針對群眾反映的“辦證難、辦證慢”，隨州市房產(chǎn)局高度重視，廣泛征求民意，堅持立行立改，努力從根本上解決老百姓*關心、*直接、*現(xiàn)實的利益問題，小編就房產(chǎn)辦證服務等相關問題專題采訪了隨州房產(chǎn)管理局的有關負責人。

　　一、辦理房產(chǎn)證的法律依據(jù)有哪些?

　　答：辦理房產(chǎn)證的法律依據(jù)有：《物權法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市私有房屋管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《房屋登記辦法》等。

　　二、關于房產(chǎn)證辦理的幾種常見情況解答

　　(一)群眾詢問辦理房產(chǎn)證需要多長時間?

　　答：①房屋登記辦法規(guī)定：國有土地范圍內(nèi)房屋所有權登記，30個工作日，集體土地范圍內(nèi)房屋所有權登記60個工作日，而且我局現(xiàn)已向社會承諾將國有土地范圍內(nèi)所有權登記提速到20個工作日。②其中測繪環(huán)節(jié)需要3天時間，現(xiàn)場勘查測量尺寸，繪制房屋平面圖;輸入電腦系統(tǒng)保存，再出正式圖紙等幾個步驟。且外出作業(yè)受一個時段業(yè)務量多少的影響，有時市政府重點項目因征收等原因抽調(diào)外勤人員，造成人手不足，不能保證即報即測。

　　加之，由于國家通過稅收進行房地產(chǎn)市場調(diào)控，二手房交易需對買賣雙方持有房屋的狀況進行查詢，客觀上延長了辦證時間。

　　(二)為什么一些群眾反映辦證程序太復雜?

　　答：房屋登記辦法規(guī)定，在實際登記工作中，只要申請人提供的證件齊全，具備了登記條件，我們均嚴格按照《房屋登記辦法》規(guī)定的時限內(nèi)辦結。至于群眾所說的辦證程序復雜，一種情況是房屋交易辦理轉移登記手續(xù)中，稅收要查詢買方和賣方所擁有的房屋套數(shù)、面積情況，有的賣方和買方戶口也不在本市的，還需要到戶籍所在地開具房屋情況證明來確定所繳納稅收的稅率，群眾有時要往返跑，導致他們認為辦證程序復雜。另一種情況是在辦理轉移、抵押登記時，我們需要查清該房屋的共有人，有的房屋權利人有過多次婚姻，我們必須通過其婚姻狀況來判斷其共有人,這就需要當事人到相關部門出具婚姻狀況證明。如果戶口不在本地的,還需要到戶籍所在地婚姻登記機關出具相關證明,導致一些群眾認為辦證程序復雜。

　　(三)辦理房產(chǎn)證時，房產(chǎn)部門收費有哪些項目?

　　答：房屋登記，房產(chǎn)部門主要收費有三大類：登記費、測繪費、交易費。根據(jù)相關收費標準規(guī)定為登記費為住房80元/套，非住房550元/套;測繪費為住房1.36元/㎡，非住房2.00元/㎡;交易費為住房6元/㎡，非住房11元/㎡，三項費用相加，以100㎡住房為例僅816元，其余費用主要有契稅、營業(yè)稅、個人所得稅等屬稅務部門征收，維修基金由房管部門代政府集中收取，專戶儲存、專款專用，嚴格取之于民、用之于民，最終用于住戶所在小區(qū)房屋的公共部位、共用設施的維修。

　　(四)隨州部分開發(fā)小區(qū)，業(yè)主反映入住多年，卻一直未辦理分戶房產(chǎn)證?

　　答：目前，部分群眾反映購房幾年了一直未辦理分戶房產(chǎn)證。辦理商品房分戶房產(chǎn)證的前提條件為開發(fā)商首先辦理整棟房屋的初始登記，也就是房產(chǎn)總證，開發(fā)商必須提供相關的手續(xù)和證件辦理房屋房產(chǎn)總證，待房產(chǎn)總證辦理后才能辦理分戶房產(chǎn)證。

　　(五)有一些單位、個人過去建造的房屋沒有辦理房產(chǎn)證，現(xiàn)在要求辦理房產(chǎn)證，但辦證又很困難，是什么原因?

　　答：房屋權屬遺留問題形成的時間長、原因復雜，過去辦證不夠規(guī)范，按照現(xiàn)行登記規(guī)程，一些單位和個人建房時無規(guī)劃、土地等審批手續(xù)，不能辦理房產(chǎn)證，這屬于歷史遺留問題，我們正結合我市實際，向市政府上報所涉房產(chǎn)辦證歷史遺留問題的相關請示，待文件出臺后，盡快解決此類房產(chǎn)辦證歷史遺留問題。

　　(六)為什么二手房過戶需提供土地證?

