隨州市城區(qū)商品房預售資金監(jiān)管辦法征求意見稿

2021-12-08 15:36來源：隨州房產(chǎn)在線

第一章總則

第一條為了加強商品房預售資金的監(jiān)督管理，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，防范交易風險，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市城區(qū)實際，制定本辦法。

第二條本市城區(qū)范圍內(nèi)實施預售的商品房，其商品房預售資金的交存、撥付、使用及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條本辦法所稱商品房預售資金，是指預購人按照商品房買賣合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。

第四條商品房預售資金監(jiān)管，應當遵循政府監(jiān)管、多方參與、專戶專存的原則。

隨州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱監(jiān)管部門）負責本市城區(qū)商品房預售資金政策的執(zhí)行和預售款監(jiān)督管理工作。隨州市房產(chǎn)市場管理所是本市商品房預售資金監(jiān)管機構(gòu)（以下簡稱監(jiān)管機構(gòu)），具體負責商品房預售資金的監(jiān)管工作。

中國人民銀行隨州市中心支行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會隨州銀監(jiān)分局依照職能監(jiān)督商業(yè)銀行在預售款監(jiān)督管理過程中的行為。

商品房預售資金專用賬戶開戶商業(yè)銀行（以下簡稱商業(yè)銀行）按照協(xié)議約定協(xié)同做好商品房預售資金的監(jiān)管工作。

第五條監(jiān)管機構(gòu)對商品房預售資金實行全程監(jiān)管。商品房預售資金應當用于項目工程建設(shè)。

第六條監(jiān)管機構(gòu)對預售資金專用賬戶及其資金實行動態(tài)管理。

第二章預售資金交存管理

第七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應與商業(yè)銀行、監(jiān)管部門簽訂《隨州市商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書》(以下簡稱三方協(xié)議)。商業(yè)銀行應當依照法律法規(guī)規(guī)定及本辦法與協(xié)議約定內(nèi)容做好預售資金監(jiān)督管理工作。協(xié)議內(nèi)容應當包括監(jiān)管賬戶名稱、賬號、監(jiān)管的項目范圍、預售資金的使用節(jié)點、預售資金的交存和使用方式、違約責任、爭議解決方式。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂三方協(xié)議時，應當向監(jiān)管機構(gòu)提供以下資料：

(一)施工合同及建筑材料、設(shè)備購銷合同等；

(二)工程進度、工程款支付情況表和資金使用計劃；

(三)項目成本預算書。

前款第一項規(guī)定的資料發(fā)生變更的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自變更之日起15個工作日內(nèi)向監(jiān)管機構(gòu)提供變更后的有關(guān)資料。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可前，應當在本市選定一家商業(yè)銀行設(shè)立商品房預售款專用賬戶,有辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目，商品房預售款專用賬戶可開設(shè)在辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸的商業(yè)銀行。一個商品房預售許可證對應一個監(jiān)管賬戶，一個預售項目是指對應的一個商品房預售許可證中指定預售的所有房屋。辦理預售許可證后，商業(yè)銀行原則上不得變更。

第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房買賣合同中注明監(jiān)管賬戶等信息。

第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將商品房買賣合同中約定的房價款直接存入監(jiān)管賬戶。購房人申請商品房貸款的，按揭銀行應當按照借款合同約定的金額將貸款直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶。商品房買賣合同備案后，按揭銀行方能發(fā)放按揭貸款。

第三章預售資金使用管理

第十二條監(jiān)管賬戶內(nèi)預售資金超過項目銷售額的30%標準后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請使用監(jiān)管資金，并將其用于購置本項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款、法定稅費和其他相關(guān)費用，在確保工程建設(shè)竣工情況下，可優(yōu)先用于償還本項目房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

對資質(zhì)和信用等級較高、經(jīng)營業(yè)績較好、工程建設(shè)順利的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管賬戶內(nèi)預售資金未達到項目銷售額的30%的標準的，確需使用監(jiān)管資金用于該項目建設(shè)，由監(jiān)管機構(gòu)按照三方協(xié)議的約定進行審核；對符合約定條件的，按照本辦法的規(guī)定辦理資金使用手續(xù)。

第十三條使用監(jiān)管資金應當以項目工程進度和資金使用計劃為依據(jù)。按照工程結(jié)構(gòu)封頂、取得建筑工程竣工驗收備案表、完成房屋所有權(quán)首次登記、物業(yè)承接查驗等4個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點。

（一）項目建筑工程結(jié)構(gòu)封頂后，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預售款不得低于項目銷售額的10%；精裝修房屋的結(jié)構(gòu)封頂后，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預售款不得低于項目銷售額的20%。

（二）項目取得建筑工程竣工驗收備案表后，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預售款不得低于項目銷售額的3%；

（三）項目完成房屋所有權(quán)首次登記后，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預售款不得低于項目銷售額的1%；

（四）項目完成商品房首次登記并辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)后，可以提取剩余商品房預售款并申請撤銷商品房預售款監(jiān)管。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要使用監(jiān)管資金的，應當向監(jiān)管機構(gòu)提出申請，并根據(jù)下列不同申請款項提供相應的資料：

