隨州房產(chǎn)在線(xiàn)小編認(rèn)為安居才能樂(lè)業(yè)。在世界絕大多數(shù)國(guó)家，住房，都是一個(gè)家庭*重要的財(cái)產(chǎn)，隨之而來(lái)的，房產(chǎn)稅也是一個(gè)家庭的重要開(kāi)支之一。

   在房?jī)r(jià)飆升的地方，一些人對(duì)房產(chǎn)稅寄予了厚望；但在某些地方，人們對(duì)房產(chǎn)稅帶來(lái)的額外負(fù)擔(dān)，充滿(mǎn)著焦慮與不安。這種期待和焦慮，同樣存在于中國(guó)一些城市。上海、重慶從2011年初開(kāi)始試征房產(chǎn)稅，而不久前財(cái)政部也明確表示，將擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。杭州等二線(xiàn)城市將可能是下一批的試點(diǎn)城市。有專(zhuān)家認(rèn)為，作為調(diào)控房市的長(zhǎng)效機(jī)制之一，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍已迫在眉睫。

   房產(chǎn)稅，這個(gè)中國(guó)人并不太熟悉的稅種，究竟會(huì)給中國(guó)房市和社會(huì)帶來(lái)什么？

盤(pán)點(diǎn)其他國(guó)家房產(chǎn)稅

     他山之石，或許可為中國(guó)房產(chǎn)稅提供某種借鑒。

　　《環(huán)球》雜志記者就此對(duì)美國(guó)、日本、德國(guó)、墨西哥等國(guó)進(jìn)行了調(diào)研，其中有正面的例子，也不乏反面的教訓(xùn)。但總體而言，房產(chǎn)稅具有調(diào)節(jié)貧富差距的累進(jìn)稅作用，有助于社會(huì)的財(cái)富再分配；同時(shí)，房產(chǎn)稅多為地方稅，征收有助于提升一個(gè)社區(qū)乃至地方的公共服務(wù)水平，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

    當(dāng)然，房產(chǎn)稅也未必沒(méi)有副作用。比如，在美國(guó)一些地方，房產(chǎn)稅以及依附于房產(chǎn)稅上的其他政策，就造成了富裕社區(qū)更宜居、貧困社區(qū)陷入惡性循環(huán)的狀況，這也引起了美國(guó)社會(huì)的高度關(guān)注。在美國(guó)，大城市、學(xué)區(qū)好的地方，比如硅谷、波士頓這類(lèi)地區(qū)房?jī)r(jià)高、房產(chǎn)稅也高，但同時(shí)，這些地區(qū)的收入也是全美*高的，跟收入相比，那點(diǎn)房產(chǎn)稅還真算不了什么。

    房產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府的一項(xiàng)傳統(tǒng)稅收。房產(chǎn)稅的稅率由州和地方議會(huì)根據(jù)本地財(cái)政需要制定，因此各地稅率高低不等，而且隨著時(shí)間推移還可能會(huì)有小幅調(diào)整。美國(guó)人實(shí)際的房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)究竟有多重？總部設(shè)在華盛頓的非黨派研究機(jī)構(gòu)稅收基金會(huì)（Tax Foundation），依據(jù)美國(guó)人口普查局的數(shù)據(jù)在2009年公布過(guò)一份調(diào)查：紐約市周邊的新澤西州和紐約州幾個(gè)縣的居民繳納的房產(chǎn)稅*高。其中，新澤西州的帕塞伊克縣房屋業(yè)主實(shí)繳房產(chǎn)稅的中間值達(dá)6928美元，該縣房屋價(jià)值中間值為38.8萬(wàn)美元，實(shí)際稅率為1.7%。該縣房屋業(yè)主的家庭收入中間值為8.18萬(wàn)美元，也就是說(shuō)，房產(chǎn)稅占去其總收入的8.5%。路易斯安那和阿拉巴馬等南部州一些縣的房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)全美*低，不到房屋業(yè)主收入的1%。

