圖為：央行對(duì)全國(guó)50個(gè)城市2萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)調(diào)查顯示，2季度近7成居民認(rèn)為房?jī)r(jià)高難以接受。

    6月8日央行宣布降息之后，關(guān)于房貸波動(dòng)的消息一波又一波。先是一線(xiàn)城市爆出七折房貸，近日北京、上海等地又出現(xiàn)銀行暫停八五折利率審批并重回基準(zhǔn)利率，中行也將利率從*低八五折優(yōu)惠回調(diào)到*低九折。

    正當(dāng)一線(xiàn)城市房貸操作不斷反復(fù)之時(shí)，武漢利率優(yōu)惠卻悄然出現(xiàn)。但與一線(xiàn)市場(chǎng)不同，武漢對(duì)優(yōu)惠利率大多設(shè)置門(mén)檻?？蛻?hù)要滿(mǎn)足這一門(mén)檻，反而并不劃算，甚至消費(fèi)者對(duì)房貸打折陷入“兩難”。

    *低門(mén)檻存5萬(wàn)元

    九折以下，*優(yōu)惠利率武漢“潛行”

    昨日，記者以購(gòu)房者身份咨詢(xún)航空路附近一家工商銀行，工作人員介紹，該行對(duì)特定合作樓盤(pán)可以做到九折至九五折的優(yōu)惠，但是對(duì)客戶(hù)資質(zhì)的考核比較嚴(yán)格，比如要求**客戶(hù)等，能夠申辦下來(lái)的客戶(hù)比較少。

    目前，武漢已有少部分股份制銀行如深圳發(fā)展銀行等，對(duì)首套房貸利率有*低八五折優(yōu)惠政策。一家股份制銀行負(fù)責(zé)個(gè)貸的經(jīng)理表示，銀行雖然并沒(méi)有改變折扣利率，但是根據(jù)客戶(hù)情況進(jìn)行調(diào)整的自主空間增大：銀行可以針對(duì)各個(gè)級(jí)別的客戶(hù)采用不同的利率水平。

    但很多情況下，*優(yōu)惠的房貸利率，被設(shè)置了諸多限制條件。

    “跟我們合作的幾家銀行都能做到九折甚至更低。”武漢某房產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)劉志中告訴記者，但前提是客戶(hù)必須先在銀行存款5萬(wàn)以上。

    無(wú)獨(dú)有偶，中行武漢分行，對(duì)私人銀行的高端客戶(hù)，也能提供利率九折優(yōu)惠。

    優(yōu)惠利率為何不能“普惠”？浦發(fā)銀行相關(guān)人士告訴記者，目前該行在全國(guó)范圍內(nèi)，如何執(zhí)行房貸利率，可由各分行自由把握，主要參考因素則是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率、客戶(hù)資質(zhì)等?！叭绻毡閷?duì)客戶(hù)按八五折發(fā)放利率，對(duì)于銀行，資金壓力就比較大了。”

    中行武漢分行相關(guān)人士則透露，去年開(kāi)始，北京、上海等地多家銀行就實(shí)行了折扣利率，這和一線(xiàn)城市的樓市狀況有關(guān)。成交量減少，資金又在這些地區(qū)聚集，所以北京、上海等地的銀行需要通過(guò)利率調(diào)整實(shí)現(xiàn)放貸。

    申請(qǐng)打折不如多繳首付

    如此房貸優(yōu)惠讓消費(fèi)者“兩難”

    值得注意的是，目前武漢不少銀行對(duì)*優(yōu)惠利率設(shè)置門(mén)檻，正讓市場(chǎng)陷入悖論。

    以“存款10萬(wàn)換九折利率”為例。若客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)總房?jī)r(jià)為80萬(wàn)的房產(chǎn)，首付三成，需要支付24萬(wàn)，剩余56萬(wàn)進(jìn)行20年期貸款。若客戶(hù)有10萬(wàn)“閑錢(qián)”存入銀行，按九折利率計(jì)算，需要支付的利息總額為41萬(wàn)。

