繼北京市住建委祭出“京七條”后，將在年前停批4萬元/平方米以上的高價房預(yù)售許可的“限高令”再度甚囂塵上。

就在“京七條”出臺，推出通過政策保障調(diào)節(jié)中端市場的自住型商品房不久，北京房協(xié)的相關(guān)負責(zé)人和一些高端項目的開發(fā)企業(yè)內(nèi)部人士透露，北京樓市的高端市場并未因此“放開”，為了保證本年度商品房成交均價，完成2013年“保持房屋交易量的穩(wěn)定以及交易價格的穩(wěn)定”房地產(chǎn)調(diào)控目標，在今年年底前，北京市住建委方面不再給高價項目批預(yù)售證。

一些市場人士由此驚呼，北京市房地產(chǎn)調(diào)控的思路，已經(jīng)從“低端有保障，中端有支持，高端有市場”，演變成“低端有保障，中端有政策，高端有控制”的唯數(shù)據(jù)論邏輯，而北京樓市的高端市場或從此進入“管控”時代。

“限高令”源自預(yù)售審批配額制

據(jù)報道，11月1日北京市住建委召集了近40家房企代表開了一場內(nèi)部座談會，口頭傳達6點意見，北京市住建委新聞中心主任劉海琦在接受本報采訪時默認了這一消息。并表示當(dāng)前穩(wěn)定房價、完成北京市2013年度的房價調(diào)控目標是今年年底前*重要的工作和任務(wù)。

另外一位建委內(nèi)部人士也告訴，實際上在這次內(nèi)部座談會之前，第四季度開始嚴格管控限制“高價盤”、“漲價盤”的基調(diào)就已經(jīng)定了下來，涉及的部分項目負責(zé)人也都得了傳達。之所以召集三四十家企業(yè)代表集體召開座談會，也是因為年底前等待市住建委預(yù)售審批的項目太多了，很多高端項目被拒批又多次重復(fù)申請，甚至通過帶裝修捆綁、變相折扣等方式投機取巧，在年前明確限制預(yù)售證批復(fù)的原則、基調(diào)，也是希望第四季度的工作能夠順利進行。

實際上，今年以來北京市預(yù)售趨嚴，針對4萬元/平方米以上的高價房采取預(yù)售許可審批配額管制并非首次，今年的6、7月份就曾經(jīng)傳出原則上超4萬元/平方米樓盤每月僅批1個。

“針對預(yù)售證的審批配額制實際上早在去年就存在了。這是一個住建系統(tǒng)內(nèi)部的規(guī)定，沒有對外界公布?！币晃蛔》亢统青l(xiāng)建設(shè)部內(nèi)部人士向本報記者透露。從2012年1月，各地住建系統(tǒng)“一把手”要向住建部承諾每年新增、新建住房的銷售價格年上漲目標，并與住建部簽訂地方責(zé)任書。

作為責(zé)任書中的內(nèi)容之一，預(yù)售審批配額制彼時即已被提出，主要是為了配合各地更好地控制房價上漲，達成房價控制目標。一旦地方房價在監(jiān)控中發(fā)現(xiàn)階段性“超標”，即可根據(jù)預(yù)售審批配額制的實施原則，對明顯高于區(qū)域市場價、影響全年房價調(diào)控目標的新建項目施行配額管制，通過延緩預(yù)售證的方式來控制房價。

“預(yù)售審批配額制是一種原則性房價管控制度，并沒有在具體設(shè)置價格和數(shù)量上的限制，具體的逐月配額尺度把握也已下放至地方政府?！鄙鲜鲎》亢统青l(xiāng)建設(shè)部內(nèi)部人士表示，這一制度不是某一地方政府的區(qū)域性政策，包括北京、上海這樣房價上漲壓力比較大的城市，如果上半年或某一階段超過了年初設(shè)定的房價調(diào)控目標，就會立刻在內(nèi)部施行這種預(yù)售審批配額管制。