   加州，房產(chǎn)信息公開(kāi)

　　洛杉磯郡所轄蒙特利公園市的會(huì)計(jì)師姚女士，在2005年房市正火熱時(shí)購(gòu)買(mǎi)了一套自住房，價(jià)格為64萬(wàn)美元，房產(chǎn)稅稅率為1.25%，所以一年的房產(chǎn)稅約為8000美元，后來(lái)其房屋市場(chǎng)價(jià)上揚(yáng)到72萬(wàn)美元，一年房產(chǎn)稅就提高到9000美元。

　　2007年，美國(guó)次貸危機(jī)開(kāi)始全面惡化，姚女士為自己住房?jī)r(jià)值大跌心痛不已，但讓她略感安慰的是，每年的房產(chǎn)稅可以少交一些了。

　　按照相關(guān)規(guī)定，她填寫(xiě)了“價(jià)格下降審核申請(qǐng)表”，并附上住家附近三處出售房屋的最新價(jià)格信息，經(jīng)郡政府估稅官辦公室確認(rèn)的房屋評(píng)估價(jià)值只有42萬(wàn)美元，2008年的房產(chǎn)稅因此降到5000多美元。2010年郡政府估稅官辦公室評(píng)估的房屋市價(jià)已經(jīng)反彈到46萬(wàn)多美元，姚女士一年繳納近6000美元的房產(chǎn)稅。

　　洛杉磯郡估稅官辦公室在每年7月1日評(píng)估確定最新的房產(chǎn)稅稅率，主要調(diào)價(jià)依據(jù)是當(dāng)年1月前后的市場(chǎng)價(jià)格信息，稅單則是在每年11月1日寄出，如果房主沒(méi)有收到稅單，應(yīng)該主動(dòng)向郡政府索取，不能以沒(méi)有收到稅單為理由而逃避納稅責(zé)任。房產(chǎn)稅的繳稅日期，每年分為兩次，即當(dāng)年的12月10日與次年的4月10日之前。逾期未繳稅會(huì)有10%的額外罰金，逾期三年未繳稅會(huì)導(dǎo)致房屋被沒(méi)收拍賣(mài)。

　　據(jù)估計(jì)，加州居民平均每10年換一次住房，每購(gòu)買(mǎi)一次就發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更，地方政府就以新的購(gòu)價(jià)為征稅基數(shù)。但在夫妻及注冊(cè)伴侶之間、在父母和子女之間或從祖父母到孫子女之間的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移可以免除重新估價(jià)。

  紐約，按地皮價(jià)均攤

　　房?jī)r(jià)總在變動(dòng)中，不同街道、不同社區(qū)、不同朝向的房屋，會(huì)有不同的價(jià)格。誰(shuí)來(lái)確定最后的房屋價(jià)值，并以此作為征收房產(chǎn)稅的依據(jù)？

　　據(jù)紐約**注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人郝悅介紹，紐約政府部門(mén)每年會(huì)對(duì)每塊地皮進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)地皮所在區(qū)域的發(fā)展情況給這塊地皮估價(jià)，然后地皮上的每個(gè)物業(yè)按面積分?jǐn)偣纼r(jià)。最后分?jǐn)偟矫總€(gè)公寓的估價(jià)一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)，一般僅占房屋市場(chǎng)價(jià)的百分之幾。評(píng)估價(jià)值的浮動(dòng)有所限制，每年不得超過(guò)6%，5年不得超過(guò)20%，不是完全隨市場(chǎng)價(jià)值同幅度變動(dòng)。這保障了房產(chǎn)稅數(shù)額的相對(duì)穩(wěn)定，使投資者無(wú)需承擔(dān)稅負(fù)激增的風(fēng)險(xiǎn)。

