中國房地產是否存在泡沫？是什么造就了中國房地產這種現狀？有何解決途徑？相關專家為您揭曉答案。

孟祥遠：中國房價有泡沫 但8-10年房價總體呈上升趨勢

泡沫需要有兩個評價指標，第一個是房價收入比，第二個是租售比。

住房價格是家庭年均收入大約3倍被認為是正常的。在其他亞洲國家住房價格達到年收入的5至7倍也是較常見的。而中國則高的離譜。南京人均可支配收入大概在20多萬，一個家庭的年收入平均起來8到10萬。南京的房價，均價14000，平均面積100平方米，140萬是南京房價的平均數。那么算下來是，14-18年，這個數據不僅遠高于世界的正常水平，也遠高于亞洲其他國家。

從租售比看房價，這個數據也很令人吃驚。200以內，房價很合理，200到300基本正常。但是南京河西更多在600以上，更高的到800了。這是什么概念，比如我這個房子一個月租3000多元，一年40000元的租金。而一年40000元的租金，買一個好點的小區(qū)，估計兩房90到100平米，大概要300萬元。這么算下來，遠高于合理的數值，所以泡沫是有的。

石旭升：產業(yè)支撐了房產泡沫

吉合田機構董事長石旭升認為中國的樓市現狀開始呈現冰火兩重天局面，一二線城市紅的發(fā)紫，然后三、四、五縣城大部分都非常艱難。

從某種程度上講，不談泡沫，就談它的價格，三四五線城市的房價已經到了一個瓶頸期，因為它沒有產業(yè)的支撐，所以已經到了一個頂部。

現狀是一二線城市很多地產大佬，由原來三四線城市在向一二城市退縮。如果說出現問題的話，實際上還是三四五線城市，就是鬼城的說法還是有一定道理的，因為它沒有產業(yè)的支撐。

周斌：補貼租房支持剛需 限制豪宅

政府可以從補貼租房、支持剛需、限制豪宅這三方面下手。

此外，限購對豪宅完全可以放開，為什么要限購呢？那么多人想買房，那就多建一些豪宅去發(fā)展經濟，這也對建筑、建材、家電、化工產品都是有帶動的。

我建議住宅分成ABC級，像汽車一樣。對于剛需來說是A級，就是小車，對于改善來說是B級，相當于改善，B級我們就不管它，隨它自己去好了，也不要限制，也不要支持。C級是豪宅，你看進口豪華車，國外只需要三十萬，國內就賣一百萬，中間的六七十萬是它的利潤和稅，如果我們把這部分豪宅的稅收收的多一些，去支持剛需，支持住房的話，那這個市場就會很好。所以如果把產品分成三類的話，剛需是A級住宅，B級是改善住宅，C級豪宅包括大平層和別墅，我要支持剛需，支持A級住宅，然后限制C級住宅，B級住宅我是既不限制也不支持，同時對于剛剛畢業(yè)的大學生來說，我們要補貼他租房。

孟祥遠：長效機制落實不易

現在房價過高，而且地價也過高，地方政府過于依賴土地財政。要改變地方政府過度依賴土地財政這個事情，才能起到一個釜底抽薪的效果，能夠真正的去改變這個市場。要讓地方政府放棄這塊肉，提供一個別的收入來源，能夠讓地方政府去搞建設，同時也不推高房地產，這是一個很好的替代方式。 

然而現在政府意在推動的長效機制落實卻不容易。房產稅擴容，從目前的試點情況來看，重慶和上海每年收的房產稅數量非常少，對于土地出讓金來說，相比較而言它就是九牛一毛，所以這個東西顯然地方政府的熱情是不高的，它的積極性也是不強的。中國的政策，房產稅想打破上海或者重慶的框架，出臺一個非常嚴厲的措施，這恐怕要傷筋動骨，太多人的利益會受到牽連，不要說有很多房產的官員或者既得利益群體，普通的老百姓也不愿意，所以這個事情就很難。房產稅的擴容它也不是一個地方政府決定的事兒，它要全國通盤起來考慮，這個事情由于它的效果的有限性，它可能想擴容，想再做更深不容易。

朱燕：老百姓不再相信政府

政府調控，我曾在節(jié)目當中討論過，但是來了以后很多人就變成對樓市的抱怨了，房價怎么越調越高。

我們同事說房產稅肯定要推了，而且不是對新增的住房推，存量房也要推。我就跟她講政府會動這么大決心嘛，因為房地產涉及到的行業(yè)特別多，中國經濟現在對于這個行業(yè)有很多的依賴，政府敢動這么大的招嗎？然后他說在他看來，因為前面有兩個城市沒有做，如果這次咱們擴容的話肯定得對存量房也要開始，然后她還講了一個數字，說房價為什么不能降，降個20%到30%都有可能，不是不可以的。 

我們從普通人的身上能看的出來這個樓市很熱，在今年國五條剛出的時候，我們總編辦的一個同事很興奮，因為他是個炒股的人，所以他很興奮，到辦公室來講。就說你看吧，現在對于交易的個稅，按照百分之多少來收，這個是第一招，肯定還有后招，就是房產稅，第一招出來之后，第二招再跟進，存量房再征房產稅，這個就等于請君入甕，請來以后，如果要交易得交錢，如果不交易持有還得交錢，樓市他覺得今年肯定有大動作。當然結果我們都知道，國五條對于南京的影響起了反作用。

置業(yè)顧問：泡沫存在5年內不會破 三大邏輯支撐

第一個是政策邏輯。中國的財稅制度決定了地方政府的重要收入，而其來源土地出讓金占了較大的比例，在財稅制度沒有改革前提下必須依靠這個。另一方面從中央政府來說，GDP每年7%到8%是少不了的，不管是從中國和美國政府博弈的策略，還是中國解決勞動力的就業(yè)問題，民生問題，甚至老齡化的問題，都會維持7%到8%的GDP。所以從政策邏輯上將，是不會出臺過嚴的政策去打壓房地產，房地產會穩(wěn)定發(fā)展。 

第二是市場邏輯。按國際經驗來說，GDP在達到8000到12000美元之前，房地產不會出現明顯的調整。中國現在GDP是6000多美元，離8000到12000美元還有一段距離要走，這是市場的邏輯。此外，中國人口市場紅利還有五年可以走，因為中國人口最近的一波高峰是在1987年到1991年，每年的出口人生在2400萬到2600萬之間。這波人口在25到30歲是需要買房的，到2018年他們的買房大部分會被消化掉，所以人口紅利還有五年時間。從經濟發(fā)展的進程和人口紅利未來的進程來說，市場還會維持一波牛市。 

第三是文化邏輯。在中國，父母和爺爺奶奶輩都覺得有了錢買房是*好的，*放心的，更不用說丈母娘了，都希望自己女兒嫁個“土豪”。現在的“中國式”土豪就是有房子的。中國人的這種文化情結，推動了房地產市場。