18日國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新房價數(shù)據(jù)顯示，４月份房價下降和持平的城市個數(shù)達６７個，比上月增加５個一以內(nèi)人士稱：“現(xiàn)在成交量在回升，有的樓盤又開始漲價；經(jīng)濟增速慢，存款準備金率又下調(diào)；好多地方政府微調(diào)政策，這是否意味著房價已經(jīng)見底了？”

　　樓市一些細微的變化總會牽動人們的神經(jīng)。當(dāng)前房產(chǎn)市場究竟是怎樣一個狀況？隨著剛需的不斷入市，房價是否會反彈？如何化解各種不利因素，鞏固來之不易的調(diào)控成果？

    房價已喪失大幅下跌的基礎(chǔ)

    縱觀10年來中國宏觀經(jīng)濟變化及調(diào)控措施，在經(jīng)濟下滑時，加快、超前進行投資一向是政府啟動保增長的*優(yōu)先、*有效、*常用手段。據(jù)統(tǒng)計，從去年8月至今年5月10日，全國共有33個城市在對現(xiàn)有樓市政策進行微調(diào)了。微調(diào)內(nèi)容主要包括：上調(diào)公積金貸款上限、擴大公積金提取范圍，放寬公積金申請期限；調(diào)高普通住宅認定標準、減免契稅；甚至是直接補貼、放松限購政策等。

    李稻葵：調(diào)控不該誤傷剛需

    原央行貨幣政策委員會委員、清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院金融系主任李稻葵稱，房地產(chǎn)調(diào)控的目標是打擊投資性投機性的，不是打擊剛性需求，所以各個地方政府要更加精確地去控制投資性和投機性的需求，但是對于真正的剛需，不應(yīng)該誤傷，該釋放就釋放，該鼓勵就鼓勵。

　　樓市基本延續(xù)回調(diào)態(tài)勢

　　“今年前４個月，房產(chǎn)市場基本延續(xù)了去年以來的回調(diào)態(tài)勢?！弊》砍青l(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副司長張小宏說。

　　國家統(tǒng)計局１８日發(fā)布的數(shù)據(jù)印證了張小宏的判斷，同比來看，４月份７０個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有４６個，比上月增加了１個。環(huán)比來看，下降和持平的城市個數(shù)達６７個，比上月增加５個。

　　“賣房子像擺攤一樣，都擺到我們單位門口了。”這幾日，每天下午下班的時候，王麗總能看到一家房產(chǎn)中介在單位門口招攬生意。

　　盡管一些重點城市３、４月份成交量回升，但從全國來看，住房成交面積同比呈下降態(tài)勢，自住性購房成為主流。張小宏說：“我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，不少項目首次購房比例超過７０％，有的甚至達到９０％以上。”

　　部分降價促銷力度較大、價格下調(diào)到位的中小套型項目成交情況明顯好轉(zhuǎn)，但一些原本定價較高、目前仍處于高價位的大套型項目市場表現(xiàn)仍然較差。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉介紹：“今年一季度，杭州主城區(qū)共成交商品房６３９５套，其中五成是降價樓盤的房子?！?/p>

　　張小宏說：“總體來講，在一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和穩(wěn)健貨幣政策的作用下，房產(chǎn)市場正朝著調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展?！?/p>

    樓市是否存在大幅反彈基礎(chǔ)？

　　當(dāng)前樓市是否具備大幅反彈基礎(chǔ)呢？從記者采訪的情況來看，答案是否定的。

　　目前，以自住為目的的真實需求仍然很大，開發(fā)企業(yè)“以價換量”的空間依然存在，而投機投資性購房需求已被大大縮減。

　　張小宏說：“這應(yīng)該是市場回歸正常軌道的表現(xiàn)，而不是簡單用回暖兩個字所能概括的。只要市場供應(yīng)能滿足剛性需求，房價上漲的空間就不大?！?/p>

　 從市場供應(yīng)來看，由于開發(fā)商的庫存依然偏大，未來潛在供應(yīng)依然處于較高水平。鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員陳雪說：“房企銷售和資金不會因為短期的成交上漲而明顯緩解，下半年釋放庫存的需求會更加明顯。”

　　作為調(diào)控利劍的限購政策始終高懸，不僅未松動而且更嚴格細化。北京近日要求，對于偽造居住證者，２年內(nèi)不得在本市購房。上海要求單身上海戶籍人士如果名下已單獨擁有一套居住房，不能再購買第二套居住房。分析人士認為，“這些舉措傳遞出樓市調(diào)控決不動搖的信號?！?/p>

　　中央多次強調(diào)樓市調(diào)控堅定不移，張小宏說：“這對于穩(wěn)定市場預(yù)期，鞏固和擴大房地產(chǎn)市場調(diào)控成果起了至關(guān)重要的作用?！?/p>

    如何進一步鞏固調(diào)控成效

房產(chǎn)市場的發(fā)展不僅受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響，也與宏觀經(jīng)濟政策，特別是貨幣、信貸政策的取向密切相關(guān)。當(dāng)前，隨著市場的深入調(diào)整，出現(xiàn)了不少有利于房價合理回歸的積極因素，也出現(xiàn)了一些不利因素。

　　央行連續(xù)降低存款準備金率，預(yù)計將有４２００億元左右的資金被釋放。受訪專家表示：“如何更加嚴格執(zhí)行差異化信貸政策，防止投機類資金通過各種渠道流向房地產(chǎn)市場，值得關(guān)注?！?/p>

　　由于土地收入銳減，地方政府一些放松調(diào)控的呼聲再起，堅定調(diào)控決心尤為重要。隨著大量剛需的入市，保證中長期供應(yīng)更是關(guān)鍵。

　　與此同時，對于市場下行當(dāng)中可能加劇的老業(yè)主退房糾紛、企業(yè)資金鏈斷裂和開發(fā)商破產(chǎn)等問題，也必須妥善解決。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心專家廖英敏表示：“房產(chǎn)市場走勢十分復(fù)雜，政府部門應(yīng)密切關(guān)注市場新動向，及時做好政策儲備?！?/p>

　　如何進一步鞏固調(diào)控成果，受訪專家表示，關(guān)鍵在于努力促進地方政府、開發(fā)企業(yè)和購房者三方心態(tài)的回歸。

　　張小宏說：“地方政府要適應(yīng)房地產(chǎn)市場‘退燒’后正常的土地出讓收入、住房成交量和房地產(chǎn)相關(guān)稅收，逐步減少對房地產(chǎn)業(yè)的依賴。同時也要采取有效措施，保持正常的住房用地供應(yīng)量?！?/p>

　　調(diào)控下的樓市一再證明，開發(fā)企業(yè)只有積極應(yīng)對市場，以價換量、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，回歸到售價與投入和合理的利潤相匹配，才能取得好的業(yè)績。

　　而政府支持居民家庭購買首套房，對投機投資性需求保持高壓態(tài)勢的政策，也改變了不少購房者的心。