　　每年政府還會(huì)根據(jù)各項(xiàng)財(cái)政預(yù)算開(kāi)支，包括教育、醫(yī)療等方面，計(jì)算出整體的財(cái)政支出預(yù)算額，然后根據(jù)財(cái)政支出的需要，設(shè)定一個(gè)基本的房產(chǎn)稅稅率，2013年紐約的普通住宅房產(chǎn)稅稅率為13.5%?？雌饋?lái)，這樣的稅率很高很?chē)樔?，但如果按照房屋的市?chǎng)價(jià)值計(jì)算，紐約的小戶(hù)型房產(chǎn)稅平均下來(lái)大約1%，基本計(jì)算方法大致是房屋總價(jià)值×6%=評(píng)估價(jià)值，實(shí)際征收房產(chǎn)稅為評(píng)估價(jià)值的18.567%，一般是1.1%。大戶(hù)型平均為5%?；居?jì)算方法大致是房屋總價(jià)值×45%=評(píng)估價(jià)值，實(shí)際征收房產(chǎn)稅為評(píng)估價(jià)值的13.181%。一般是6.2%。

   基本的稅率以外還有減免，年收入50萬(wàn)美元以下的自住型住房每年減免200美元；年收入低于79050美元的老人（65歲以上）每年減免400美元；年收入低于37400美元的老人（65歲以上）減免5%~50%；年收入低于37400美元的殘疾人（65歲以上）減免5%~50%；退伍軍人以及烈士家屬減免額度取決于是否在戰(zhàn)斗區(qū)服役，是否致殘以及程度；致殘的犯罪受害者和見(jiàn)義勇為者補(bǔ)償金額約等于整修房屋以方便殘障人士的成本；神職人員減免評(píng)估價(jià)值1500美元，實(shí)際減免約256美元。

　　美國(guó)房產(chǎn)稅的監(jiān)管，依賴(lài)健全的法律制度和公開(kāi)透明的信息系統(tǒng)來(lái)規(guī)范所有人的行為。逃稅是嚴(yán)重的犯罪行為，后果相當(dāng)嚴(yán)重。在美國(guó)每個(gè)人都有一個(gè)社會(huì)安全號(hào)碼（社安號(hào)），類(lèi)似于中國(guó)的身份證號(hào)，個(gè)人的一切信息都會(huì)在社安號(hào)系統(tǒng)里有所記錄，任何違法行為都會(huì)被錄入社安號(hào)系統(tǒng)。美國(guó)的個(gè)人信用系統(tǒng)也是建立在社安號(hào)系統(tǒng)之上。

   在美國(guó)買(mǎi)房有嚴(yán)格的法律程序，使市場(chǎng)很規(guī)范。買(mǎi)房過(guò)戶(hù)需要買(mǎi)賣(mài)雙方律師負(fù)責(zé)備案，并在市政府產(chǎn)生公共記錄。另外，進(jìn)行購(gòu)房交易需要復(fù)雜的法律程序，雙方律師需要起草文件，并經(jīng)過(guò)互相協(xié)調(diào)、修改、討論才能達(dá)成協(xié)議。由于這些信息都是公開(kāi)的，每個(gè)人的房產(chǎn)是否交了稅都可以在地方政府財(cái)政部門(mén)的官方網(wǎng)站查到，如果沒(méi)交，政府很快就會(huì)寄來(lái)罰單，如果繼續(xù)不交房產(chǎn)稅就會(huì)被起訴，最終房產(chǎn)所有者就會(huì)被喪失抵押品止贖權(quán)（foreclosure），房屋被收回。

