興潤(rùn)置業(yè)事件業(yè)已過(guò)去，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，這個(gè)“房企悲劇”是中國(guó)樓市崩盤(pán)的先兆。然而，近日樓市雖不平穩(wěn)，但似乎并沒(méi)有普遍降價(jià)的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)過(guò)高，房貸難申，房貸利率上調(diào)，買(mǎi)房難依然是不少家庭面臨的問(wèn)題。

在對(duì)興潤(rùn)置業(yè)事件進(jìn)行報(bào)道時(shí)，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》曾這樣說(shuō)：“興潤(rùn)系的銀行貸款中，疑似假按揭2.4億元，涉及當(dāng)?shù)?家銀行?！痹?jīng)在樓市低迷期，有開(kāi)發(fā)商推出過(guò)“零首付”的營(yíng)銷(xiāo)手段，后來(lái)由于擔(dān)心被開(kāi)發(fā)商鉆空子弄成“假按揭”而被政府叫停。近日，湖北地區(qū)再現(xiàn)“零首付”，目前雖未被政府叫停，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)未必是件好事。低首付、零首付為開(kāi)發(fā)商披上了一層疑似“假按揭”的嫌疑，而這種嫌疑一旦成真，信貸政策會(huì)進(jìn)一步縮緊，房貸申請(qǐng)將變得更難，最終傷害的還是購(gòu)房者。“假按揭”會(huì)成為房貸難申的硬傷，究其原因，還是因?yàn)槟壳爸袊?guó)房貸金融制度落后。

早在1938年以前，美國(guó)的房貸跟今天的中國(guó)很類(lèi)似，銀行基本都是自己吸收存款資金、自己放貸、自己收賬，當(dāng)然也自己承擔(dān)壞賬風(fēng)險(xiǎn)。這樣做的后果是，銀行愿意提供的房貸資金會(huì)很有限，因?yàn)榘唇屹J款期限是15年或30年，貸出去的資金要30年后才回籠，萬(wàn)一銀行急需資金，這些貸出去的資金可能難以召回，這就是銀行的“流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)”。所以和今天的中國(guó)一樣，銀行經(jīng)常會(huì)說(shuō)“房貸額度用光了”，不能按揭就會(huì)讓很多老百姓買(mǎi)不起房子。

針對(duì)這樣的困局，美國(guó)的策略是成立一個(gè)半政府機(jī)構(gòu)——房利美，專門(mén)收購(gòu)那些銀行想轉(zhuǎn)手的按揭房貸，任何時(shí)候任何銀行需要資金時(shí)，他們可以把已放出去的按揭房貸合同賣(mài)給房利美，后者付給前者現(xiàn)金，這樣大大減輕銀行的壓力，社會(huì)能得到的房貸資金也多了，老百姓所要支付的房貸利息也低了。當(dāng)然，房利美資金有限，不可能無(wú)止境地從銀行手中買(mǎi)下按揭貸款。為了進(jìn)一步增加房貸資金的供應(yīng)量，分?jǐn)偡坷赖馁J款風(fēng)險(xiǎn)，1970年美國(guó)成立一個(gè)叫“房地美”的半政府機(jī)構(gòu)，把從各個(gè)銀行買(mǎi)過(guò)來(lái)的住房貸款打成包，然后將貸款包分成股份，放到股市里賣(mài)給股民，讓股民也能分享紅利。這種“房貸證券化”讓房貸資金的供應(yīng)量幾乎是無(wú)限的。房貸的風(fēng)險(xiǎn)不再只由銀行和房利美承擔(dān)，而是通過(guò)證券化細(xì)化、分?jǐn)偟匠汕先f(wàn)個(gè)資本市場(chǎng)投資者的手中，分?jǐn)偟饺蚋鞯氐耐顿Y者手中。

由此看來(lái)，中國(guó)的房貸金融還有一段很長(zhǎng)的路要走。現(xiàn)在那些“首付分期”“零首付”的行為都是小打小鬧，是在中國(guó)落后的房貸金融制度上滋生出來(lái)的荒蠻行為。或許美國(guó)的應(yīng)對(duì)政策并不適用于中國(guó)，但我們希望中國(guó)的房貸政策能夠開(kāi)出精致之花，能夠讓購(gòu)房者真正享受到更低的首付比例與更廉價(jià)的房貸利率，能夠讓興潤(rùn)置業(yè)這樣的悲劇不再上演。