在限購限貸的房地產(chǎn)調(diào)控下，今年的“五一”樓市還是交了一份漂亮的成績單。開發(fā)商“以價(jià)換量”的市場策略奏效，據(jù)監(jiān)控顯示，“五一”三天網(wǎng)簽492套?！拔逡弧敝蟮囊粋€(gè)星期，由于數(shù)據(jù)滯后，加上“五一”熱潮的延續(xù)，全市網(wǎng)簽2545套，比前一周網(wǎng)簽1439套上升76.86%。此前，“五一”樓市的戰(zhàn)況如何，被看作下一步市場策略的重要參考。
那么，伴隨著“五一”市場的火熱，其后市又將如何發(fā)展？開發(fā)商還會繼續(xù)“以價(jià)換量”嗎？國慶節(jié)還是年底才是買房的*好時(shí)機(jī)？
1問
房地產(chǎn)調(diào)控會不會放松？
重點(diǎn)要看揚(yáng)州獎(jiǎng)勵(lì)購房會不會被叫停
在限購限貸等房產(chǎn)調(diào)控政策影響下，各個(gè)地方政府一次次的“新政”試圖給調(diào)控松綁，只不過不少新政最終被叫停了。不過，上個(gè)星期，揚(yáng)州宣布對個(gè)人購買成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，*高獎(jiǎng)勵(lì)合同款千分之六。該政策自7月1日起執(zhí)行，執(zhí)行期暫定一年。揚(yáng)州市住房保障和房產(chǎn)管理局稱，此舉僅針對帶裝修房，與國家調(diào)控政策并不違背。截至目前，該項(xiàng)規(guī)定未被叫停。
業(yè)內(nèi)人士表示，如果該政策能順利執(zhí)行不被叫停，則意味著地方政府新一輪放松調(diào)控行動的開始。
廣州房地產(chǎn)專家韓世同則認(rèn)為，目前揚(yáng)州出臺這樣的救市政策并不合時(shí)宜，被叫停的風(fēng)險(xiǎn)較高，而且按房款給予獎(jiǎng)勵(lì)，等于當(dāng)?shù)卣兿嘣谘a(bǔ)貼開發(fā)商。韓世同認(rèn)為，從獎(jiǎng)勵(lì)的幅度來看，對市場的直接作用并不大，但會影響購房者對政府調(diào)控樓市的看法。
不過，上海卻在近期表示，上海戶籍的單身人士，如果已經(jīng)有一套房，就不得再購買第二套房。這兩個(gè)地方政府截然相反的新政，讓不少人感到迷茫。
在滿堂紅市場部**主任肖文曉看來，調(diào)控政策的未來走向如何，關(guān)鍵要看揚(yáng)州新政的命運(yùn)，如果被叫停，則政策放松無望，樓市的以價(jià)換量會繼續(xù)，如果被默許，則會助長開發(fā)商等待政府救市的心理，“扛一扛”的想法又會出現(xiàn)，樓價(jià)下調(diào)的趨勢很可能會停下來，甚至出現(xiàn)反彈。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析認(rèn)為，整體的房產(chǎn)調(diào)控政策仍然是穩(wěn)定為主，“的確有些地方政府有‘微調(diào)’，有的松了，有的嚴(yán)了，但不影響房地產(chǎn)調(diào)控的大局”。他還表示，值得注意的是，目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展已有下行的趨勢，如果進(jìn)一步惡化，不排除出現(xiàn)“放松”甚至“救市”的舉動。
點(diǎn)評：地方政府“新政”都是迫于政府財(cái)政壓力等因素，真正有可能主導(dǎo)調(diào)控的還是整體經(jīng)濟(jì)大勢。除非經(jīng)濟(jì)惡化，否則不太可能出現(xiàn)全面放松的情況。
2問
開發(fā)商會不會繼續(xù)降價(jià)？
如果房產(chǎn)調(diào)控不放松，這是必然的選擇
縮緊開發(fā)商銀根，一直是逼開發(fā)商就范的*高效的辦法。值得一提的是，萬科14日晚發(fā)布公告稱子公司萬科置業(yè)(香港)以港幣10.79億元向永泰地產(chǎn)收購重組后的南聯(lián)地產(chǎn)1.91億股股份。而萬科，亦是繼金地、招商之后，第三個(gè)意欲香港買殼的A股上市房企。
盡管萬科聲稱本次收購是公司進(jìn)行國際化的嘗試，但分析認(rèn)為，萬科此舉或與其拓展海外融資渠道有關(guān)，折射出調(diào)控近兩年以來，開發(fā)商資金鏈日漸趨緊的窘境。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，從一線市場來看，如果開發(fā)商不是資金鏈緊張，也大可不必“跳水”賣樓。而從土地市場來看，有些地以底價(jià)成交，開發(fā)商很可能不是不愿意拿，而是有心無力。
