2006年，“房奴”一詞貼切形容了房價不斷飆升卻又不能沒有自己房子的購房者的真實狀態(tài)。上百萬的貸款，要用剩余生命的幾乎二分一的時間去償還，這不僅在經(jīng)濟上是一個山一樣的壓力，更給“房奴”的精神層面帶來不小的刺激。

現(xiàn)如今，人們習慣了貸款買房這一模式，各種不同的貸款組合或省錢或省事，尤其在央行一再降息后，各城市的公積金政策也隨之調(diào)整，如何合理使用公積金以節(jié)省購房成本，相信不只是小編關(guān)心的問題吧？

那么當下買房到底是全款好，還是按揭省錢呢？據(jù)小編看來，這要根據(jù)每個人的自身實際情況來判斷。

全款購房

去庫存時期的開發(fā)商為了跑量，打出了各種優(yōu)惠信息吸引購房者?！叭?7折，按揭99折”，兩個百分點的優(yōu)惠差距，讓人不心動是假的。就拿購置一套100萬的房子來說，如果全款購房立即就能節(jié)省3萬元，而且省去了漫長幾十年中要還銀行的幾十萬利息。

另外，全款購房免除了各種手續(xù)費、銀行利息等。而且，一次性付款可以和開發(fā)商討價還價，進一步節(jié)省購房款。如果存款足夠當然是個不錯的選擇，但是全款購房需要注意以下幾個方面：

1.可預期的變數(shù)

現(xiàn)在市場上大部分在售的房源為期房，購房者選擇一次性付款會加大購房風險。對于一次性付款的消費者，開發(fā)商會要求購房者在預售階段繳納所以房款，并簽訂《商品房買賣合同》。然而，在交易過程中，很多預售樓盤存在五證不全的問題，雖然銷售人員承諾在一定時間段內(nèi)會補齊手續(xù)，但對購房者來說，卻充滿了未知的變數(shù)，其中*大的問題就是“備案難”。

2.不可預期的風險

全款購買期房，如果開發(fā)商沒有按期交房，或因工程資金不足等原因，無法完成交付使用甚至工程“爛尾”，那么全款購房者損失的利息會比按揭購房者多，甚至可能全部打了水漂。

按揭購房

按揭購房對于大部分人來說，雖然后期有著巨額利息需要償還，但是對當下生活質(zhì)量的影響比較小。尤其是在存款利息降低的情況下，能用公積金貸款買是*好的。個人住房公積金貸款(5年以上)的利率是3.75%，商業(yè)貸款利率是5.65%，因此，公積金貸款當為**。

1.等額本金法和等額本息法

很多人還不知道，貸款其實分為等額本金法和等額本息法。

在等額本息法中，銀行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。

簡單地說，雖然兩者的算法是完全不同的，但是單純從每個月的還款總額來看，等額本息法每個月還款的數(shù)額是一樣的；而等額本金法每個月的還款數(shù)額是呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài)。

兩種還款方式適用不同人群：

等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升；如果這類人選擇本金法的話，前期還款壓力會非常大。

等額本金法因為在前期的還款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

就拿公積金貸款100萬，分30年還貸來說：選擇等額本息還款，月均還款4774.15元；選擇等額本金還款，第一個月需還款6111.11元，從第二個月開始還款額逐月減少，大概到還款的第11年開始，月還款額會比4700元越來越少。

兩種還款方式并沒有很大的優(yōu)劣之分，每個人可根據(jù)自身情況選擇。等額本息月還款額度固定，壓力均衡；等額本金對于經(jīng)濟寬裕的人來說能讓以后的生活更加寬松、節(jié)約成本。

2.提前還貸

另外，有的人經(jīng)濟情況越來越好，在某一時期想選擇提前還貸，早日甩去“房奴”的包袱，也少還點利息，但是也要算準時機再還才是真的劃算。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。此外，部分提前還貸后，剩下的貸款市民應選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。

因為，銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時間成本來計算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。而且，在降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。

3. 公積金轉(zhuǎn)賬還貸

在申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，*大程度地降低每月公積金的還款額；*大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。

這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。