　　答：因為房屋占用土地的性質(zhì)分為兩種，一種是國有土地，一種是集體土地，國有土地又分為出讓和劃撥。我國法律規(guī)定了房地產(chǎn)權利主體一致的原則，特別是對集體土地上的房屋轉移登記需提供如集體經(jīng)濟組織同意轉讓的證明、受讓方屬集體經(jīng)濟組織成員的證明等文件，因此,需要當事人提供土地證予以證實。

　　(七)未成年人的房產(chǎn)如何辦理房屋登記或產(chǎn)權轉移手續(xù)?

　　答：未成年人是可以買房的，也可以領取房屋所有權證書。只是在簽訂買房合同和辦理房屋登記時應當由未成年人的法定監(jiān)護人代理;在登記時，房屋所有權人為未成年人，而由其法定監(jiān)護人作為代理人在登記文件上簽字。

　　《民法通則》規(guī)定：“未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護人”，未成年人的“監(jiān)護人是他的法定代理人”。未成年人的父母作為未成年人的法定代理人可以代為購買房屋。但是，如果在子女尚未成年時就要將房屋出賣或抵押，按《民法通則》第十八條的規(guī)定，除了被監(jiān)護人的利益外，監(jiān)護人不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。如果要處分被監(jiān)護人的房產(chǎn)，需按《房屋登記辦法》第十四條規(guī)定除了應當提交證明監(jiān)護人身份的材料以外，還應當提供未成年人利益的書面保證。

　　(八)夫妻離婚后，根據(jù)離婚協(xié)議取得房屋產(chǎn)權的一方可否單方申請轉移登記?如果另一方不予配合怎么辦?

　　答：不能單方申請辦理。根據(jù)《房屋登記辦法》第十二條規(guī)定：“申請房屋登記，應當由有關當事人雙方共同申請。”夫妻協(xié)議離婚，雙方簽訂的協(xié)議是物權變動的原因，僅具備債權效力，必須辦理相應的房屋登記才能發(fā)生物權變動的效力。按 《房屋登記辦法》的規(guī)定，除列舉可由單方申請的情況以外，所有權轉移都必須由雙方共同申請。因此，應當由夫妻雙方持離婚證件及協(xié)議書共同提出申請。如果另一方不配合取得房屋權利的一方，則需由依據(jù)離婚協(xié)議取得房屋權利的一方向房屋所在地人民法院起訴，要求另一方履行協(xié)助辦理房屋轉移登記的義務。

　　(九)購買商品房辦證需提供哪些資料?

　　答：1、房屋所有權總證(由開發(fā)商申請辦理);

　　2、申請人身份證明(身份證、戶口薄、或效力等同于身份證的證件);

　　3、商品房購買合同;

　　4、契稅完稅憑證;

　　5、預告登記證明(僅對已辦理預告登記的申請人)。

　　(十)購買國有土地上的二手房辦證需要提供哪些資料?

　　答：1、房屋所有權證書;

　　2、申請人身份證明(買賣雙方);

　　3、買賣合同;

　　4、當事人婚姻證明;

　　5、契稅完稅憑證。(此種登記雙方當事人應持身份證、結婚證原件到登記機關簽字確認)

　　(十一)購買集體土地上的二手房辦證需要提供哪些資料?

　　答：集體土地上的房屋是一種限制流通的資產(chǎn)，對買方身份有特別的限定，購買方必須是本村組成員。需要提供的資料有：

　　1、房屋所有權證書;

　　2、申請人身份證明(雙方);

　　3、宅基地使用權證明;

　　4、所在村民委員會同意轉移房屋所有權的證明;

　　5、買賣合同;

　　6、完稅憑證。

　　注意：集體土地上的房屋申請轉移登記應先向土地部門申請辦理宅基地使用權轉移登記后再向房屋登記機關申請辦理房屋轉移登記。

　　(十二)假如在城區(qū)購買的一套商品房交房時間延期了三個月，開發(fā)企業(yè)未按合同約定支付違約金，該如何維護自己的權利?

　　答：開發(fā)企業(yè)延期交房屬民事合同違約，可依照《*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》到人民法院提起訴訟維護自己的權利。

　　(十三)開發(fā)企業(yè)辦理房產(chǎn)總證時需要提供哪些資料?

