8月底，央行發(fā)布新規(guī)：自10月8日起，正式實行新的商業(yè)性個人住房貸款利率，將與相應(yīng)期限的LPR利率掛鉤。

此消息一出，經(jīng)過隨州各大樓盤和龐大的中介群體發(fā)酵擴散后，徹底變了味道！到處都是諸如“房貸利率上調(diào)，購房成本增加”之類的傳聞。

△朋友圈各種“有意思的”文案

我的朋友圈也被中介朋友們輪番霸屏，內(nèi)容雖各有不同但意思相近，都是賣力吆喝“利率要漲”，最常見的文案是：10月8日后，基準利率4.9上調(diào)到5.5，同樣貸款100萬要多付14.9萬多利息，9月還不盡快買房，你家里是有礦嗎？

總而言之，就是營造焦慮，逼你買房。一時間，很多還沒買房的剛需粉絲們也有點慌了，問我是不是應(yīng)該國慶節(jié)前請假回隨州買房，不然要多出10幾萬的利息......

首先，你們真的不用慌！先不說這些都是“虛假信息”，就算是真信息，離10月8日不足一個月，在外地工作的話時間上也不太來得及了，況且如此倉促地做一個上百萬的決定，是不是有點不太負責任？

其次，我們再來仔細看這張圖，這是一張很特殊的“造謠圖”，解讀有偏差，結(jié)論更是離譜！特別是“房貸基準利率從4.9%上調(diào)到5.5%”，這句話完全錯誤，槽點太多了。實際上，央行頒布的原文是：10月8日起，首套個人房貸利率不得低于最近一個月相應(yīng)期限LPR，二套個人房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。

也就是，“基準利率”的說法即將成為歷史，10月8日前貸款是基準利率（4.9%）再上浮，10月8日后啟用LPR利率再加點。這個應(yīng)該怎么理解呢？先看看什么叫LPR！

LPR-全稱為Loan Prime Rate,跟基準利率是兩碼事，兩套完全不同的體系！LPR不是新事物，早幾年前就有，以前叫貸款基礎(chǔ)利率，現(xiàn)在叫貸款市場報價利率。LPR更為靈活，一月一變，每月20號更新（央行官網(wǎng)公布）。通俗理解，就是LPR取代了基準利率的地位。

△房貸利率新舊對比

從上圖可以看出，首套房如果按照2019年8月20日貸款市場5年期以上LPR報價為4.85%來算，調(diào)整后比基準利率還低5個基點；而二套房貸加60個基點后為5.45%（4.85%+0.6），調(diào)整后比基準利率高6個基點。這怎么看，都與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。瞧出來沒？大爺還是大爺，太穩(wěn)了！算數(shù)水平相當?shù)呐?，怎么調(diào)都差不多。就像1加1等于2，現(xiàn)在3減1還是等于2。

這樣說你們可能一知半解，我們以購買一套房子貸款100萬來計算，首套房10月8日調(diào)整后LPR利率比基準利率的利息減少1萬，二套房調(diào)整后LPR利率比基準利率的利息增加1萬。

△以貸款100萬為例

而中介朋友圈的“5.5%利率”又是怎么來的呢？其實是把二套房調(diào)整后的5.45%四舍五入成5.5%。所謂的“10月8日后買房多出14萬的利息”，也是用5.5%的利率貸款100萬利息總額，再減去調(diào)整前4.9%利率貸款100萬的利息總額得來的：105萬-91萬=14萬。

這種算法實在是太太太太太太奇葩了，誤導大眾！

①5.45%是二套房的LPR利率起始點，不是首套房的，首套房的更低。

②4.85%是2019年8月20日的LPR參考值。實際上，LPR是浮動的，每月的20日發(fā)布，10月8日辦貸款時，要參考的是9月20日發(fā)布的LPR?？赡鼙?.85%和5.45%高，也可能比4.85%和5.45%低。

③隨州的實際購房利率，近幾年都是在基準利率4.9%的基礎(chǔ)上，上浮20%-30%不等，所以貸款100萬大約需要113-125萬的利息，如果按照中介宣傳的利率要漲到5.5%，利息算起來才105萬，“多出14萬”又從何而來？

為什么央行要出LPR利率新機制？

很多業(yè)內(nèi)人士認為，新政策的出臺既不是為了提高房貸利率，也不是為了房價上漲，而是要保證房貸利率的穩(wěn)定，讓其更靈活化、市場化、人性化。改基準利率為LPR報價，讓一城一策的實施更加貼近于當?shù)厥袌龅膶嶋H情況，而不是全國大鍋飯，畢竟各地情況千差萬別，這是符合因城施策調(diào)控的大方向的。

另外，公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

10月8日后，隨州的房貸利率到底會如何？

目前，隨州的實際購房利率一直在5.88%-6.37%區(qū)間，在全國來說應(yīng)該屬于偏高的，新政策再調(diào)高的可能性其實非常小。

小編個人預測：為了維持房地產(chǎn)秩序的穩(wěn)定，未來隨州樓市很大概率只會在LPR加點到與當前利率水平持平，或略微降低。但對于二套房或以上的購房者來說就不那么友好了，出于“房住不炒”的原因，二套房利率在LPR加點后，或?qū)⒏哂诋斍八健．斎?，隨州樓市現(xiàn)在處于橫盤期，各大銀行為了拼業(yè)績，二套房持平也是有可能的。

綜上所述，“10月8日起，基準利率從4.9%上調(diào)到5.5%”這條是完完全全的假消息！“基準利率”一詞不對，“5.5%”也不嚴謹，“上調(diào)”更是沒有依據(jù)，還有“貸款100萬要多付14萬的利息”，簡直是無稽之談。

所以，隨州的朋友們，別慌，踏實把心放在肚子里吧！沒有必要因為擔憂利率上調(diào)而匆忙購房。我希望你們買的每一套房子，都是因為喜歡。