宏觀調(diào)控“不放松”，微觀措施“有差別”

    來自統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，今年4月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有46個(gè)，比3月份增加了8個(gè)；環(huán)比下降的城市有43個(gè)，持平的有24個(gè)，上漲的有3個(gè)。雖然4月房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市數(shù)量較3月有所減少，但綜合其他數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)回調(diào)的整體趨勢(shì)未有改變。

房產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)記者說，房地產(chǎn)市場(chǎng)受兩方面政策影響，一是宏觀經(jīng)濟(jì)政策，二是房地產(chǎn)調(diào)控政策本身?！邦A(yù)調(diào)微調(diào)”并不等于樓市的宏觀調(diào)控放松，“穩(wěn)定增長(zhǎng)”意味著，在一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)再出調(diào)控新政策。

    與此同時(shí)，調(diào)控政策不宜“一刀切”，應(yīng)該“區(qū)別用力”。專家指出，房產(chǎn)領(lǐng)域存在政策微調(diào)空間，比如在遏制炒房需求的同時(shí)，應(yīng)該確保剛性需求；在實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策的同時(shí)，應(yīng)該滿足保障房建設(shè)的融資需求等?！敖捣?jī)r(jià)與穩(wěn)增長(zhǎng)并不矛盾，適時(shí)微調(diào)有利于房地產(chǎn)調(diào)控效果深化?！眹?guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任范劍平說。

    “帶看量下降了兩成，掛牌量略有上升，價(jià)格上存在3%到5%的商議空間，買家對(duì)房?jī)r(jià)存在一定的看跌預(yù)期。”上海中原地產(chǎn)寶山區(qū)長(zhǎng)江西路門店經(jīng)理陳潔華21日告訴記者，目前房?jī)r(jià)在延續(xù)今年以來“穩(wěn)中有落”的趨勢(shì)。

    根據(jù)中央有關(guān)“實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策”指示精神，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)銀行可以考慮對(duì)中低收入購(gòu)房者實(shí)施優(yōu)惠利率，同時(shí)國(guó)家方面對(duì)這部分購(gòu)房者予以貼息，以此促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    一方面堅(jiān)持“限購(gòu)”，一方面滿足“剛需”

    經(jīng)濟(jì)界人士指出，在房?jī)r(jià)穩(wěn)中有落過程中，商品住宅銷售和開發(fā)兩頭持續(xù)遇冷現(xiàn)象值得關(guān)注。

    投資方面，今年前四個(gè)月，房產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)18.7%，其中住宅投資增長(zhǎng)13.9%，增速回落5.1個(gè)百分點(diǎn)。一些熱點(diǎn)城市投資回落尤為明顯。今年前四個(gè)月，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額為613億多元，同比出現(xiàn)0.1%的降幅，這是2008年以來首次步入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。投資降速的背后，是土地購(gòu)置面積、新開工面積等指標(biāo)的全面回落。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1到4月，我國(guó)商品房銷售面積同比下降13.4%，其中住宅銷售面積下降14.9%。一些熱點(diǎn)城市3月份出現(xiàn)成交回暖，但4月又出現(xiàn)下滑跡象。隨著傳統(tǒng)促銷“窗口期”的逐漸關(guān)閉，今年上半年樓市估計(jì)“難有起色”。

    住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司副司長(zhǎng)張小宏表示，新開工出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，值得警惕和關(guān)注，下一階段保持一定供應(yīng)量是很重要的任務(wù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前“增供應(yīng)”難度較大，需要激活房產(chǎn)業(yè)“開發(fā)與銷售”鏈條的諸多環(huán)節(jié)。

    比如，在土地環(huán)節(jié)，需要嚴(yán)控土地價(jià)格，降低地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中的比重；在開發(fā)環(huán)節(jié)，應(yīng)通過減免稅費(fèi)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)；在銷售環(huán)節(jié)，應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)差別化的信貸、稅收等政策。讓首次購(gòu)房、合理的改善性購(gòu)房等剛性需求能夠充分滿足。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說：“由剛需構(gòu)成的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該通過制度安排讓銀行資金支持這部分購(gòu)房需求?！?/p>

    “銀行貸款利息若能調(diào)低一些，可幫助一大批年輕人減輕負(fù)擔(dān)?！贝蛩阗?gòu)置婚房的上海白領(lǐng)劉恒說。

    盡快增加保障房、普通住房供給

    上海中技樁業(yè)股份有限公司是國(guó)內(nèi)*大的混凝土預(yù)制方樁生產(chǎn)企業(yè)，近年來不斷加大保障房產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品份額。“今年一季度，公司用于商品房開發(fā)的方樁銷售下降超過三成，但用于各類保障房建設(shè)的方樁銷售相應(yīng)增加，以至于公司整體業(yè)績(jī)好于行業(yè)水平?！敝屑紭稑I(yè)董事長(zhǎng)顏靜剛說。

    這只是保障房“穩(wěn)增長(zhǎng)”的一個(gè)縮影。去年上海完成房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)9.6%，其中保障性住房占住宅開發(fā)投資的34.3%，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的22.1%。

    據(jù)了解，今年全國(guó)計(jì)劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬套以上，基本建成500萬套。到今年4月底，已開工228萬套，開工率為30%，基本建成150萬套。

    顧云昌說，樓市調(diào)控從表面上看是調(diào)房?jī)r(jià)，實(shí)質(zhì)上是調(diào)結(jié)構(gòu)，要增加保障房和中小套型普通商品房的比重，填補(bǔ)商品房投資下滑留下的缺口。

    “推進(jìn)保障房建設(shè)還可以與建材下鄉(xiāng)、家電下鄉(xiāng)、節(jié)能產(chǎn)品惠民等措施形成合力，進(jìn)一步放大對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)效應(yīng)?！?nbsp;光大證券分析師何偉說。

    專家建議，按照“保民生”“穩(wěn)增長(zhǎng)”的要求，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步推進(jìn)政策落地，著力破解保障房和普通商品房建設(shè)在土地供應(yīng)、資金籌措等各方面的困難。

    復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說，按照中央有關(guān)“以擴(kuò)大內(nèi)需為戰(zhàn)略基點(diǎn)”的要求，需要進(jìn)一步推進(jìn)保障性安居工程，充分發(fā)揮其對(duì)投資和消費(fèi)的拉動(dòng)作用，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供重要?jiǎng)恿Α?/p>