　　答：房產(chǎn)總證應由開發(fā)企業(yè)負責辦理，需要提供：

　　1、建設用地使用權證明(土地證);

　　2、建設工程符合規(guī)劃證明(規(guī)劃許可證正本、規(guī)劃驗收證明);

　　3、建設工程施工證明(施工許可證);

　　4、房屋已竣工的證明(建設工程竣工驗收備案證);

　　5、房屋測繪報告;

　　6、規(guī)劃部門確認業(yè)主共有房屋的證明或建筑物區(qū)分所有權人的書面約定(物管用房)。

　　三、目前，群眾對一些開發(fā)小區(qū)房產(chǎn)辦證難、辦證慢反映十分強烈，那么影響商品房房產(chǎn)證辦證難的原因有哪些?其難點在哪里?

　　答：的確，一些群眾所購商品房長期未辦理房產(chǎn)證，對此反映十分強烈。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項系統(tǒng)性、長期性、復雜性工程，其從前期拿地、項目立項到最后的預售，整個流程時間跨度長、收費項目多、涉及環(huán)節(jié)多、手續(xù)比較繁雜。據(jù)統(tǒng)計，每一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設都涉及國土、規(guī)劃、住建、質(zhì)量安全監(jiān)督、房產(chǎn)、人防、消防、園林、城管、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、氣象、供電、供水、燃氣等十余個單位和部門，所需辦理事項達61項，涉及收費項目54項，審批流程較多、手續(xù)復雜。而房產(chǎn)辦證是房地產(chǎn)開發(fā)項目最后一個把關環(huán)節(jié)，如果前期監(jiān)管的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，那么項目就不能辦理房產(chǎn)總證，導致各購房業(yè)主不能辦理房產(chǎn)分證。

　　目前我市中心城區(qū)部門小區(qū)長期未辦理房產(chǎn)證的主要原因如下：

　　(一)一些開發(fā)企業(yè)違反規(guī)劃建設，導致商品房建設項目獲取不了規(guī)劃部門的驗收證明是影響房屋辦證的主要因素。

　　一些開發(fā)企業(yè)在項目建設過程中，為了獲取更大的利益私自調(diào)整規(guī)劃設計，將開發(fā)房屋長高、長胖，突出表現(xiàn)在加高地下室、車庫、架空層;將規(guī)劃批準的頂層只能局部建設，改變成頂層全部建滿，甚至加層;有的利用房屋之間的空地違規(guī)建設房屋等。這些違規(guī)項目大多已建設完畢，有的已交付使用，但開發(fā)企業(yè)不能按期取得項目的規(guī)劃竣工驗收證明，導致辦理房產(chǎn)證的手續(xù)要件不齊備，既拖延了開發(fā)企業(yè)辦總證的時間，又延遲了購房群眾的辦證時間。

　　(二)項目分期建設卻不能分期驗收，導致商品房建設項目獲取不了房屋竣工驗收證明是影響房屋辦證的又一主要因素。

　　隨著我市商品房小區(qū)的開發(fā)規(guī)模由*初的一個小區(qū)1-2萬平方米，發(fā)展為現(xiàn)今的一個小區(qū)40-50萬平方米，隨州市的商品房開發(fā)規(guī)模及水平也提升到了一個較高的檔次。由于小區(qū)規(guī)模的增大，開發(fā)企業(yè)大多選擇開發(fā)項目的建設以分期建設為主。如果分期建設的商品房能夠分期驗收，可以分期交房、分期辦證，那么現(xiàn)在的商品房消費投訴及上訪的案件就將大大減少。

　　據(jù)了解我市商品房開發(fā)項目在規(guī)劃驗收這一塊實行的是整個項目的綜合驗收，由于分期建設，整個小區(qū)項目建設完畢少則二、三年，多則三、四年。那么從第一批交房的時間算起到最后綜合驗收的時間中間就相隔三、四年了，如果開發(fā)企業(yè)有違規(guī)建設行為的，還必須等違規(guī)行為處理完畢后，才能取得規(guī)劃驗收證明，導致辦理房產(chǎn)證的時間無限期延長，這就是廣大業(yè)主投訴中所說的“入住多年辦不到房產(chǎn)證”的主要原因。

　　(三)征收還建的開發(fā)項目未落實相關協(xié)議，導致開發(fā)企業(yè)不能取得相關手續(xù)辦理房產(chǎn)證。

　　在城市房屋征收還建項目中，為了使征收盡快完成，項目盡快啟動，項目實施方與開發(fā)企業(yè)達成了一些共識或意見，即開發(fā)企業(yè)先拿出一部分款項安置征收戶，其款項用來減免、抵交征收還建房的城市配套費。由于種種原因，項目實施方與開發(fā)企業(yè)達成的協(xié)議不能落實、兌現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)又不可能再拿錢出來先辦相關驗收手續(xù)，使得這部分房屋的相關手續(xù)就一拖再拖，造成房屋不能驗收，房產(chǎn)證不能辦理。雖然這樣的情況不多，但影響較大。

