昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)。一、新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)情況。（一）與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有43個(gè)，持平的城市有24個(gè)，上漲的城市有3個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.2%。（二）與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有46個(gè)，比3月份增加了8個(gè)；持平的城市有1個(gè)；上漲的城市有23個(gè)，漲幅均未超過(guò)1.7%。4月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅比3月份回落的城市有18個(gè)。

2012年1月-4月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比對(duì)比

月份    環(huán)比下降城市   環(huán)比持平城市   環(huán)比上漲城市   城市總數(shù)

1月         48            22                0           70

2月         45            21                4           70

3月         46            16                8           70

4月         43            24                3           70

2012年1月-4月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70大中城市房?jī)r(jià)同比對(duì)比

月份   同比下降城市   同比持平城市    同比上漲城市   城市總數(shù)

1月       15                2              53           70

2月       27                6              37           70

3月       38                3              29           70

4月       46                1              23           70

謝先生,如何看4月70大中城市住宅價(jià)格銷售數(shù)據(jù)?銷售價(jià)格下行的原因是什么?

謝逸楓：4月房?jī)r(jià)總體上繼續(xù)呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)調(diào)控成效繼續(xù)顯現(xiàn)。從同比看，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有46個(gè)，比3月份增加了8個(gè)，而上漲的城市個(gè)數(shù)減少，漲幅均未超過(guò)1.7%。從環(huán)比看，70大中城市中，價(jià)格下降的城市達(dá)到擴(kuò)大到43個(gè)，而環(huán)比價(jià)格上漲的城市個(gè)數(shù)減少，漲幅均未超過(guò)0.2%，漲幅不斷的下降趨勢(shì)。

謝逸楓:4月新建商品房銷售價(jià)格整體繼續(xù)走底，主要有四個(gè)原因，一是開(kāi)發(fā)商迫于資金緊張和調(diào)控不放松的因素，采取“以價(jià)換量”的銷售策略極為普遍。二是部分商業(yè)銀行對(duì)首套房貸利率實(shí)施了優(yōu)惠政策。三是部分地方政府調(diào)控圍繞“剛需”微調(diào)，而投資投機(jī)和部分改善需求受限購(gòu)和限貸等政策壓制。四是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性變化因素，中低價(jià)格的中小戶型產(chǎn)品占市場(chǎng)主流。

4月房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)是否明顯?未來(lái)房?jī)r(jià)如何走勢(shì)?

謝逸楓：從最近三年商品房成交均價(jià)看，2010、2011、2012年前4個(gè)月，全國(guó)商品房均價(jià)漲幅依次為7.5%、6.9%和1.8%，漲幅下滑態(tài)勢(shì)明顯，估計(jì)會(huì)出現(xiàn)小幅度下跌的現(xiàn)象。從70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)看，自2010年4月同比增幅觸頂后，持續(xù)下滑至今，跌幅應(yīng)該將在二季后完成筑底。4月同比下跌城市擴(kuò)大到46個(gè)，上漲的城市減少，漲幅均未超過(guò)1.7%，漲幅比3月份回落的城市有18個(gè)，漲幅不斷的回落和城市回落個(gè)數(shù)增加；從環(huán)比來(lái)看，70大中城市中，價(jià)格下降的城市達(dá)到擴(kuò)大到43個(gè)，而環(huán)比價(jià)格上漲的城市減少，漲幅均未超過(guò)0.2%，漲幅不斷的下降趨勢(shì)，已于去年10月出現(xiàn)下跌拐點(diǎn)，至今仍在繼續(xù)下跌。估計(jì)房?jī)r(jià)將于二季度后出現(xiàn)環(huán)比止跌，三季度可能出現(xiàn)小漲。

當(dāng)前樓市面臨許多不確定的因素,成交反彈下,房?jī)r(jià)是否存在上漲的壓力?

謝逸楓：但從4月份的數(shù)據(jù)中，在70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格整體走低的同時(shí)，由于受剛性需求釋放、成交相對(duì)前三個(gè)月較為活躍的影響，部分性價(jià)比較高的樓盤降價(jià)打折促銷優(yōu)惠力度減弱、買賣雙方議價(jià)的空間有所縮小，部分城市新建商品住宅銷售價(jià)格出現(xiàn)了波動(dòng)。從環(huán)比看，70大中城市依然有3個(gè)城市上漲。從同比看，70大中城市有23個(gè)城市上漲。但是未改變70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)整體下行的趨勢(shì)。說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲的壓力依然存在，一是城市化的進(jìn)程和民間資本的泛濫及市場(chǎng)潛在大量的購(gòu)買力等土地價(jià)格上漲的因素。二是貨幣政策和各個(gè)地方政府調(diào)控微調(diào)及樓市政策不斷調(diào)整等保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)明顯。三是前4月投資和開(kāi)始建設(shè)數(shù)據(jù)顯示，新開(kāi)工面積步入負(fù)增長(zhǎng)通道后，明年商品住宅供應(yīng)偏緊。

    各地方調(diào)控微調(diào)不斷,是否意味調(diào)控觸底?房?jī)r(jià)是否存在大幅度下降或暴跌的可能性?

    謝逸楓：縱觀10年來(lái)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)變化及調(diào)控措施，在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，加快、超前進(jìn)行投資一向是政府啟動(dòng)保增長(zhǎng)的*優(yōu)先、*有效、*常用手段。成交逆轉(zhuǎn)的重要原因是房企在庫(kù)存持續(xù)增加以及資金鏈愈發(fā)吃緊這“兩座大山”下“降價(jià)求量”效應(yīng)越發(fā)顯著。當(dāng)然直接與中央調(diào)控精神背道而馳的微調(diào)全部被叫停，但仍有28個(gè)城市政策切實(shí)得到了落實(shí)。再結(jié)合當(dāng)前銀行及有關(guān)部門關(guān)于首套房的措施，總體上，在傾向于直接管控而并非市場(chǎng)調(diào)節(jié)的調(diào)控政策，在部分環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了松動(dòng)。

   房?jī)r(jià)下跌的合理區(qū)間自始至終處于多方利益重復(fù)博弈中。地方政府在不違背當(dāng)前中央宏觀調(diào)控政策的前提下，近期可能會(huì)采用一些擦邊球的方式來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，從去年8月至今年5月10日，全國(guó)共有33個(gè)城市在對(duì)現(xiàn)有樓市政策進(jìn)行微調(diào)了。微調(diào)內(nèi)容主要包括：上調(diào)公積金貸款上限、擴(kuò)大公積金提取范圍，放寬公積金申請(qǐng)期限；調(diào)高普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、減免契稅；甚至是直接補(bǔ)貼、放松限購(gòu)政策等。

   4月份宏觀數(shù)據(jù)創(chuàng)新低，表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處在下行過(guò)程中。其中，固定資產(chǎn)投資增速創(chuàng)10年來(lái)新低成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)下滑的*主要原因。而導(dǎo)致投資創(chuàng)新低的推手則是房地產(chǎn)投資大幅回落——前四月地產(chǎn)投資三年來(lái)首次回落到20%以下；房屋新開(kāi)工面積增速也在4月份轉(zhuǎn)負(fù)。在經(jīng)濟(jì)下滑背景下，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及各地出臺(tái)的樓市微調(diào)政策給置業(yè)者以“底部”的預(yù)期，需求開(kāi)始逐步釋放。從政策角度而言，房?jī)r(jià)大跌和暴跌可能性已經(jīng)是微乎其微。