今年疫情對全球經(jīng)濟的沖擊已經(jīng)不亞于一場世界大戰(zhàn)。美聯(lián)儲宣布推出無限QE的貨幣政策，朋友圈很多房產行業(yè)從業(yè)者都在說，美總統(tǒng)簽署2萬億美元經(jīng)濟刺激法案，全球貨幣貶值，趕緊買房產保值。還有關于LPR如何選的問題，今天石頭哥也來聊聊這些問題。 

1. LPR到底要不要選？

首先要明確一點，LPR和固定利率是必須二選一，而不是說可選可不選。截止日期是8月份，大家還有很多時間考慮。關于LPR具體的含義我相信大家應該都明白了，LPR選擇的痛點在于預測未來利率的走向問題，更準確的說，是對房貸利率走向的預測。 

1995年-2015年房貸利率一覽圖

我個人認為，人民幣貸款價格，未來將跟隨通貨膨脹而上升。短期的擾動，不能改變這個進程。利率下行通常伴隨的是通貨緊縮，經(jīng)濟衰退，長期來看，不太認可這個結論。另外一點，5年期以上的房貸利率4.9從歷史進程來看，是處于低位的。 

而5年期的LPR才跟房貸利率掛鉤，房住不炒還是中央最高指示精神，不管水怎么放，這條底線是一定會堅守的。也就說，5年期的LPR未必會同步下降，調整的幅度會人為的控制，以免刺激房地產。LPR趨勢向下，不代表房貸利率會同步向下。搞明白了這些，我們才能知道如何選擇。 

短期來看，應對疫情推出的經(jīng)濟政策，利率下行的概率比較大。貸款期限小于5年的肯定是選LPR。 

中長期來看，貸款10~30年的，如果未來你有提前還款的打算，那也推薦LPR，起碼在前期還是有利可圖的。后面LPR如果上升，可以選擇提前還款，規(guī)避多出的利息。 

而房貸利率本來就4.9以下，那還是固定住吧。我估計長期固定利率戰(zhàn)勝LPR浮動加點的可能性很大。 

2. 美國無限QE對樓市有何影響？ 

美國放水，全球貨幣貶值，這是事實。我們肯定也會跟著放些水，假設這些水大部分流行地產，那不是重拾地產經(jīng)濟的老路么？過高的房價，損傷了經(jīng)濟的健康發(fā)展，所以中央一直強調房住不炒。鼓吹樓市即將暴漲的，我理解初衷，但不認同觀點。但是房產大概率會保值，一線城市的房產升值的概率較大。 

我們常說的拉動經(jīng)濟的三駕馬車，投資、出口、消費，上半年出口和消費受疫情的影響損失慘重。3月31日國務院常務會確定了超3萬億帶動擴大有效投資的刺激計劃。 

這些錢會去哪？相信很多人最近都頻繁看到一個詞，那就是“新基建”。什么叫新基建？這里引用恒大研究院院長任澤平團隊的一段話： 

啟動“新”一輪基建，關鍵在“新”，要用改革創(chuàng)新的方式推動新一輪基礎設施建設，而不是簡單重走老路，導致過剩浪費和“鬼城”現(xiàn)象。未來“新”一輪基建主要應有五“新”：新領域、新地區(qū)、新主體、新方式、新內涵。 

支撐未來20年中國經(jīng)濟社會繁榮發(fā)展的“新基建”則是5G、人工智能、數(shù)據(jù)中心、互聯(lián)網(wǎng)等科技創(chuàng)新領域基礎設施，以及教育、醫(yī)療、社保等民生消費升級領域基礎設施。 

這些觀點基本也代表了國內智囊的思路，從3.31確定的刺激政策來說，也確實是這個方向。 

3. 2020隨州百億工程集中開工 

圖來自隨州政府網(wǎng)

3月30日上午，隨州市2020年一季度重大項目集中開工活動在廣水市舉行。本次共有99個重大項目集中開工，計劃總投資155.6億元，2020年計劃投資74億元，涵蓋汽車改裝、5G通信、農產品加工、健康養(yǎng)老等領域。 

我留意到一個細節(jié)，就是在項目的清單中，多個樓盤項目榜上有名，如：綠城玉園、交投·金科府、隨縣外灘首府。玉園在城西，金科在城南，這些樓盤都處于新區(qū)，都是關系到民生基建的項目，政府作為重點列舉也很好理解。 

總的來說，2020年注定是波瀾起伏的一年。隨州樓市，多少會受到影響，但從根本來說，不會影響大局。還是那個觀點，如果你是剛需，找機會上車不會錯。如果你想乘機薅開發(fā)商的羊毛，怕也很難實現(xiàn)。