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工單位存在糾紛，不能取得房屋開發(fā)、建設的相關手續(xù)，影響房產(chǎn)辦證。在極少數(shù)項目開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)由于種種原因產(chǎn)生糾紛，導致房屋竣工后，施工企業(yè)不提供相應的施工資料，致使工程竣工驗收遲遲無法進行，進而影響了房產(chǎn)證的辦理速度。

　　(五)部分開發(fā)項目在建房途中修改設計方案，導致工期拖延，延遲了交房、辦證時間。

　　在開發(fā)項目建設過程中，有部分開發(fā)企業(yè)考慮銷售及需求情況，將大戶型不好出售的套房改建為小戶型的套房，有的將復式結構的房屋改建為單層結構的房屋，這些設計上的變更，影響了整個項目的形象進度，使得竣工延期、交房延期、辦證延期。

　　(六)因開發(fā)企業(yè)欠繳相關稅費導致相關證件辦理不能到位。

　　四、下一步，隨州市房產(chǎn)局將采取什么措施加速解決廣大群眾的辦證難、辦證慢問題?

　　答：今后，市房產(chǎn)局將以關注民生、改善民生、服務民生為切入點，以完善制度、規(guī)范行為為基礎，以提高行政效能和依法行政水平為宗旨，以人民群眾和市場主體滿意為標準，繼續(xù)在全市房產(chǎn)系統(tǒng)開展以“提升行政服務效能”為主題的民主評議政風行風活動，通過加強從業(yè)主體監(jiān)管、優(yōu)化行政審批流程、推進行政事務公開、強化廉潔自律意識等，全力打造“服務房產(chǎn)、數(shù)字房產(chǎn)、陽光房產(chǎn)、廉潔房產(chǎn)”，著力解決房產(chǎn)辦證難、辦證慢等一批群眾反映強烈、損害群眾利益、影響經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展的突出問題，有效提升房產(chǎn)系統(tǒng)服務水平、服務質(zhì)量，塑造新時期房產(chǎn)人良好形象。

　　(一)加強監(jiān)管，繼續(xù)開展“兩延”專項整治行動。繼續(xù)組織專項行動整治專班，對市中心城區(qū)所有在建、在售樓盤及為按時辦證的項目開展專項檢查，重點查處開發(fā)企業(yè)違規(guī)交房、延期辦證、違規(guī)收費等違規(guī)行為。通過專項檢查，全面摸清市中心城區(qū)各住宅小區(qū)交房、辦證情況，為下一步規(guī)范管理摸清底數(shù)、打好基礎。下一步，我們將根據(jù)專項整治行動的摸底情況，將相關企業(yè)、開發(fā)項目的違規(guī)現(xiàn)象、違規(guī)原因在電視、報紙、網(wǎng)站等媒體上予以曝光，接受廣大購房業(yè)主和社會各界的批評、監(jiān)督。

　　(二)服務為民，妥善處理房產(chǎn)辦證歷史遺留問題。針對我市老城區(qū)數(shù)量較多的未辦證房屋，本著以人為本、服務為民的理念，借鑒、比照周邊同類城市的做法，報請市政府出臺 《隨州市處理房產(chǎn)辦證歷史遺留問題辦法》，研究制定具體操作規(guī)程，妥善解決中心城區(qū)商品房、房改房、還建房等房產(chǎn)辦證歷史遺留問題，激活存量房市場。

　　(三)建章立制，探索建立房產(chǎn)辦證部門聯(lián)席會制度。針對因各種原因產(chǎn)生的房產(chǎn)辦證難問題，嘗試與市直有關部門建立部門聯(lián)系會制度，通過定期、不定期地召開部門聯(lián)席會議，建立房地產(chǎn)開發(fā)全鏈條閉合式管理模式，協(xié)商、研判各小區(qū)面臨的具體困難，妥善處理各類辦證問題。同時，抓住市政府即將研究出臺《隨州市商品房開發(fā)建設監(jiān)管辦法》的契機，全力規(guī)范全市商品房開發(fā)建設行為，真正實現(xiàn)群眾放心買房、買放心房、住舒心房。

　　(四)強化培訓，切實加強房產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)部建設。要強化內(nèi)部培訓，采取專家導學、個人自學、集中研學、外出考察等形式，不斷地“走出去、請進來”，切實提高房產(chǎn)系統(tǒng)干部職工整體素質(zhì)。特別是要加強對窗口人員、業(yè)務科室的教育和監(jiān)督，提升系統(tǒng)整體服務意識。要妥善利用信訪這一群眾反映訴求的主要途徑，通過上門服務、帶案服務等方式，集中解決群眾反映的各類辦證難題。對一些確實不能解決或暫時不能解決的個案，要及時拿出處理意見，做好解釋工作。