2013年，全國房地產(chǎn)市場整體保持回升勢頭，房地產(chǎn)主要指標(biāo)增速均出現(xiàn)回升，新開工面積和銷售面積反彈強(qiáng)勁，土地購置面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，房價(jià)上漲幅度逐月加快，九成以上城市房價(jià)同比出現(xiàn)上漲，近三成城市房價(jià)漲幅超過10%。

　　一、政策影響分析

　　2013年，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了2012年的調(diào)控思路，限購、限貸政策繼續(xù)實(shí)施，抑制房價(jià)上漲和加快保障性安居工程建設(shè)依然是房地產(chǎn)調(diào)控的重心。

　　2月下旬，國務(wù)院常務(wù)會議確定了加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的五項(xiàng)措施，簡稱“國五條”，從五個(gè)方面加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，包括完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強(qiáng)市場監(jiān)管等。隨后國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，對“國五條”的措施做了進(jìn)一步細(xì)化?！皣鍡l”措施的出臺及其細(xì)則的公布，掀開了2013年度房地產(chǎn)調(diào)控的大幕。

　　“國五條”出臺后，短期內(nèi)對市場影響巨大，3、4月份各地二手房成交量大幅飚漲，多數(shù)城市漲幅超過3倍。但從二季度起，政策效果逐漸減弱，市場回歸此前的回暖態(tài)勢，各城市房屋銷售形勢出現(xiàn)較為明顯的好轉(zhuǎn)。

　　下半年，隨著十八屆三中全會和中央經(jīng)濟(jì)工作會議的召開，新一屆政府的房地產(chǎn)調(diào)控思路逐漸清晰。加強(qiáng)住房保障，逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，理順政府和市場的關(guān)系將是未來政策的調(diào)整方向。土地制度改革、房地產(chǎn)稅改革以及住房保障建設(shè)是三中全會提出的重要內(nèi)容，配合著其他深化改革的政策，預(yù)計(jì)未來的房地產(chǎn)市場將逐步回歸其核心屬性，即滿足居民居住和生活需要，滿足其他各行業(yè)的辦公和經(jīng)營需要。

　　四季度，以北上廣深為代表的近20個(gè)重點(diǎn)城市，紛紛出臺了進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知，這些通知基本上是“國五條”有關(guān)規(guī)定的重申，但在限購政策、提高建房用地供應(yīng)量、提高自住商品房供應(yīng)量等方面有所調(diào)整，調(diào)控力度有所收緊。

　　二、2013年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

　　1．房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所加快

　　2013年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億元，同比增長19.5%，增幅比上年同期加快3.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資53112億元，增長19.1%，同比加快7.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　2．新開工面積出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，增速較上年提高明顯

　　2013年1-11月，全國商品房新開工面積為18.11億平方米，增長11.5%，與上年同期相比增速加快18.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　3.房屋銷售銷售增速明顯加快，增速超過20%

　　2013年1-11月全國商品房累計(jì)銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%，增幅與2012年同期相比加快18.4個(gè)百分點(diǎn)。從各地區(qū)情況來看，福建、新疆、西藏、湖北、貴州、安徽、上海、海南、江西、江蘇等省市銷售增長較快，增速超過30%，重慶、內(nèi)蒙古、云南、黑龍江、吉林等省增速則不到10%。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增增長較快，但速逐月回落

　　隨著2012年年底房屋銷售形勢的明顯好轉(zhuǎn)，2013年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長較快，前兩個(gè)月增速達(dá)33.7%，隨后逐月平穩(wěn)回落。2013年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源109475億元，同比增長27.6%。

　　5.土地購置面積由負(fù)轉(zhuǎn)正

　　2013年1-11月，全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積為34773萬平方米，增長9.9%，與上年同期相比增幅提高24.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　6．房價(jià)同比漲幅逐月加快，環(huán)比漲幅出現(xiàn)小幅平穩(wěn)回落

　　從70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)上看，價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)出“逐月上升”的特征，房價(jià)同比出現(xiàn)上漲的城市個(gè)數(shù)自5月份起連續(xù)7個(gè)月保持在69個(gè)，上漲城市個(gè)數(shù)居高不下。

　　從同比價(jià)格指數(shù)看，2013年1月份70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格平均漲幅為0.7%，隨后逐月上升，到11月份漲幅增加到9.6%。從同比上漲的城市個(gè)數(shù)來看，1月份為53個(gè)，2月份上升到62個(gè)，3月份起，上漲城市個(gè)數(shù)持續(xù)在67個(gè)以上。