    但如果該客戶(hù)將10萬(wàn)“閑錢(qián)”擴(kuò)充首付，則其需要貸款的總金額變?yōu)?6萬(wàn)，按基準(zhǔn)利率貸款，其支付的總利息為38.2萬(wàn)！也就是說(shuō)，客戶(hù)滿(mǎn)足“門(mén)檻”去申請(qǐng)九折利率，還不如直接按基準(zhǔn)利率執(zhí)行！

    劉志中告訴記者，目前市場(chǎng)需求集中在剛性需求，他們對(duì)購(gòu)房成本極其敏感，如果拿到*優(yōu)惠利率反而不劃算，這樣的利好就沒(méi)有任何意義。

    “短期內(nèi)預(yù)計(jì)八折年利率難以在武漢執(zhí)行。”民生銀行武漢分行介紹，今年以來(lái)，各行的信貸重點(diǎn)和額度都轉(zhuǎn)移到微小企業(yè)身上，該行至今未重啟房貸，而其他各行的房貸額度也并不比去年多。再加上今年以來(lái)，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)每月近萬(wàn)套的成交，房貸需求較大。因此，主動(dòng)降息對(duì)銀行而言沒(méi)有必要。

    這也意味著，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，由于當(dāng)前沒(méi)有利率打折的動(dòng)力，通過(guò)設(shè)置門(mén)檻進(jìn)行優(yōu)惠，實(shí)質(zhì)上只是表達(dá)一種“姿態(tài)”，只是這種操作模式讓市場(chǎng)陷入矛盾。

    雖然銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的操作，并不代表調(diào)控政策的變化，但前者卻跟市場(chǎng)冷熱有明顯關(guān)系。

    “我們測(cè)算了一下，基本上月供多個(gè)300元就能影響到現(xiàn)在市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)?！眲⒅局懈嬖V記者，目前剛需對(duì)成本最為敏感。“去年銀行房貸操作很?chē)?yán)，首套房利率都要上浮10%，這樣月供就會(huì)增多，直接導(dǎo)致市場(chǎng)普遍進(jìn)入觀(guān)望情緒。”

    近期，武漢出現(xiàn)千人購(gòu)房的項(xiàng)目，位于漢陽(yáng)長(zhǎng)江邊。這次3期開(kāi)盤(pán)推出數(shù)百套房源，起價(jià)不到7000元而均價(jià)尚不足8000元，價(jià)格優(yōu)勢(shì)非常明顯。因此，到底是降息刺激了市場(chǎng)需求還是開(kāi)發(fā)商不斷“以?xún)r(jià)換量”已經(jīng)起到質(zhì)變效應(yīng)？

    值得注意的是，去年由于房貸成本高企，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)有彌補(bǔ)利息成本的目的，而今年由于房貸成本下滑，部分開(kāi)發(fā)商的確開(kāi)始小幅調(diào)高價(jià)格試探市場(chǎng)。對(duì)此，億房網(wǎng)研究員陳龍認(rèn)為，目前武漢市場(chǎng)商品房庫(kù)存仍不斷刷新新高，降息應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商加快出貨的契機(jī)，如果以此作為提價(jià)的理由，市場(chǎng)恐怕又會(huì)進(jìn)入僵局。

    專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)

    房貸變化不等于調(diào)控變化

    近日，住建部新聞發(fā)言人公開(kāi)表示，住建部將積極配合金融部門(mén)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

    從這個(gè)角度看，銀行如何執(zhí)行房貸利率，更多是出于本行資金狀況考慮，與房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有直接關(guān)系。房地產(chǎn)調(diào)控的重要抓手——限購(gòu)限貸，并沒(méi)有發(fā)生任何改變。

    湖北省社科院房地產(chǎn)金融專(zhuān)家葉學(xué)平認(rèn)為，目前適當(dāng)放松針對(duì)剛需的置業(yè)貸款，主要是對(duì)此前過(guò)于嚴(yán)厲調(diào)控政策的修復(fù)，抑制投資、投機(jī)型購(gòu)房的政策，均沒(méi)有進(jìn)行調(diào)整。

    即便如此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房貸政策松動(dòng)，也是極大的利好刺激。

    武漢某房產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)劉志中對(duì)記者表示，一線(xiàn)城市已經(jīng)出現(xiàn)了利率打折現(xiàn)象，從慣例上講，武漢等二線(xiàn)市場(chǎng)的操作大多會(huì)慢半拍。