高價盤集體中招 部分項目“曲線”簽約

“不是說有多少項目會受到影響，而是高于這個單價以上的項目全部被卡住。我們在做的很多項目現(xiàn)在想推都沒法推?！币皇址客顿Y顧問、營銷代理公司偉業(yè)顧問集團副總經(jīng)理趙鐵路認為，暫停高價房發(fā)證是政府對房地產(chǎn)市場采取的短期行政調(diào)控手段，將直接減少該價位以上住房的市場供應(yīng)，會在一定程度上影響本年度商品房成交均價。對于2013年“保持房屋交易量的穩(wěn)定以及交易價格的穩(wěn)定”房地產(chǎn)調(diào)控目標的實現(xiàn)有積極的作用，但從供需層面上看，這種短期的臨時性管控，并不能解決未來的高價房入市行為。

“這些項目從拿地開始就是實實在在存在的，購買需求也是實實在在存在的，不是說住建委不給批預(yù)售就不存在了。到明年某個時間節(jié)點放開了，從數(shù)據(jù)上看高端項目的成交量又該都上去了?！壁w鐵路告訴記者，從今年上半年的“新國五條”北京版細則，到現(xiàn)在的“京七條”、“限高令”，業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成的共識，高端市場并不會因為北京市推廣自住型商品房而被“放開”，反而從原來“高端有市場”的政策邏輯變成了“高端有控制”。

“趕在年前這個時間節(jié)點上，批不下預(yù)售證不能網(wǎng)簽，小一些的房企在年底回款上會受到影響，大的企業(yè)年底業(yè)績報表也會不好看。”一些受本次“限高令”影響的房企內(nèi)部人士也告訴記者，年底前“暫停單價在4萬元及以上高價房發(fā)證”，短期內(nèi)對北京樓市整體高端市場可謂全盤性打擊，其中不乏名企、名盤，包括金茂悅、華貿(mào)城，以及萬科的某高端項目，都因為均價超過4萬地和單簽帶裝修合同等問題受到影響。

“從預(yù)售證上說，‘限高令’是無解的，房企除了等待也沒有別的辦法。但是因為從年初開始北京市就預(yù)售從嚴，很多高端項目早就開始用一些變通的方式先‘賣’出去了?！眰I(yè)顧問集團副總經(jīng)理趙鐵路向記者透露，雖然無法網(wǎng)簽，但是由于高端市場今年以來一直處于供不應(yīng)求的情況，即使沒法拿到預(yù)售證，不少項目也可以通過一些變通的方式“曲線”簽約。

“單價在4萬~6萬元/平方米的中高端項目，*簡單的方式就是提前‘排號’、‘搖號’，通過一些第三方網(wǎng)站機構(gòu)組織各種開盤活動，變相讓購房者先交付一定名目的訂金、搖號押金等。一些著急回款的項目則通過簽‘認購書’等方式先期收取一些現(xiàn)金，一些**豪宅、別墅項目，就會采取一些小眾的圈層營銷，私下里跟準客戶收取不菲的‘誠意金’?！币晃桓叨隧椖康臓I銷人士告訴記者，這種硬性的“限高令”除了在數(shù)據(jù)上控制了房價目標，由于購房者購買意愿強烈，這些“曲線”成交的市場行為依然存在。

到底有多少高端項目止步于“限高令”，涉及的房企都對此三緘其口，一時無從得知。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年11月原本預(yù)計入市的項目當(dāng)中，中低端類剛需項目有所減少，中高端項目的占比則明顯上升。11月預(yù)計入市的16個項目當(dāng)中，不僅包括西山藝境、北京城建(600266,股吧)·徜徉墅等三個別墅項目，還包括西山壹號院、五礦萬科·如園等4個城市豪宅項目，以及亦莊金茂悅、京西金泰麗灣兩個區(qū)域標桿項目。

“雖然都還沒有公布市場報價，但是這些豪宅、中高端項目現(xiàn)在來看，很難不涉及被每平方米4萬元停批和禁止帶裝修捆綁限制?！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，“限高令”現(xiàn)在看是臨時的短期行為，但是這對高端市場的影響會一直延續(xù)到明年。即使不完全統(tǒng)計，北京目前在售和準備入市的高端項目就在50多個，如果明年4、5月份以后再集中入市，每平方米單價在4萬~6萬區(qū)間的中高端項目，就有可能承受到更大的競爭壓力，回款周期也會變長。