隨州這兩年房?jī)r(jià)漲的比較快，很多人心中都會(huì)有些疑問(wèn)，難道隨州的房?jī)r(jià)會(huì)一直漲下去？石頭哥從棚改貨幣安置來(lái)分析隨州房?jī)r(jià)的瓶頸，預(yù)測(cè)下未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)。
一、隨州棚戶(hù)區(qū)數(shù)據(jù)
2013年至2018年隨州棚戶(hù)區(qū)改造數(shù)據(jù)圖
2013年，隨州棚改任務(wù)2810套（戶(hù)），2014年，隨州棚改任務(wù)5127套（戶(hù)），2015年，隨州棚改任務(wù)6228套（戶(hù)）2016年，隨州棚改任務(wù)6224套（戶(hù)），2017年，隨州棚改任務(wù)7836套（戶(hù)），2018年，隨州棚改任務(wù)7228套（戶(hù)）。六年共計(jì)35453套，按照每套平均120平米計(jì)算，合計(jì)425.44萬(wàn)方。
上面統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，可以知道從2013年至2018年9月份，隨州商品房備案面積共計(jì)：801.89萬(wàn)方。如果按照比例來(lái)計(jì)算，棚改占到了53%，比例驚人。而棚改其中很大一部分比例都是貨幣安置，是支撐隨州房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要?jiǎng)恿Α?/p>
二、貨幣化安置
目前，棚改的安置方式主要有兩種：貨幣化安置和實(shí)物化安置。實(shí)物化安置就是政府給被拆了房子的住戶(hù)置換房子，貨幣化安置則是政府給需要安置的住戶(hù)發(fā)放資金讓其自己購(gòu)房。
今年10月8日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提到了棚改問(wèn)題。棚改政策從3個(gè)月前住建部提到的“房?jī)r(jià)漲幅壓力大的地區(qū)，要以實(shí)物安置為主”調(diào)整為“商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策”。政策一出，市場(chǎng)瞬間變天一樣，資本市場(chǎng)上，近幾個(gè)月，房地產(chǎn)股票今年更是集體腰斬，先知先覺(jué)的資本望風(fēng)而逃。石頭哥認(rèn)識(shí)的親戚，在上海周邊縣城，去年購(gòu)置的一套房產(chǎn)，今年浮虧10來(lái)萬(wàn)了，這些個(gè)例或許能說(shuō)明一些問(wèn)題。
通常來(lái)說(shuō)，棚改資金來(lái)自央行、地方公共財(cái)政收入和中央專(zhuān)項(xiàng)資金，而來(lái)自央行的資金占比最大。
央行通過(guò)抵押補(bǔ)充貸款（PSL）把錢(qián)給國(guó)開(kāi)行，地方政府再把錢(qián)給棚改區(qū)居民，換來(lái)棚改土地。
棚改居民跑去買(mǎi)商品房，開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存減少，再把賣(mài)房的錢(qián)拿去拍地。
地方政府拿到土地出讓的錢(qián)還掉國(guó)開(kāi)行的貸款，形成一個(gè)閉環(huán)。
三、隨州房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大的浮動(dòng)
隨州這種5線城市，庫(kù)存不多，按照正常去化速度，18個(gè)月左右。按照中央政策，2018年只是新的三年棚改起始年，以隨州目前的庫(kù)存來(lái)說(shuō)，明年繼續(xù)執(zhí)行貨幣安置政策可能性非常大。而棚改和隨州房?jī)r(jià)的關(guān)系，就不再贅述。就目前的情形來(lái)說(shuō)，短期肯定會(huì)平穩(wěn)，供求關(guān)系趨于平衡。隨州房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大的漲跌了。但以長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光來(lái)說(shuō)，隨州老棉紡片區(qū)什么時(shí)候開(kāi)始動(dòng)了，那么隨州房?jī)r(jià)也就到瓶頸了。
隨州2019年棚改指標(biāo)數(shù)量目前沒(méi)有出來(lái)，具體的棚改政策也沒(méi)有出來(lái)。隨州棚改是否取消貨幣安置，目前不得而知，個(gè)人覺(jué)得可能性較小。萬(wàn)一成真，隨州樓市必然劇震。那么，如果你家屬于棚改區(qū)，你是愿意實(shí)物安置還是貨幣安置呢？你希望隨州繼續(xù)擴(kuò)大棚改么？
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