政策穩(wěn)，預(yù)期穩(wěn)，則房?jī)r(jià)穩(wěn)。只有以長(zhǎng)期穩(wěn)定的政策調(diào)控取代短期的政策調(diào)控，最終才能形成穩(wěn)定的預(yù)期，從而保證整個(gè)樓市的穩(wěn)健。

　　繼6月份廣州“地塊”誕生，7月10日，北京新“地塊”也閃耀登場(chǎng)?？偯娣e為77739平方米的北京市海淀區(qū)萬柳地區(qū)居住用地項(xiàng)目，最終由北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以26．3億元、配建16400平方米回購(gòu)房競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)40％。

　　年初還門庭冷落的土地市場(chǎng)，如今再次門庭若市。與此同時(shí)，樓市成交量大幅攀升，房?jī)r(jià)觸底反彈，連夜排隊(duì)購(gòu)房的場(chǎng)景再次出現(xiàn)。這一切似乎都在印證房地產(chǎn)市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)暖。

　　盡管政府部門三令五申，堅(jiān)持樓市調(diào)控政策不動(dòng)搖。但在穩(wěn)增長(zhǎng)的大背景下，央行一個(gè)月之內(nèi)的兩次降息以及地方不斷出臺(tái)的刺激剛需的微調(diào)政策，都讓樓市回暖有了可能。

　　這些利好政策改變了民眾對(duì)于樓市的預(yù)期。于是乎，“剛需們”人心惶惶，排隊(duì)買房；開發(fā)商們喜上眉梢，買地蓋房；投資者們摩拳擦掌，緊盯政策動(dòng)向。

　　有學(xué)者說，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是“政策市”，房?jī)r(jià)跟著政策走。以當(dāng)前情況來看，確實(shí)如此。之前樓市冷清，主要由于嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸政策；而現(xiàn)在的再次回暖，正是因?yàn)橄拶?gòu)、限貸政策有放松跡象以及其他政策的直接或間接利好。

　　政策，特別是短期政策，往往是政府根據(jù)當(dāng)前形勢(shì)而定，具有不穩(wěn)定性。具有“政策市”特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，往往由于政策調(diào)整而改變市場(chǎng)預(yù)期，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的忽起忽落。

　　因此，要想穩(wěn)房?jī)r(jià)，關(guān)鍵是要穩(wěn)政策、穩(wěn)預(yù)期。政策穩(wěn)，預(yù)期穩(wěn)，則房?jī)r(jià)穩(wěn)。在樓市調(diào)控上，短期內(nèi)可著眼于穩(wěn)房?jī)r(jià)，但從長(zhǎng)期來看，要想保證房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，一定要著眼于穩(wěn)政策。

　　由此可以看出，當(dāng)前政府已經(jīng)意識(shí)到建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制和政策體系對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性。

　　那么從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，樓市調(diào)控中的哪些政策可以確定為長(zhǎng)期政策以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展呢？

　　或許可以考慮從促進(jìn)供需平衡方面來制定長(zhǎng)期政策。因?yàn)楣┬杵胶饽軌虮ＷC價(jià)格穩(wěn)定，從而維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

　　從供給上來說，首先，如何保證土地供應(yīng)是一個(gè)不能繞過的關(guān)鍵問題。不論是廣為詬病的“土地財(cái)政”，還是屢禁不止的“小產(chǎn)權(quán)房”，都是在土地供應(yīng)過程中出現(xiàn)的“頑疾”。而只有根治“頑疾”才能確保土地正常供應(yīng)給房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　今年“兩會(huì)”期間，本報(bào)記者曾與全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)教授蔡繼明就如何調(diào)控房?jī)r(jià)進(jìn)行了深入交流。蔡繼明表示，土地制度改革是調(diào)控房?jī)r(jià)的*根本辦法。他認(rèn)為，城鄉(xiāng)二元土地制度嚴(yán)重阻礙我國(guó)城市化進(jìn)程，并導(dǎo)致高房?jī)r(jià)等問題。他建議，在符合法律和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃的條件下，應(yīng)允許農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，和國(guó)有建設(shè)用地同地同權(quán)同價(jià)。這樣將極大地?cái)U(kuò)大土地供應(yīng)，有利于地價(jià)下降，而地價(jià)降，房?jī)r(jià)也必然會(huì)隨之下降。

　　其次，目前，我國(guó)已初步形成了市場(chǎng)供應(yīng)與政府保障相結(jié)合、以市場(chǎng)供應(yīng)為主的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。

　　對(duì)于市場(chǎng)供應(yīng)部分，政府應(yīng)“放手”讓市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，政府只需做好保障房的制度建設(shè)。正如溫總理所說，當(dāng)前特別要注重保障性住房建設(shè)的可持續(xù)性，抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度。

　　從需求上來說，首先，要采取長(zhǎng)期政策來保證剛性需求，即合理自住需求。有專家表示，合理自住需求持續(xù)穩(wěn)定釋放，可以引導(dǎo)住房投資建設(shè)保持一定的規(guī)模，有利于市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

　　那么如何保證合理自住需求呢？除了增加有效供給外，還可通過引導(dǎo)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持中小戶型房源開發(fā)；實(shí)行差別化的信貸和稅收政策，支持居民家庭首次購(gòu)買普通商品住房和保障房；鼓勵(lì)居民通過租賃滿足自住需求等。這些政策措施經(jīng)實(shí)踐證明是行之有效的，可以考慮逐漸制度化，形成一種長(zhǎng)效機(jī)制。

　　其次，抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求也要作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策來抓。從近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況來看，投機(jī)投資性需求是前一時(shí)期推動(dòng)房?jī)r(jià)非理性上漲的主要因素。實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)合理回歸，保障百姓合理自住需求，就必須剔除可以無限放大的投機(jī)投資性需求。目前政府調(diào)控中正在采用的限購(gòu)、限貸政策可以作為中長(zhǎng)期政策穩(wěn)定下來，直到正在研究推進(jìn)的房地產(chǎn)稅收制度改革能夠抑制投資投機(jī)。

　　此外，從建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的角度來考慮，建設(shè)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)也刻不容緩。目前，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，預(yù)計(jì)到2013年將形成覆蓋全國(guó)的城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)。這樣的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)能夠精確限購(gòu)信息，控制房地產(chǎn)稅的征收，將為調(diào)控政策提供基礎(chǔ)信息，有助于市場(chǎng)機(jī)制更好地發(fā)揮效能。