1、樓盤以實(shí)物為準(zhǔn)

    霸王條款：市民王先生向本報(bào)記者反映：最近他走訪了省城各大樓盤，發(fā)現(xiàn)不少樓盤在樓書*不顯眼的位置上都注明著“本廣告僅供參考，一切圖片、文字說(shuō)明以合同為準(zhǔn)”，或者“公司對(duì)樓盤廣告語(yǔ)有最終解釋權(quán)”。王先生質(zhì)疑道：“大家買房都是通過(guò)看廣告了解樓盤，最終實(shí)物還不一定是這樣，那廣告的意義何在呢?”

　　律師：廣告也應(yīng)視為合同內(nèi)容，房產(chǎn)開發(fā)商的做法是不合理的。類似的情況還有，開發(fā)商為項(xiàng)目制作的沙盤等建筑模型，也標(biāo)明“僅供買受人參考，有關(guān)內(nèi)容均以《買賣合同》及本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)”，這種情況同樣是不合理的。這樣的條款，排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的可能性，為其進(jìn)行虛假宣傳提供了方便。

　　在*高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和具體確定，對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

　　2、只要不按期簽合同就算違約

　　霸王條款：市民祝女士已向開發(fā)商交付5萬(wàn)元定金并草簽購(gòu)房協(xié)議，約定在協(xié)議簽訂的15日內(nèi)簽訂正式購(gòu)房合同，否則就是違約，定金不予退還。但就在準(zhǔn)備簽正式的購(gòu)房合同前，祝女士的父親突然病重，急需這筆購(gòu)房款治病。無(wú)奈，祝女士決定退房。但開發(fā)商卻告知，祝女士已構(gòu)成違約，定金不予退還。

　　律師：很多樓盤在購(gòu)房協(xié)議中都有這樣的說(shuō)明：“本協(xié)議簽訂×日內(nèi)，認(rèn)購(gòu)人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購(gòu)房合同的，認(rèn)購(gòu)人所付定金不予退還”，或者“購(gòu)房者須在本協(xié)議簽定之日起，×日內(nèi)到某處與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，若購(gòu)房者逾期未簽訂買賣合同，開發(fā)商有權(quán)將購(gòu)房者所定的商品房另行銷售而無(wú)需告知，本協(xié)議自動(dòng)作廢，且定金不予退還?！?/p>

　　律師藺楠表示，此條款僅對(duì)購(gòu)房者未能簽訂合同情況進(jìn)行了約束，但卻未對(duì)出賣方進(jìn)行約束，雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還定金。如上述情況，開發(fā)商不能認(rèn)定祝女士違約，應(yīng)退還定金。

    3、為延期交房找“客觀”理由拒不賠償

　　霸王條款：吳女士買的房子本應(yīng)半年前交房，可到現(xiàn)在仍無(wú)任何動(dòng)靜。業(yè)主們認(rèn)為開發(fā)商已構(gòu)成違約，并與對(duì)方進(jìn)行了交涉。但房產(chǎn)開發(fā)商表示，之前簽訂的合同中有“因設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因，導(dǎo)致未按本合同規(guī)定期限將該商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任”的條款。如今延期交房就是由于建筑設(shè)計(jì)更改，因此不構(gòu)成違約。

　　律師：開工之前，項(xiàng)目已經(jīng)規(guī)劃部門審批，具體到樓高、戶型、每個(gè)房屋朝向等，如果變更設(shè)計(jì)，需要再次經(jīng)過(guò)規(guī)劃審批。開發(fā)商給的這個(gè)說(shuō)法顯然是不合理的。而只有遇到中考、高考等特殊原因延誤工期，或是由于政府行為(包括政府強(qiáng)制性文件、行政禁令及片區(qū)大面積停水、停電等)導(dǎo)致工程施工期延長(zhǎng)的，出賣人才可以免予承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

　　4、延期辦房產(chǎn)證雙方責(zé)任不對(duì)等

　　霸王條款：“因出賣人原因，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人按日向買受人支付房產(chǎn)總價(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。若因買受人原因未能在出賣人通知入戶之日起15日內(nèi)，配合出賣人辦理產(chǎn)權(quán)登記的，從超過(guò)之日起，每日按房產(chǎn)總價(jià)款的萬(wàn)分之五付給出賣人?！?/p>