　　在美國(guó)，征收房產(chǎn)稅，主要是為地方政府的各項(xiàng)服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，并不以此為主要手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但對(duì)購(gòu)買(mǎi)和持有房地產(chǎn)的需求有間接影響。而其他與房地產(chǎn)有關(guān)的主要稅種分別歸在交易稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅和所得稅項(xiàng)下，此外還有一些服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目，這些稅費(fèi)綜合起來(lái)則對(duì)抑制房市過(guò)度投機(jī)起到一定作用。例如一套面積約為50平米的一居室，總價(jià)約為60萬(wàn)美元，月租金約為3000美元，扣除房產(chǎn)稅、物業(yè)管理費(fèi)等支出，每月可以收入近2000美元，這樣的回報(bào)雖然不算很高，但相對(duì)其他投資方式較為穩(wěn)定。這個(gè)例子可以說(shuō)明，房產(chǎn)稅本身并不構(gòu)成抑制房?jī)r(jià)的因素，而且即使考慮了房產(chǎn)稅，房產(chǎn)持有者還是能夠從中以較低風(fēng)險(xiǎn)獲取一定回報(bào)。

  當(dāng)然，房產(chǎn)稅也對(duì)過(guò)度投資房地產(chǎn)起到了控制的效果，畢竟開(kāi)支增大，買(mǎi)多了會(huì)“養(yǎng)不起”。

　　美國(guó)房主繳納的房產(chǎn)稅的使用是透明的，也就是說(shuō)政府會(huì)讓你知曉你的錢(qián)去了哪里。每年的10月份或11月份，政府會(huì)寄一份納稅賬單給你，告訴你今年你的房子評(píng)估價(jià)是多少，房產(chǎn)稅是多少，另外，還會(huì)告訴你房產(chǎn)稅會(huì)用到哪里去。

   一位居住在美國(guó)南加州的華人公布了他2011年收到的房產(chǎn)稅賬單：

　　應(yīng)當(dāng)繳納的房產(chǎn)稅金額是$2282.74，用途為：

　　1.諾根地區(qū)公立學(xué)校：$1772.21;

　　2.州政府收入：$13.49;

　　3.政府殘疾人援助：$20.83;

　　4.公立圖書(shū)館：$108.76;

　　5.縣屬公路橋梁：$58.79;

　　6.縣政府收入：$58.79;

　　7.地區(qū)消防：$164.69;

　　8.社區(qū)公立大學(xué)：$63.2

　　9.老齡人員服務(wù)：$22.18

　　合計(jì)：$2282.74

   從上面的賬單可以看出，南加州業(yè)主交的房產(chǎn)稅有78%用在了公立學(xué)校上，州政府和縣政府只得其中的3%。這就是為什么美國(guó)中小學(xué)生都可以免費(fèi)上公立學(xué)校、為什么美國(guó)的學(xué)校建筑大都是當(dāng)?shù)?好的建筑、為什么美國(guó)的校車(chē)是全世界*結(jié)實(shí)的校車(chē)的根本原因。

   在美國(guó)，房地產(chǎn)稅和公立中小學(xué)教育密不可分。將近一半的房地產(chǎn)稅用于公立中小學(xué)教育，而公立中小學(xué)經(jīng)費(fèi)也有百分之四十幾來(lái)自房地產(chǎn)稅。根據(jù)美國(guó)人口普查局的數(shù)據(jù)，在2007年到2008年，美國(guó)公立中小學(xué)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源只有約8.1%來(lái)自聯(lián)邦政府，其余約48.3%來(lái)自州，約43.7%來(lái)自地方。而地方政府的收入其實(shí)主要就是房地產(chǎn)稅。

   靠房產(chǎn)稅辦教育的傳統(tǒng)也引起一些人士的思考。富裕地區(qū)房子價(jià)值高，稅源豐富，因此學(xué)校經(jīng)費(fèi)也相對(duì)充足，而學(xué)校好又促進(jìn)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)升值，形成了良性循環(huán)。相對(duì)貧困的地區(qū)則可能陷入一種惡性循環(huán)。近年來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)是加強(qiáng)州的統(tǒng)籌作用，比如州政府抽走部分房產(chǎn)稅，然后在全州范圍分配，這就讓本州內(nèi)相對(duì)貧困的學(xué)區(qū)能多拿些教育經(jīng)費(fèi)。