北京針對(duì)適合夾心層居住的北京中低價(jià)位、中小套型普通商品房實(shí)施“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”計(jì)劃，備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。近日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以40.4億元競(jìng)得北京一地塊，北京“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”大幕正式拉開。

“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”大幕正式拉開

據(jù)北京市國(guó)土局介紹，今年北京采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式推出的朝陽(yáng)區(qū)豆各莊鄉(xiāng)地塊是北京除限定商品房每平方米售價(jià)外，首次一并限定了單套商品房總價(jià)的項(xiàng)目，將面向公眾銷售。北京“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的大幕緩緩拉開，對(duì)于中端住宅市場(chǎng)形成支撐。

目前類似豆各莊這類“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊未來房源的分配政策已經(jīng)初步制定完畢，待多部門會(huì)簽后將報(bào)市政府審批。

上述部門相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，未來這類地塊房源的分配將以滿足剛需、平抑房?jī)r(jià)為原則，除了在土地出讓前變?cè)O(shè)定銷售價(jià)格外，也將對(duì)分配人群的購(gòu)房資格有所限制，同時(shí)為了避免投機(jī)投資，將設(shè)定再上市的相關(guān)要求，并納入到限價(jià)房序列管理，但并不屬于保障性住房。

未來或多區(qū)域推廣

市國(guó)土局還透露，近期北京還將根據(jù)在施土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目情況，在豐臺(tái)、石景山、大興、通州、順義、房山等區(qū)域選擇部分地塊通過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式進(jìn)行出讓。目前，上述各區(qū)政府在綜合考慮區(qū)域交通、市政、生活配套設(shè)施等情況后，已提出了擬通過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)的備選地塊。

“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓方式是在限定地塊未來住房銷售價(jià)格的條件下競(jìng)土地價(jià)格，按價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人的掛牌出讓方式。本次成交的朝陽(yáng)區(qū)豆各莊地塊總面積約22.45公頃，其中居住用途建筑規(guī)模約24.33萬平方米。按市國(guó)土局公布的資料顯示，該宗地居住用途建筑規(guī)模5.15萬平方米用于建設(shè)公共租賃住房，剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷售限價(jià)為22000元/平方米，套型建筑面積全部要在90平方米以內(nèi)，單套商品住房總價(jià)需控制在200萬元以內(nèi)。市國(guó)土局表示，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式直接限定了未來住房銷售價(jià)格，能夠較好地抑制區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲。

開發(fā)商利潤(rùn)較低

實(shí)際上，北京早在2010年就啟用過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式推出過房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地塊，該宗地成交隔年后的兩次開盤中都直接當(dāng)日售*，價(jià)格優(yōu)勢(shì)較周邊非常明顯。雖然業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)稱“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目的商品房能夠滿足“夾心層”購(gòu)房群體的自住型商品房的購(gòu)房需求，但也普遍承認(rèn)該類項(xiàng)目開發(fā)商可獲利潤(rùn)空間較低。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭分析稱，按照商品房的*高限價(jià)2.2萬元/平方米來看，該項(xiàng)目的銷售額約為53.5億元，如果考慮到高達(dá)40.4億元的土地成本、配建公租房的建設(shè)成本以及項(xiàng)目開發(fā)成本，房企基本上只能做到微利，甚至難以盈利。不過他也表示，該地塊周邊的二手房交易價(jià)格約為2.6萬元/平方米，限價(jià)商品房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)還是比較明顯的，銷售基本情況將會(huì)十分良好。

據(jù)了解，此次是恒大進(jìn)入北京后二次出手拿地，且兩幅土地均為“限房?jī)r(jià)”地塊。針對(duì)該地塊樓面地價(jià)太高，加上4500元/平方米的建安成本和其他稅費(fèi)，業(yè)內(nèi)雖然認(rèn)可恒大的成本控制能力，認(rèn)為恒大適合開發(fā)此類土地，但也直呼其“幾乎無利潤(rùn)可賺”，形容為進(jìn)入北京市場(chǎng)“做公益”。而某接近恒大的人士透露，恒大一向自稱做“民生地產(chǎn)”，豆各莊地塊符合這一定位。該人士透露，豆各莊地塊配有一定商業(yè)面積，包括2500個(gè)車位、1.6萬平方米的社區(qū)商業(yè)以及3.8萬元/平方米的公寓，對(duì)限價(jià)房的低利潤(rùn)將有所彌補(bǔ)。

而對(duì)于該地塊成交結(jié)果對(duì)于市場(chǎng)的影響，中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，此類型地塊的供應(yīng)加速將明顯影響市場(chǎng)各方對(duì)市場(chǎng)的判斷，對(duì)開發(fā)商來說將影響定價(jià)和銷售節(jié)奏，為了避免與限價(jià)房銷售正面競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商很可能會(huì)平價(jià)快銷；對(duì)于購(gòu)房者來說很可能會(huì)引發(fā)持幣觀望，這也將造成商品房部分可能價(jià)格依然持續(xù)上漲， 而普通中低收入人群逐漸可以選擇購(gòu)買價(jià)格相對(duì)較低的限價(jià)房”。