當(dāng)眾多北京市民還在關(guān)注沸沸揚揚的房產(chǎn)稅擴圍城市究竟包括北京在內(nèi)與否之時，購買北京市西城區(qū)“商改住”的一些購房者已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅已經(jīng)降臨到了他們的身上。

近日了解到，北京市西城區(qū)紅山世家、德勝凱旋等商改住樓盤已經(jīng)開征房產(chǎn)稅。

1986年國務(wù)院出臺了《房產(chǎn)稅暫行條例》。同年，財政部、國家稅務(wù)總局出臺《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》，第十三條規(guī)定：“根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，個人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。因此，對個人所有的居住用房，不分面積多少，均免征房產(chǎn)稅。”

北京市地稅局的工作人員指出，由于信息不對稱等諸多客觀原因限制，對“商改住”征收房產(chǎn)稅，一直未能全面落實。

西城區(qū)“商改住”開征房產(chǎn)稅

近日，購買西城區(qū)紅山世家9號樓一間商住房的張先生和房主一同來到西城區(qū)地稅局，經(jīng)地稅局的辦理，他要拿著房主的繳稅單一起去銀行繳稅。

張先生購買的房屋面積是60平方米，房屋原值240萬元，稅單上要補交兩年的房產(chǎn)稅和土地使用稅，約3萬元。另外，還要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅的滯納金一萬多元。繳稅后，張先生拿著繳稅單和房主一同來到西城區(qū)房產(chǎn)交易中心過戶。

我愛我家紅山世家門店的銷售人員證實，紅山世家4號樓和9號樓屬于商業(yè)性質(zhì)，雖然用于個人居住，但已經(jīng)在征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。每年房產(chǎn)稅征收的方式是房屋原值的70%乘以1.2%，土地使用稅每年需繳納約幾千元，粗略計算，如果購買原值200萬元的“商改住”，每年需繳納的稅費近2萬元。

西城區(qū)鏈家地產(chǎn)門店的銷售人員也證實，其經(jīng)手的德勝凱旋商住項目也必須繳納房產(chǎn)稅，方法如上。另外，我愛我家的銷售人員表示，其代理銷售的西城區(qū)白云時代A座是70年產(chǎn)權(quán)的公寓，無需繳納房產(chǎn)稅，而B座因為是50年產(chǎn)權(quán)，需要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅，銷售暗淡，乏人問津。

西城區(qū)另外一家鏈家地產(chǎn)門店的銷售人員表示，其經(jīng)手的世紀(jì)茶貿(mào)中心商用房也需繳納房產(chǎn)稅，但可以采用一些避稅方式幫助業(yè)主少繳稅。他說，雖然一些房屋沒有出租，但中介公司可以做出長達(dá)幾年的租賃合同，由此便可以采用出租商用房的計稅方法。出租商用房的計稅方法為租金的7%，通常情況下比“從價計稅”繳納的稅費少。該銷售人員說，具體采用何種方式繳稅，可根據(jù)實際情況計算，選取稅額較低的方式繳稅。

針對很多購房者及相關(guān)人員不知道繳納房產(chǎn)稅的情況，西城區(qū)地稅局工作人員解釋，雖然房產(chǎn)稅的政策在1986年就已經(jīng)頒布，但是地稅部門沒有相關(guān)房產(chǎn)信息，無法向個人每年征收房產(chǎn)稅。普遍的做法是商住房在轉(zhuǎn)手的時候補繳房產(chǎn)稅和土地使用稅。該工作人員還表示，不按時繳納房產(chǎn)稅要補繳滯納金。滯納金的數(shù)額，是房產(chǎn)稅金額的萬分之五再乘以滯納天數(shù)。情節(jié)嚴(yán)重者，會以偷稅漏稅的相關(guān)措施予以處罰。

各區(qū)縣解釋口徑不一

雖然西城區(qū)已經(jīng)對個人產(chǎn)權(quán)的商住房征收房產(chǎn)稅，但其它一些區(qū)縣并未開始征收。

筆者致電鏈家地產(chǎn)朝陽區(qū)大悅城潤楓水尚店，銷售人員稱，尚未發(fā)現(xiàn)需要征收房產(chǎn)稅的情況。21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔指出，他經(jīng)手的多個商業(yè)地產(chǎn)項目，均沒有征收房產(chǎn)稅。

海淀區(qū)地稅局和順義區(qū)地稅局相關(guān)人員均表示，個人所有的商住房現(xiàn)在不必繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。海淀區(qū)的工作人員表示，依據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十三條規(guī)定，對個人所有的居住用房，免征房產(chǎn)稅。該人士表示，凡產(chǎn)權(quán)屬于個人且無營業(yè)執(zhí)照的房屋用于居住，屬于“非營業(yè)用房產(chǎn)”，不必納稅房產(chǎn)稅。

但是，東城區(qū)地稅局的工作人員指出，應(yīng)當(dāng)從房屋性質(zhì)判斷是否繳稅。該人士解釋，商住兩用房發(fā)的產(chǎn)權(quán)證上通常會有“商用”、“辦公”、“商用·辦公”、“商住兩用”等幾種類型，只有產(chǎn)權(quán)人是“個人”并且房產(chǎn)證上標(biāo)明“商住兩用”的類型時，才不用繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。否則，均要繳納以上稅種。

對此，北京市地稅局相關(guān)科室的工作人員回應(yīng)，“商改住”必須繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅；海淀區(qū)和順義區(qū)地稅局關(guān)于“個人用于居住的商用房無需繳納房產(chǎn)稅”的解釋不正確。房產(chǎn)性質(zhì)決定是否應(yīng)該繳稅，商用房屬于商用、辦公性質(zhì)，不應(yīng)稱作“居住用房”，因此必須納稅。

同時，該人士還指出，根據(jù)《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十八條規(guī)定，“個人所有的居住房屋及院落用地免征稅”，商用房還需要繳納土地使用稅。

北京市地稅局工作人員指出，商用房和住宅出租之后繳納房產(chǎn)稅有區(qū)別。按照“從租計稅”方式繳納房產(chǎn)稅，商用房租金高于兩萬元/月的按12%繳稅，租金低于兩萬元/月的按7%繳稅，住宅按5%繳稅。

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