2014中國(guó)樓市進(jìn)入調(diào)整期，低迷之態(tài)盡顯，成交量也持續(xù)萎縮。在此之際，不少開發(fā)商都寄希望于限購令的松綁。然而，4-6月限購放松的城市，6月只有廈門房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，其余5城一律下跌；7月中上旬，我國(guó)新建住宅成交面積日均值較6月下降4%。這一切都表明，限購令的松綁并未讓低迷的樓市就此回暖。對(duì)此，有專家認(rèn)為2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)，不應(yīng)該歸結(jié)于宏觀經(jīng)濟(jì)、金融政策等的影響，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的結(jié)構(gòu)性問題。

政府默許放寬限購證明市場(chǎng)增長(zhǎng)乏力

據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)顯示，截至7月23日，在46個(gè)限購城市中有26個(gè)城市針對(duì)限購政策進(jìn)行了微調(diào)，城市限購“松綁”率近60%。與此同時(shí)，幾乎46個(gè)限購城市中的每個(gè)城市都涉及調(diào)控放松，包括戶籍政策松綁、公積金政策松綁、稅費(fèi)減免等。自此，各地政府曲線救市已成燎原之勢(shì)，這與有關(guān)職能部門的默許分不開。

住建部部長(zhǎng)陳政高6月上任后的第一次表態(tài)就是對(duì)房地產(chǎn)政策完善提出了三點(diǎn)落實(shí)意見：千方百計(jì)消化庫存；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整；完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。而“千方百計(jì)消化庫存”的表述成為地方政府調(diào)整樓市政策的重要依據(jù)。在有城市試探性放松限購政策后，有關(guān)部門并未進(jìn)行干預(yù)，這給其他地方政府“壯了膽”，多數(shù)地方政府采取只做不說的方式對(duì)限購政策進(jìn)行了微調(diào)。

對(duì)此，廣東省房協(xié)理事趙卓文認(rèn)為，取消“限購”、松動(dòng)“限購”的城市一座接一座，并非是樓市的利好消息，恰恰相反，管理層對(duì)地方政府取消限購默許了，足以證明當(dāng)前的市場(chǎng)確實(shí)已經(jīng)到了增長(zhǎng)乏力的時(shí)候。

房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問題引發(fā)頹勢(shì)

各地政府救市心切，而在微調(diào)的背景下，下半年全國(guó)的樓市能否迎來“小陽春”，就現(xiàn)狀來看，結(jié)果并不樂觀。

就房?jī)r(jià)來看，南寧、廈門、福州、成都、昆明、溫州，這些今年4-6月間限購放松的城市，根據(jù)6月份百城價(jià)格指數(shù)顯示，6月，只有廈門的房?jī)r(jià)環(huán)比5月上漲了1.64%，其余5個(gè)城市的房?jī)r(jià)一律下跌。從成交量來看，根據(jù)中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，7月中上旬，我國(guó)新建住宅成交面積日均值較6月下降4%，除一線城市下滑幅度較為明顯之外，二線城市小幅下降6%，而三四線城市則微升1%。

業(yè)內(nèi)人士指出，短期內(nèi)放松限購對(duì)市場(chǎng)的影響難以顯現(xiàn)，至少要在2-3個(gè)月之后。值得關(guān)注的是，在限購調(diào)整的同時(shí)，各地并未放松差別化信貸政策的力度。有專家認(rèn)為,房貸是否松動(dòng)、信貸支持是否加大,才是撬動(dòng)樓市回暖的關(guān)鍵政策。

對(duì)此，中原集團(tuán)認(rèn)為，限購松動(dòng)和放款加快，仍不足以改變目前市場(chǎng)低迷局面，新房市場(chǎng)依然要靠合理的定價(jià)才能帶動(dòng)銷量。

趙卓文也認(rèn)為，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)，不應(yīng)該歸結(jié)于宏觀經(jīng)濟(jì)、金融政策等的影響，而是由房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的結(jié)構(gòu)性問題引發(fā)的，樓市的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。如果今年下半年樓市出現(xiàn)大調(diào)整，2-3年內(nèi)難以好轉(zhuǎn)。