施，就算圖紙上有，他們也會主動忽視。垃圾房、變電站、高壓電線、地下車庫出入口、水泵室等，肯定不能出現(xiàn)在沙盤上。

三、曖昧的距離

配套設(shè)施的安放，也是沙盤制作的一個貓膩點(diǎn)。這些區(qū)域安放有講究，不能離得太遠(yuǎn)，但也不能太近。*好是三個手掌的距離，這樣一眼掃過，這些區(qū)域就會有在同一板塊的視覺差。

還有學(xué)校，如果樓盤周邊有學(xué)校，必須安放在樓盤最近的距離，馬路全部要縮窄，*好做成一條小道，要顯得樓盤與學(xué)校其實(shí)是一體的。學(xué)校也要做得特別漂亮，要像重點(diǎn)學(xué)校的樣子。其實(shí)這個樓盤的學(xué)區(qū)根本還沒有確定。

四、寬敞明亮的戶型

還有一些戶型沙盤，也有講究。做戶型沙盤，窗戶都會放寬些，顯得窗明幾凈。有些戶型差的，就會縮短走廊長度，放寬進(jìn)深，特別是一些南北通透的套型，雖然實(shí)際上窗外是北側(cè)房屋的通道，但也不會做出來，相反還要弄點(diǎn)綠化上去。

再比如土黃色的外立面，會在樓的模型里放上些紅色的小燈泡，這樣看起來有紅棕色的感覺，更高雅些。和水系里放藍(lán)色的燈光，看起來晶瑩剔透。

五、不確定的規(guī)劃

還有就是樓盤還沒通過的規(guī)劃，或者一期通過，二期還沒有的，都會先做到沙盤上，盡量顯示*完美的樓盤狀態(tài)。最后這些規(guī)劃設(shè)計(jì)能不能實(shí)現(xiàn)，就要靠購房者自己去和售房人員確定了。

雖然了解了樓盤沙盤隱藏著上述的五大貓膩，但我們買房又不得不看樓盤沙盤，重點(diǎn)究竟要看哪些呢？樓盤沙盤有9看：

一看沙盤比例

通過確認(rèn)項(xiàng)目沙盤的比例尺，可以較為精確的計(jì)算出項(xiàng)目規(guī)劃中的一些實(shí)際距離的數(shù)據(jù)，比如樓間距等等。計(jì)算公式是，實(shí)際距離=圖上距離/比例尺，比如沙盤上樓間距是3厘米，比例尺是1:4000，那么實(shí)際的樓間距就是0.03*4000=120米。

二看樓棟朝向

樓棟朝向決定了房屋的采光、通風(fēng)、窗外景觀等，也是選房的衡量標(biāo)準(zhǔn)。一般沙盤圖上標(biāo)注有南北朝向，要仔細(xì)看清楚。對照標(biāo)識，就可以知道自己選的房子的朝向問題了。

如果沒有的話，可以將通過現(xiàn)實(shí)的中建筑在沙盤圖中朝向來確定，比如售樓部等等。

三看小區(qū)規(guī)劃布局

主要需要注意就是小區(qū)的建筑密度，主要看的就是樓間距。一般來說，前后樓間距+樓房高度*0.7，左右間距：多層在6米、小高層是9米、高層*好是13米。

①建筑密度

小區(qū)的建筑密度、容積率高低，關(guān)系到買房入住后，居住的舒適性和私密性。

②樓間距參考標(biāo)準(zhǔn)：

前后間距=樓房高度*0.7

左右間距：多層6m、小高層9m、高層13m

其次就是要看小區(qū)的綠化情況，尤其是中央景觀與房源的位置關(guān)系是決定房屋價格的一大關(guān)鍵因素。

四看交通

通過沙盤圖看到道路的分布情況，看清楚車輛出行是否方便，車流與人流是否有沖突。還比如是否有做到人車分流。還有就是小區(qū)大門的朝向，與哪些交通干道接壤等。

通過沙盤看小區(qū)是否人車分流，小區(qū)實(shí)行人車分流，對老人和小孩來說比較安全，而且還能減少汽車尾氣和噪音；如果小區(qū)不是實(shí)行人車分流，則要注意選擇離車道、停車場遠(yuǎn)一點(diǎn)的房子，盡量減少人與車的交匯。

五看功能配套

這里需要看的是配套的距離，是否處在一個合理的范圍，還有就是規(guī)劃的配套具體開放時間，避免一切口頭承諾。這里還包括學(xué)校學(xué)區(qū)的問題。

六看空白建筑和區(qū)域的實(shí)際規(guī)劃

很多沙盤圖上都有許多透明的方塊建筑，需要問清楚他們的具體情況，有時是售*的樓棟，有的是未來的配套規(guī)劃，但是也有可能是垃圾站、變電站等。所以在無法確定時，一定要和置業(yè)顧問詢問清楚。

七看綠化率、容積率

沙盤圖可以直觀的反映小區(qū)的綠化好壞、小區(qū)景觀、建筑的密集度等。通常來說，小區(qū)的位置是*好的，直面中央景觀，且樓間距也大，非常安靜，而靠近社區(qū)邊緣，臨近馬路的房源則較差。

八看不利因素

買房選樓棟，一般都會避開小區(qū)內(nèi)部垃圾站、變電站、化糞池和水泵房等，有些開發(fā)商會明確在沙盤上說明，有些則不會，買房時要注意問清楚這些不利因素分布的位置。

九看小區(qū)內(nèi)不明確建筑物

沙盤中常會看到一些用有機(jī)玻璃做成的透明小方塊，它們可能是小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，也可能是待規(guī)劃中的建筑物。這些不明建筑物，極有可能在未來某一天變成一座高樓。因此，一定要打破砂鍋問到底，并把這些“不確定的因素”寫入合同中，對開發(fā)商產(chǎn)生一種約束力。

溫馨提示：小編在這里要提醒隨州廣大購房者，雖然上面的“九看”在一定程度上可以盡量讓你避免一些誤區(qū)，但購房前*好還是深入實(shí)地進(jìn)行考察，這樣才能更可靠。