　　11月份，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，比2012年12月份增加29個(gè)；二手住宅價(jià)格同比上漲的城市有68個(gè)，比2012年12月份增加43個(gè)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)有66個(gè)，比2012年12月份增加12個(gè)，房價(jià)上漲趨勢較為明顯；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)有63個(gè)，比12月份增加17個(gè)。

　　從具體房價(jià)漲跌幅度來看，11月份70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格同比漲幅的平均值為9.6%，比2012年12月份高9.7個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2011年1月以來的新高。從分布上看，漲幅超過5%的城市個(gè)數(shù)有67個(gè)，漲幅超過10%的城市個(gè)數(shù)有23個(gè)，房價(jià)上漲趨勢較為明顯，尤其是北上廣深等一線城市，房價(jià)同比漲幅均超過20%。、

　　三、重點(diǎn)區(qū)域和城市運(yùn)行分析

　　（一）環(huán)渤海地區(qū)：供給大幅增長，住宅需求走勢平緩

　　從供給方面來看，2013年1-10月，環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為9346.1億元，同比增長10.7%，其中住宅投資6034.6億元，增長12.2%；土地購置面積為2247.7萬平方米，同比增長1.5%。商品住宅新開工面積7997.7萬平方米，同比下降8.2%；商品住宅竣工面積為3620.2萬平方米，同比下降2.4%。供給小幅回落。

　　從需求方面來看，2013年1-10月，環(huán)渤海地區(qū)商品住宅銷售面積為6508萬平方米，同比增長9.0%；商品住宅銷售額為5915.6億元，同比增長15.0%。需求增長平緩。

　　從價(jià)格上看，2013年1-10月，環(huán)渤海地區(qū)重點(diǎn)城市商品住宅平均價(jià)格為8137.4元/平方米，同比上漲5.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　典型城市分析：北京

　　2013年1-10月，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2475.8億元，下降1.7%；其中，住宅完成投資1222.2億元，下降5.1%。土地購置面積為439.1萬平方米，同比上漲128%。

　　1-10月，北京市商品房新開工面積為2572.3萬平方米，同比上漲2.2%。其中，商品住宅新開工面積為1293.6萬平方米，同比下降2.0%。

　　1-10月，北京市商品房銷售面積為1453.6萬平方米，同比上漲10.7%。其中，商品住宅銷售面積為1044.2萬平方米，同比上漲3.1%。商品房銷售金額為2797.4億元，同比上漲18.1%。其中，商品住宅銷售金額為1968.7億元，同比上漲9.9%。

　　從商品住宅平均銷售價(jià)格來看，2013年1-10月，北京市商品住宅均價(jià)為18854.5元/平方米，同比增長6.6%。

　　（二）長三角地區(qū)：土地供給增長平穩(wěn)，住宅需求增幅減緩

　　從供給方面來看，2013年1-10月，長三角地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為5481.8億元，同比增長15.9%，其中住宅投資3306.3億元，增長13%；土地購置面積為573.6萬平方米，同比增長28.5%。商品住宅新開工面積3713萬平方米，同比下降1.7%；商品住宅竣工面積為2184方米，同比增長2.6%。供給增長溫和。

　　從需求方面來看，2013年1-10月，長三角地區(qū)商品住宅銷售面積為3758.7萬平方米，同比增長26.5%；商品住宅銷售額為5343.9億元，同比增長41.8%。需求增長上揚(yáng)。

　　從價(jià)格上看，2013年1-10月，長三角地區(qū)重點(diǎn)城市商品住宅平均價(jià)格為10123.1元/平方米，同比上漲12.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　（三）泛珠三角地區(qū)：供給分化，需求增幅有所回落

　　從供給方面來看，2013年1-10月，泛珠三角地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為2422億元，同比增長20.4%，其中住宅投資1606.6億元，增長23.7%；土地購置面積為256.9萬平方米，同比增長5.5%。商品住宅新開工面積2353.4萬平方米，同比增長41.4%；商品住宅竣工面積為823.9方米，同比下降18%。供給出現(xiàn)漲跌分化。

　　從需求方面來看，2013年1-10月，泛珠三角地區(qū)商品住宅銷售面積為2308.8萬平方米，同比增長25%；商品住宅銷售額為3092.5億元，同比增長46.5%。需求增長穩(wěn)步上升。

　　從價(jià)格上看，2013年1-10月，泛珠三角地區(qū)重點(diǎn)城市商品住宅平均價(jià)格為9810.4元/平方米，同比上漲17.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　四、2014年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測

　　通過對1998年1月-2013年11月各月房地產(chǎn)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及未來的政策走向，利用ARIMA預(yù)測模型，我們對2013年和2014年全國房地產(chǎn)市場的主要指標(biāo)預(yù)測如下：