（一）申請施工進度款的，提供項目施工合同、增值稅專用發(fā)票、監(jiān)理單位出具的建設(shè)工程形象部位及其造價證明等能夠證明用途真實性的材料；

（二）申請購買建筑材料、設(shè)備款的，提供購銷合同、增值稅專用發(fā)票等能夠證明用途真實性的材料；

（三）申請設(shè)計、勘察、監(jiān)理等相關(guān)費用的，提供相關(guān)合同、繳費憑證、增值稅專用發(fā)票等能夠證明用途真實性的材料;

（四）申請法定稅費的，提供相關(guān)通知證明；

（五）申請歸還房地產(chǎn)開發(fā)貸款的，提供銀行借款合同、借據(jù)、貸款銀行出具的貸款余額及還款需求證明等能夠證明用途真實性的材料。

（六）申請撥付不可預見費用的，應當提供相關(guān)用途證明。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，監(jiān)管機構(gòu)應當及時書面通知商業(yè)銀行暫停撥付監(jiān)管賬戶內(nèi)的全部商品房預售資金，并啟動應急措施，協(xié)助相關(guān)部門加強監(jiān)管賬戶內(nèi)預售款的監(jiān)督使用：

（一）項目被責令停工的；

（二）項目存在質(zhì)量問題被調(diào)查的；

（三）項目有逾期交付風險的；

（四）項目發(fā)生多人多次信訪投訴、拖欠工程款情況，被相關(guān)行政主管部門調(diào)查的；

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在其他經(jīng)營風險的。

上述情形處理完畢后，監(jiān)管機構(gòu)應當書面通知商業(yè)銀行可繼續(xù)按本辦法規(guī)定撥付監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預售資金。

第十六條監(jiān)管機構(gòu)受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款申請后，應當按照三方協(xié)議的約定和本辦法的規(guī)定在2個工作日內(nèi)進行審核，對符合條件的，出具同意撥付通知書;有下列情形之一的，出具不予撥付通知書，并說明理由：

(一)申請資金超出用款額度的；

(二)實際用途、收款單位與合同約定不符的；

(三)該項目之前用款未按照要求使用的；

(四)未按照規(guī)定將預售資金全部存入監(jiān)管賬戶的；

第十七條商業(yè)銀行應當依據(jù)監(jiān)管機構(gòu)的同意撥付通知書，在1個工作日內(nèi)將資金撥付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

第十八條商業(yè)銀行應當按照合作協(xié)議約定的時間和方式，將監(jiān)管賬戶的收支情況等相關(guān)信息匯總后，提供給監(jiān)管機構(gòu)。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管機構(gòu)提交退房退款申請書，申請解除該部分退款的監(jiān)管。監(jiān)管機構(gòu)應當在2個工作日內(nèi)進行核實，經(jīng)核實情況屬實的，通知商業(yè)銀行解除該部分房款的監(jiān)管。

第二十條商品房預售資金應當用于有關(guān)的工程建設(shè)，屬?？顚Ｓ?。有關(guān)部門凍結(jié)或扣劃監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金時必須核實債權(quán)人申請執(zhí)行款項確屬支付本項目工程進度款，并由監(jiān)管部門核定可予執(zhí)行款項額度。有關(guān)部門不得隨意凍結(jié)或扣劃監(jiān)管賬戶內(nèi)的預售監(jiān)管資金。

第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成房屋所有權(quán)首次登記、物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作，按規(guī)定移交承接查驗資料，并簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議后，方可向監(jiān)管部門申請撤銷監(jiān)管賬戶。監(jiān)管機構(gòu)應當在3個工作日進行核實，經(jīng)核實情況屬實的，通知商業(yè)銀行撤銷對監(jiān)管賬戶的監(jiān)管。

第四章法律責任

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由監(jiān)管機構(gòu)責令限期改正，并可按照三方協(xié)議的約定暫停其監(jiān)管資金撥付;逾期不改的，按照有關(guān)規(guī)定予以處理，同時記入開發(fā)企業(yè)信用檔案，向社會公示:

(一)未按照規(guī)定使用商品房預售資金的；

(二)未按照規(guī)定將購房款存入監(jiān)管專用賬戶的；

(三)以收取其他款項為名變相逃避監(jiān)管的；

(四)項目有逾期交付風險的。

第二十三條施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)提取預售監(jiān)管資金的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依法對相關(guān)責任單位和責任人予以處理?？辈靻挝?、設(shè)計單位違反上述規(guī)定的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門移交相關(guān)管理部門予以處理。

第二十四條商業(yè)銀行未按照規(guī)定或者協(xié)議約定及時入賬、撥付監(jiān)管資金或者挪用監(jiān)管資金的，由其上級主管部門責令改正、追回款項，監(jiān)管部門可按照合作協(xié)議的約定取消與該商業(yè)銀行合作關(guān)系，并追究其法律責任。

第二十五條監(jiān)管機構(gòu)工作人員在商品房預售資金監(jiān)管工作中存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等行為的，依法追究行政責任；涉嫌犯罪的，由司法機關(guān)依法處理。