5月12日，中國人民銀行宣布，從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這不僅對股市產(chǎn)生影響，對于樓市也有很大的影響。準(zhǔn)備金率下調(diào)，意味著銀行貸款更好貸了。這對買方市場無疑是一個(gè)利好，對開發(fā)商也是一個(gè)好消息。
點(diǎn)評：在當(dāng)下的市場中，“以價(jià)換量”仍是屢試不爽的一招。如果調(diào)控沒有大的變化，“以價(jià)換量”是不少開發(fā)商必然的選擇。
3問
剛需要不要現(xiàn)在買房？
價(jià)格是促進(jìn)成交的關(guān)鍵
限購堵住了投資人群，于是剛需出來撐場，這部分人已經(jīng)成為市場的成交主力。
小羅是廣州一名普通的白領(lǐng)，老公之前沒買房，但積蓄頗豐。隨著生小孩的事擺上日程，兩人從年初開始看樓。本來打算買個(gè)市區(qū)帶學(xué)位的二手房，后來又萌生了一步到位的念頭?！拔覀冏罱粗辛朔囊粋€(gè)文藝樓盤，總價(jià)折后還要260多萬元，而且現(xiàn)在市場向左還是向右，也全然看不出一個(gè)結(jié)果，你說現(xiàn)在究竟要不要買房？”
據(jù)中原房產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜介紹，目前市場中的購房者還是以觀望派為主，但也有小部分購房者比較樂觀。從市場表現(xiàn)來看，也出現(xiàn)一定分化，降價(jià)樓盤或者價(jià)格跳水后止跌的樓盤，都得到市場的支持。預(yù)計(jì)現(xiàn)在市場中的潛在購房者，有六成左右是觀望狀態(tài)，還有四成類似小羅這樣的購房者，還是希望積極入市的。值得一提的是，現(xiàn)在二手樓市，也開始出現(xiàn)真正的減價(jià)，議價(jià)空間加大。部分業(yè)主心態(tài)有所軟化，愿意小幅調(diào)低放盤價(jià)。總體來說，目前的價(jià)格較去年同期有5%-10%的降幅。
點(diǎn)評：無論樓價(jià)降與不降，那一部分剛需都在那兒，一旦樓價(jià)達(dá)到他們的購買能力，他們就會伺機(jī)入市。這對于整個(gè)樓市的健康發(fā)展來說，無疑是個(gè)好現(xiàn)象。
專家談“后市”
韓世同
樓價(jià)將繼續(xù)下行
房地產(chǎn)專家韓世同表示，“五一”后市的發(fā)展，主要取決于開發(fā)商最終的市場策略。而這個(gè)市場策略是基于開發(fā)商對調(diào)控政策、市場需求、自身資金鏈狀況、庫存等多方面情況的綜合判斷。
總體來說，現(xiàn)在開發(fā)商面臨庫存壓力增大、銷售不暢的局面，因此預(yù)計(jì)后市樓價(jià)繼續(xù)下行的可能性比較大，開發(fā)商采取“以價(jià)換量”有必要。不過，他也提醒，由于現(xiàn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢并不好，因此有關(guān)部門也應(yīng)注意引導(dǎo)，避免樓價(jià)出現(xiàn)大跌的情況。
肖文曉
下半年推地情況是市場風(fēng)向標(biāo)
經(jīng)過“五一”那么火爆的成交之后，六七月份的市場會怎么走？滿堂紅市場部**主任肖文曉認(rèn)為，迄今為止，5月十區(qū)二市的日均網(wǎng)簽量達(dá)300多套，是2010年調(diào)控以來的新高，但是失去了“五一”這樣大舉促銷的刺激之后，限購、限貸這樣大的政策又不可能放松，后市的可持續(xù)性存在一定的隱憂。此外，下半年是廣州集中推地的時(shí)候，包括南站等地塊的出讓結(jié)果將會是房產(chǎn)開發(fā)商信心的風(fēng)向標(biāo)，后市發(fā)展趨勢的脈搏也系于此。
黃韜
今年樓價(jià)*低點(diǎn)在國慶
在中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜看來，今年房地產(chǎn)調(diào)控還是走穩(wěn)為主，開發(fā)商資金鏈仍較緊，因此，在剛需占主導(dǎo)的市場下，“五一”市場中“以價(jià)換量”的態(tài)勢還會繼續(xù)，并且很可能會在傳統(tǒng)旺季的國慶節(jié)迎來又一波降價(jià)促銷的高峰。
他還預(yù)計(jì)，國慶節(jié)將會是今年房價(jià)的*低點(diǎn)。結(jié)合國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)下行趨勢，如果觀察一段時(shí)間，可能會出現(xiàn)政策對經(jīng)濟(jì)“救市”，房地產(chǎn)也會因此“沾光”。會在11月或12月出現(xiàn)“微調(diào)”，樓價(jià)可能會出現(xiàn)穩(wěn)中略升。
