微調(diào)”奠定樓市政策主調(diào)

　　有市場(chǎng)傳聞稱，福建省擬對(duì)限購進(jìn)行松綁，該消息隨后被福州市房管局公開辟謠。不過，據(jù)了解，福建省確實(shí)在近期調(diào)整了戶籍制度，而戶籍又是與限購直接相關(guān)的重要準(zhǔn)購條件。根據(jù)福建省公安廳的介紹，未來福建省外來務(wù)工人員在城鎮(zhèn)落戶政策放松：在縣（市）城區(qū)以外建制鎮(zhèn)申請(qǐng)落戶的，不要求暫住證或居住證；辦理暫住證或居住證只需滿2年，即可在縣（市）城區(qū)申請(qǐng)落戶；辦理暫住證或居住證只需滿3年，即可在福州廈門外設(shè)區(qū)市申請(qǐng)落戶。年限要求比之前有所降低。

　　對(duì)此，政府部門的解釋是，福州市政府、平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)管委會(huì)結(jié)合實(shí)際，研究制定適合本地區(qū)承載能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的戶籍管理制度。廈門市結(jié)合實(shí)際，進(jìn)一步完善戶籍管理制度。

　　業(yè)內(nèi)分析，如果放松是福建省這次調(diào)整戶籍制度的主基調(diào)，福州市對(duì)戶籍制定的調(diào)整必然影響其限購政策。比如，如果某福州非本地戶籍家庭已經(jīng)擁有一套住房，按限購要求則不可以購買第二套房，但若被批準(zhǔn)落戶，則可以購買第二套房。不過，這種假設(shè)目前還沒有在福州出現(xiàn)。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界人士稱，目前福州限購政策尚未有所改變。

　　這是在揚(yáng)州新政獲得有關(guān)部門認(rèn)可后，又一地方出現(xiàn)樓市調(diào)控放松跡象。

　　事實(shí)上，除了5個(gè)城市對(duì)調(diào)控政策的微調(diào)被叫停外，目前有近30個(gè)城市從各個(gè)領(lǐng)域?qū)φ{(diào)控政策進(jìn)行了嘗試性的微調(diào)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國對(duì)公積金政策松綁的有13個(gè)城市，正在成為地方政府政策微調(diào)主流。專家預(yù)測(cè)，未來但凡支持自住、首套的微調(diào)政策過關(guān)率會(huì)很高。如北京和蘇州等地調(diào)整首套房貸款利率等。但類似上海放寬限制人群、佛山上調(diào)限價(jià)等被叫停均表明，地方政策微調(diào)絕不能越過限購及抑制房?jī)r(jià)上漲的紅線。北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授趙曉表示，“政府不會(huì)再出臺(tái)新一輪打壓房?jī)r(jià)的政策，并且目前已經(jīng)出臺(tái)了不少暖市政策，如開放剛需市場(chǎng)，買房利率或?qū)⑾抡{(diào)等，均顯現(xiàn)出回暖趨勢(shì)。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，適度、適量、預(yù)調(diào)、微調(diào)將成為未來房產(chǎn)政策的主要調(diào)控思路。

    地方政府鼓勵(lì)房企“降價(jià)跑量”

　　另據(jù)中房協(xié)百強(qiáng)上市房企研究報(bào)告，2011年房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額均值為270.61億元，比上年減少了36%。凈資產(chǎn)均值為80.67億元，同比下降3.35%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值同比下降3.9%。這是中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入黃金十年以來，鮮少遇到的全行業(yè)利潤(rùn)下滑。另外，由于負(fù)債率過高，房企資金鏈緊張仍是業(yè)內(nèi)共識(shí)。2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)負(fù)債均值為64.82%，凈負(fù)債率均值為55.60%，為歷史新高。面對(duì)巨大的市場(chǎng)壓力，企業(yè)普遍感到風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)加大，拿地趨于保守。

　　并且政策的***別“限購”沒有出現(xiàn)任何松動(dòng)跡象，僅此一點(diǎn)就使開發(fā)企業(yè)依然感到緊張局面還沒有得到消除。

　　金融放寬緩解樓市“錢荒”

　　2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。本次是繼2月24日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后今年的第二次下調(diào)。本次下調(diào)后，中國大型金融機(jī)構(gòu)的存準(zhǔn)率將由20.5%回落至20%，中小型金融機(jī)構(gòu)的存準(zhǔn)率則降至16.5%。 根據(jù)2012年4月末，人民幣存款余額84.23萬億元總量計(jì)算，此次央行將一次性釋放約4200億元資金。

　　去年底以來，存準(zhǔn)率已三次下調(diào)，貨幣政策相對(duì)寬松的趨勢(shì)明顯，隨著通脹水平的下降，未來貨幣政策仍有微調(diào)空間。存準(zhǔn)率的下調(diào)、銀行信貸的放松將降低房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力，對(duì)房產(chǎn)板塊構(gòu)成短期利好大型銀行預(yù)計(jì)可貸資金規(guī)模將在第二季度后逐步擴(kuò)大，這有利于降低企業(yè)整體融資成本。

　　在信貸規(guī)模擴(kuò)大后，個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款方面也將迎來更多政策微調(diào)，利率優(yōu)惠可能再度增加。貨幣政策方面，預(yù)計(jì)第二季度仍有一次準(zhǔn)備金率下調(diào)的機(jī)會(huì)，下半年有可能會(huì)迎來基準(zhǔn)利率下調(diào)。

　　存準(zhǔn)率下調(diào)后，地產(chǎn)企業(yè)能夠獲取的開發(fā)貸款難度變小，有利于緩解地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力。

　　進(jìn)入二季度，政策支持剛需購房的意向明確，首套房貸款利率優(yōu)惠，大大降低了購房者的支付壓力，另一方面，部分城市加大了公積金貸款額度，降低貸款首付比例，各種措施促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步回暖。

　　降價(jià)跑量還是市場(chǎng)主流

　　不過，對(duì)于微微出現(xiàn)的房產(chǎn)政策回暖何時(shí)會(huì)影響到樓市，業(yè)內(nèi)人士大多保持冷靜態(tài)度。城陽區(qū)一項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者，公司政策仍然是走量。因?yàn)檎吒淖儾粫?huì)馬上有大的逆轉(zhuǎn)，因此保證項(xiàng)目銷售量是當(dāng)前*保險(xiǎn)的辦法。市區(qū)一項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人則明確表示，促銷售是當(dāng)前不動(dòng)搖的主題。外地政策變化與青島暫時(shí)沒有直接關(guān)聯(lián)。當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)了一些購房者增多的跡象，但如果以為這就是市場(chǎng)回暖就會(huì)影響銷售決策。多位青島人士都表示，促銷依然會(huì)是市場(chǎng)主流。