　　律師：上述條款中，違約金“萬(wàn)分之一”和“萬(wàn)分之五”的差別，顯失公平。

　　此外，按照建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定：開發(fā)商必須在房屋交付使用之日起90日內(nèi)，為購(gòu)房人辦理房產(chǎn)證。由于房產(chǎn)開發(fā)商的原因，購(gòu)房人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房產(chǎn)證的，除雙方有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。而由于現(xiàn)實(shí)情況限制，90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證幾乎是不可能的，這時(shí)，需要購(gòu)房者和開發(fā)商相互給予理解。

　　因此，購(gòu)房協(xié)議中出現(xiàn)的上述條款，明顯地加大了買受人責(zé)任，減輕了出賣人責(zé)任。

　　5、交易是否達(dá)成中介都要收錢

　　霸王條款：李先生的一套二手房，委托房產(chǎn)中介賣給王先生。但在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，由于李先生的妻子不能到場(chǎng)而被卡住，交易無(wú)法進(jìn)行，雙方購(gòu)房約定隨即解除。但房產(chǎn)中介卻要求李先生支付中介費(fèi)，這筆費(fèi)用從李先生支付給王先生的違約金中扣除。理由是簽訂的協(xié)議中規(guī)定：“委托人與另一方不能簽訂房屋買賣合同的，違約方或合同解除方應(yīng)向中介公司支付服務(wù)費(fèi)用，費(fèi)用從違約金中扣除?！?/p>

　　解讀：此條款明顯加重了買賣雙方的責(zé)任，而無(wú)論交易是否成功，房產(chǎn)中介都可以取得報(bào)酬。適用定金規(guī)則的雙方應(yīng)該是房屋買賣雙方，中介公司對(duì)違約方進(jìn)行處罰，將原本全部屬于守約方的違約金拿走了一部分，是法律所不允許的。

　　6、不交物業(yè)費(fèi)就停水停電

　　霸王條款：今年春節(jié)期間，由于物業(yè)服務(wù)極差，王女士與物業(yè)公司負(fù)責(zé)人發(fā)生語(yǔ)言沖突，并開始拒交物業(yè)費(fèi)。拖欠兩個(gè)月物業(yè)費(fèi)后，物業(yè)公司時(shí)不時(shí)地停掉王女士家的水。

　　該物業(yè)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，之前簽訂的協(xié)議中規(guī)定：“如果業(yè)主違反公約中關(guān)于業(yè)主的有關(guān)義務(wù)規(guī)定的內(nèi)容，物業(yè)公司有權(quán)處理，并要求限期整改，逾期不整改，有權(quán)強(qiáng)制整改，包括采取停水、停電、停氣等強(qiáng)制措施?！?/p>

　　律師：業(yè)主在用水、電、氣方面與物業(yè)管理公司沒有法律關(guān)系，物業(yè)公司沒有權(quán)力停水、停電、停氣。如果哪家物管公司對(duì)業(yè)主停水、停電、停氣，業(yè)主完全可以起訴物業(yè)管理公司，業(yè)主將會(huì)勝訴。

　　此外，關(guān)于物業(yè)費(fèi)還有一種霸王條款：“買受人在接到出賣人入戶通知之日起15日內(nèi)，到指定的地點(diǎn)辦理房產(chǎn)的入戶手續(xù)，逾期不辦理的，視為已同意入戶。買受人除應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)外，從逾期之日起每日按該房產(chǎn)總價(jià)款的萬(wàn)分之二向出賣人支付代管費(fèi)?！甭蓭煴硎?，這種條款也極為不合理，業(yè)主還未入住，就不應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)應(yīng)從入住之日起開始計(jì)算。

    7、業(yè)主違規(guī)裝修物業(yè)沒收工具

　　霸王條款：劉女士所在的小區(qū)規(guī)定：“業(yè)主裝修時(shí)間必須在上午8-12點(diǎn)和下午2-6點(diǎn)。”可是有一天，劉女士在6點(diǎn)之后仍未停止施工。

　　對(duì)此，物業(yè)公司負(fù)責(zé)人沒收了劉女士的裝修工具，并稱執(zhí)行依據(jù)是物業(yè)管理合同中的規(guī)定：“如果因業(yè)主違反了有關(guān)裝修規(guī)定，物業(yè)管理公司有權(quán)對(duì)業(yè)主扣留或沒收工具”。

　　律師：業(yè)主與物業(yè)管理公司是平等的民事主體，物業(yè)管理公司沒有處罰權(quán)，上述條款的規(guī)定是物業(yè)管理公司對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的侵犯。業(yè)主在裝修前都會(huì)繳納保證金，物業(yè)管理公司可以規(guī)定，如果業(yè)主不當(dāng)裝修可以扣除保證金，卻無(wú)權(quán)沒收業(yè)主的工具或扣留業(yè)主。