國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于7月18日公布6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)變動(dòng)情況顯示，近8成城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，全國(guó)樓市整體降溫的幅度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎預(yù)期。今年上半年多地樓市量?jī)r(jià)起跌，預(yù)示著先前過熱的樓市開始向理性回歸，房地產(chǎn)走到轉(zhuǎn)型路口。從短期變化來看，行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)整體放緩趨勢(shì)明顯，投資增速回落，新開工面積下降，商品房銷售降溫，企業(yè)商品房庫(kù)存壓力加大。

與此同時(shí)，盡管有不少城市接連出臺(tái)了松綁或取消限購(gòu)的措施，但對(duì)市場(chǎng)成交量反彈的作用卻十分有限。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉接受《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)住房》記者采訪時(shí)也表示，從市場(chǎng)反饋情況來看，在部分存量偏大的城市，限購(gòu)政策的調(diào)整幾乎沒有效果。

全國(guó)樓市下行特征明顯

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市增加到55個(gè)，創(chuàng)下30個(gè)月以來的新高。二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市也增加到52個(gè)。自2011年1月開始統(tǒng)計(jì)，此次為70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)下跌范圍*大的一次。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)走勢(shì)來看，行業(yè)依然處于下行通道，且累計(jì)同比增速逐月下降。再?gòu)氖袌?chǎng)銷售情況來看，上半年，全國(guó)商品房銷售額31133億元，同比下降6.7%。雖然降幅比1~5月份收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)，但整個(gè)上半年均處于下滑區(qū)間。

“據(jù)初步測(cè)算，一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)小幅回落，分別下降0.4%、0.5%和0.5%?！眹?guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司**統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析稱，環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)呈繼續(xù)增加的態(tài)勢(shì)；從漲跌幅看，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格*高漲幅為0.2%，*低為下降1.8%；二手住宅價(jià)格*高漲幅為0.1%，*低為下降1.5%。

“從6月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比變化特征來看，*大的特征是房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩，房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市數(shù)量明顯增多。6月份已經(jīng)沒有一個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲超過10%，即使是房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺的一線城市也從6月份開始回落到10%以下?！鄙虾Ｒ拙友芯吭貉芯繂T嚴(yán)躍進(jìn)接受記者采訪時(shí)表示。

目前的市場(chǎng)狀況和庫(kù)存壓力有很大的關(guān)系。截至6月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26218萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，同比增長(zhǎng)22.9%。庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。同時(shí)，這35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場(chǎng)需要用18.1個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。5月份，該存銷比數(shù)值為16.4。以價(jià)換量或成必然趨勢(shì)。

房地產(chǎn)業(yè)已走到十字路口

當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，而房地產(chǎn)業(yè)已走到十字路口。面對(duì)上述問題，房地產(chǎn)業(yè)亟須轉(zhuǎn)型升級(jí)。

在房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)結(jié)構(gòu)上，要從以開發(fā)為主逐步轉(zhuǎn)向服務(wù)為主，伴隨著市場(chǎng)集中度的進(jìn)一步提高，迫使大量房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)商轉(zhuǎn)向服務(wù)商。近10年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長(zhǎng)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)的格局。與此同時(shí)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重不足，具有巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)體系建設(shè)上，要從主要關(guān)注增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)并重，在保持一定水平增量開發(fā)的同時(shí)，必須采取措施切實(shí)盤活存量。

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種短期下行態(tài)勢(shì)會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，但應(yīng)該看到，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2013年高速增長(zhǎng)之后向均衡水平自發(fā)調(diào)整的過程，是社會(huì)各界普遍歡迎的向理性回歸的過程，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)基本面因素沒有發(fā)生根本性的變化，政府和社會(huì)各界應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有信心，也應(yīng)該對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)變化保持淡定的心態(tài)和彈性應(yīng)對(duì)的策略。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的信心首先來自我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展。近年來我國(guó)城鎮(zhèn)化率雖然不斷提高，但畢竟剛剛超過50%，而且城鎮(zhèn)化的質(zhì)量也有待提高，未來尚有很大的發(fā)展?jié)摿?。今年政府工作?bào)告又明確提出解決“三個(gè)一億人”的問題。這些都預(yù)示著以農(nóng)村居民市民化為主要特征的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐將不斷加快，而在這個(gè)過程中必將釋放大量的生產(chǎn)、生活和社會(huì)活動(dòng)建筑空間需求，因此整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大的供給空間。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展抱有信心，還源自產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

過去，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上取得利潤(rùn)相對(duì)簡(jiǎn)單，催生了整個(gè)行業(yè)的粗放型發(fā)展，對(duì)房屋質(zhì)量和居住品質(zhì)的關(guān)注不夠。然而，現(xiàn)有的市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)預(yù)示著粗放式開發(fā)難以為繼，未來轉(zhuǎn)型升級(jí)的一大方向就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。房屋本身不僅要質(zhì)量過關(guān)，而且要更加注重舒適、便利、低碳、節(jié)能，滿足可持續(xù)發(fā)展的需要。同時(shí)，我們現(xiàn)有的大部分新建成區(qū)域，普遍存在著公共和商業(yè)配套設(shè)施短缺的問題，需要花大力氣去不斷完善。

轉(zhuǎn)型升級(jí)的另一個(gè)方向是產(chǎn)業(yè)鏈的延展，從單純的開發(fā)銷售，轉(zhuǎn)到持有運(yùn)營(yíng)管理，即從房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)商的轉(zhuǎn)變。只有實(shí)現(xiàn)了這樣的延展或轉(zhuǎn)變，才有可能為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)金融的深度發(fā)展，為促成眾多的中小型房地產(chǎn)投資者從直接投資到間接投資的轉(zhuǎn)變創(chuàng)造條件。