2022年樓市大環(huán)境不用多說，大家都知道！“三道紅線”、“爛尾”、“斷供”等已是樓市流行詞。
開發(fā)商面對多重壓力，拿地也沒有那么積極了。
購房者觀望情緒越來越濃重。在等什么呢？
一方面，是在等現(xiàn)房。購房者發(fā)現(xiàn)不僅中小房企不靠譜，甚至連一些“大”房企也可能暴雷，所以覺得買現(xiàn)房才靠譜。
另一方面，是在等降價。從隨州房價來看，前幾年接近6千的均價，到今年5千出頭的均價。購買一套110平的房子，可以節(jié)省10萬左右。
那么，應當如何看待隨州房地產市場呢？
俗話說：房價短期看金融，中期看土地，長期看人口。
從幾個維度來分析。
壹 | 土地市場 影響供求關系及房價
金融方面，受疫情影響，許多行業(yè)的發(fā)展都受到了嚴重打擊。這里不詳談！
再看土地方面，小編梳理匯總了近兩年隨州成交的地塊。
| 數(shù)據(jù)來源：隨州市自然資源和規(guī)劃局
誠然，從去年下半年開始，隨州土地市場一度低迷，自去年11月至今年7月，將近8個月沒有土地成交。
7月份雖有土地成交，均被隨州城投競得，溢價率也低。
面對土地成交的信息，網上一片嘩然，眾說紛紜。
| 【隨州房產在線】部分網絡評論截圖
土地是樓市的晴雨表，側面反映了樓市供求關系的走向。
以隨州往年數(shù)據(jù)為例：
2016-2019年，隨州樓市供不應求、庫存不足、房價跳漲，一直都是賣方市場。
2020年，隨州住宅供應量134.03萬方，成交量為122.84萬方，雖有供過于求，但整年相對平衡。
2021年，市場扭轉，供需比拉大，需求乏力，轉成了買方市場。
2022年，仍處于買方市場。
| 數(shù)據(jù)來源：房管局備案系統(tǒng)
價格也會受供求關系影響，從2016年到2019年，隨州房價直線上升，單價每年漲大幾百，從3字頭翻越6字頭。再從2020年到2022年，慢慢下滑到5千出頭。
房子是商品，也有成本，所以來說，從目前價格看，已經較合理了。
壹 | 人口負增長 房地產趨勢變了
最后看人口，最新公布的數(shù)據(jù)顯示：中國人口出生人口已經連續(xù)五年處于下降的態(tài)勢，到了2021年人口自然增長率為0.34‰。
目前整個中國人口呈現(xiàn)負增長，意味著投資需求銳減，回歸核心城市核心區(qū)域是未來的趨勢了。
| 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
隨州還是以剛需為主的市場，改善客增多。
2021年隨州市第七次全國人口普查數(shù)據(jù)爆出：2020年隨州全市常住人口約為205萬人，與2010年第六次全國人口普查的216萬人相比，減少約11萬人，年平均下降率為0.54%。
從數(shù)據(jù)可以看出隨州人口略有下降。
隨州市的總人口雖然在減少，但城區(qū)人口還是正增長的。近幾年，城鎮(zhèn)化進程加快，這也就意味著有更多人從農村進城，買房的需求還是可觀的。
那么有需求，加上2022年不停出臺各種寬松政策，為什么樓市去化率不是很理想呢？
除了文章開頭說的兩點原因以外，還因為購房者心態(tài)變了！
購房者心態(tài)從焦慮趨于理性，不再急于買房后，將更多的關注轉到了房子的品質上。
尤其疫情之后，那些環(huán)境舒適、物管優(yōu)質和位置好的房子依然受大眾青睞。
叁 | 隨州已成交地塊 你期待建設嗎
隨州樓市正從“剛需時代”向“改善時代”轉變。這兩年新開盤的樓盤都有改善產品。
如，湖北文旅·御景南山的疊墅、交投·金科府的合院、金都華府的疊墅、以及碧桂園、綠城、卓爾等。
無論是產品形態(tài)還是樓盤狀態(tài)，購房者選擇面越來越廣。
當然，隨州已有不少品質小區(qū)，未來還將會再涌入一批住宅。
小編盤點了一下土地情況，發(fā)現(xiàn)還有多塊壓箱底的好地塊未建設。
| 數(shù)據(jù)來源：隨州市自然資源和規(guī)劃局
截止目前，隨州市還有8塊成交還未建設的土地，總計土地面積約45.29萬㎡，總計建面約85.05萬㎡。
【城南】
| 城南土地位置示意圖
◆城南G（2022）02號地塊在炎帝大道旁，據(jù)了解該地塊可能會建加油站。
◆另外3塊地則較為集中，均位于編鐘大道沿線。
從近幾年隨州的規(guī)劃方向可以看的出來，發(fā)展的天秤在向城南傾斜，眾多配套資源在該區(qū)域扎堆。
如隨州高鐵南站、隨州公共活動中心、隨州新中醫(yī)醫(yī)院、編鐘學校，而作為零售商業(yè)性質的G（2022）15號地塊，也將補齊區(qū)域的商業(yè)空缺。
| 城南配套實拍圖
【城東】
| 城東土地位置示意圖
城東發(fā)展的早，已經形成居住氛圍，好的地塊寥寥無幾。
今天要說的待開發(fā)的兩塊地塊，也可以說是城東為數(shù)不多的好地塊。
◆G（2020）08號地塊更靠近高新工業(yè)園片區(qū)，緊鄰文帝醫(yī)院和季梁學校。
| 土地實拍圖
◆G（2020）29號地塊更靠近文化公園片區(qū)，緊鄰文化公園和文帝學校。
| 土地實拍圖
◆總體來看，這兩塊地塊大有坐享其成的意思，未來項目開發(fā)完成，可以直接享受醇熟的配套資源，不需等待。
【城西】
| 城西土地位置示意圖
◆G（2017）26號地塊位于厥水河沿岸，屬于一線湖景，且放眼整個隨州，沿湖的好地塊基本沒有多少。
該地塊北有桃園大橋，南有厥水河二橋、青年路大橋等，可直達城北、曾都醫(yī)院和老城。周邊還有市一中、擂鼓墩中學等教育配套。
【老城區(qū)】
| 老城區(qū)土地位置示意圖
◆G（2020）24號地塊，位于老城區(qū)，占地面積約8248.97㎡，大約一個足球場大小。
該地塊位于神農大道和舜井大道交匯處，臨近白云湖。位置較好，但與萬達、隨州里外里形成了“三足鼎立”之勢，未來會有一定的競爭壓力。
未來能否從眾多商業(yè)中脫穎而出、站穩(wěn)腳跟就看該商業(yè)如何規(guī)劃運營。
| 老城區(qū)土地示意圖
不難看出，隨州這些積攢的土地基本都是城市中芯位置，地段和配套無可挑剔。
但受大環(huán)境的影響，房價和銷量持續(xù)走低。開發(fā)商會什么時候動工呢？你更期待哪塊地開始建呢？
結語：對于剛需購房者，如果一個樓盤由實力房企開發(fā)，并且占據(jù)優(yōu)質地段，產品也是你所需要的，小編覺得可以入手。如果你不是剛需，也可以再等等。