　　2013年全年，房地產(chǎn)保持平穩(wěn)回升，房屋新開工面積、銷售面積增長較快，土地購置面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，房價(jià)漲幅逐月加快，全國各城市房價(jià)同比出現(xiàn)“普漲”現(xiàn)象。

　　2014年，如果中央和地方政府繼續(xù)延續(xù)當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，預(yù)計(jì)全國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)小幅回落態(tài)勢，尤其是房屋銷售形勢會明顯比今年偏緊，但房地產(chǎn)開發(fā)投資受保障性住房建設(shè)的影響將保持相對平穩(wěn)。

　　固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資“一增一減”：預(yù)計(jì)2013年全年，固定資產(chǎn)投資完成額（不含農(nóng)戶）達(dá)到43.61萬億元，增長19.5%，增速較2012年小幅回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成8.49萬億元，增長18.2%，增幅同比加快1.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　2014年，預(yù)計(jì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持“一增一減”的特征。固定資產(chǎn)投資增速繼續(xù)小幅回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅上升。其中，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）完成51.79萬億，增長18.8%，增速較上年回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成10.05萬億，增長18.5%，增速小幅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅沖高后出現(xiàn)回落：預(yù)計(jì)2013年全年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源達(dá)到12.11萬億元，增長25.4%，增幅同比加快12.8個(gè)百分點(diǎn)。與房地產(chǎn)完成開發(fā)投資增幅相比，增幅高7.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　2014年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源預(yù)計(jì)會有所回落，預(yù)計(jì)增長20.4%，達(dá)14.60萬億元，增速與上年相比回落4.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款達(dá)2.35萬億元，增長20.3%，增速回落11.9個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款達(dá)1.54萬億元，增長13.9%，增幅同比回落15.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　新開工面積增幅加快，竣工面積出現(xiàn)負(fù)增長：2013年，商品房施工面積增幅保持基本穩(wěn)定，新開工面積增長較快，但竣工面積受上年度新開工面積下降影響，出現(xiàn)負(fù)增長。預(yù)計(jì)2013年全年商品房新開工面積19.51億平方米，增長10.0%。商品房竣工面積受上年度房屋新開工面積負(fù)增長的影響，首次出現(xiàn)負(fù)增長，預(yù)計(jì)2013年商品房竣工9.52億平方米，下降4.2%，這是自1998年住房制度改革以來商品房竣工面積首次出現(xiàn)負(fù)增長。

　　2014年，受保障性住房建設(shè)加快的影響，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房屋新開工面積達(dá)21.57億平方米，增長10.5%，增幅較2013年加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房竣工面積9.47億平方米，下降0.6%。

　　2013年銷售形勢明顯好轉(zhuǎn)，2014年銷售增速出現(xiàn)回落：2013年，房地產(chǎn)市場銷售形勢明顯好轉(zhuǎn)，全年房屋銷售面積增速實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長，全年實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積13.11億平方米，增長17.8%，實(shí)現(xiàn)銷售額8.18億元，增長26.9%，增速較2012年分別加快16.1和16.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　2014年，隨著新一界政府更加強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量和效益，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售形勢會有所收緊。預(yù)計(jì)2014年全年商品房銷售面積和銷售額分別實(shí)現(xiàn)14.49億平方米和9.69億元，分別增長10.5%和18.5%，增幅較2013年分別回落7.4和8.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　2013年土地購置面積實(shí)現(xiàn)正增長，2014年再次轉(zhuǎn)負(fù)：2013年，隨著房屋銷售形勢的好轉(zhuǎn)，土地購置意愿明顯改善，整體增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，但增幅不高。預(yù)計(jì)全年完成購置土地面積為3.63億平方米，同比增長1.8%，增幅較2012年相比加快21.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　2014年，隨著全國房地產(chǎn)市場形勢的回落，預(yù)計(jì)土地購置意愿將受到抑制，預(yù)計(jì)土地購置面積將再次出現(xiàn)負(fù)增長，但降幅較小。預(yù)計(jì)2014年土地購置面積為35062萬平方米，同比下降3.4%。

　　從重點(diǎn)城市房價(jià)走勢情況來看，2013年以來，全國70個(gè)大中城市房價(jià)漲幅逐月加快，尤其是北上廣深等一線城市房價(jià)上漲顯著，漲幅超過20%。預(yù)計(jì)隨著三中全會有關(guān)政策的明朗化和部分重點(diǎn)城市出臺緊縮性的樓市調(diào)控新政，預(yù)計(jì)2014年的房價(jià)漲幅會有所回落。