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央行公告

2019年8月25日央行公告，利率的調(diào)控也參與進(jìn)來(lái)，本著“一城一策、長(zhǎng)效機(jī)制”的基本原則，限利率正式加入。

最新的利率是什么？央行頒布：首套房貸利率不得低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%），二套房貸利率不得低于LPR加60個(gè)基點(diǎn)（5.45%）。

公告主要是針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房的貸款利率，而存量個(gè)人住房的貸款利率仍然按原合同執(zhí)行。

很多人關(guān)心利率到底是升還是降？這樣測(cè)算：

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解讀如下

1、之前購(gòu)房辦理按揭，全國(guó)使用一個(gè)基準(zhǔn)利率，但全國(guó)各個(gè)城市的資金成本、資金需求、金融環(huán)境是不一樣的。所以，這也是不科學(xué)不合理的。

2、之前銀行在放貸時(shí)各自行事、自行決定，利率低可至打7折，高可至上浮30%-40%，這自然不利于央行管控，現(xiàn)實(shí)工作中通知收緊或放松，而無(wú)法考核實(shí)際結(jié)果，更不能過(guò)程管控。

3、如今，央行把各個(gè)地方的房貸利率（準(zhǔn)確名詞是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR再適當(dāng)上?。┙唤o各地決定。

4、也就是說(shuō)央行可以先管控一個(gè)城市的房貸基準(zhǔn)利率，從而從底層邏輯上先控制這個(gè)城市的樓市加杠桿的資金成本。

5、這就是從龍頭上先控制利率這一項(xiàng)，比如東北，如果經(jīng)濟(jì)不振，資金流出，樓市暴跌，可以指導(dǎo)LPR不上浮，這樣也可以引流資金回流，托底樓市。

6、央行要求，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率加60個(gè)基點(diǎn)。這是為了抑制炒房和多套房。

7、比如現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率4.9%，加60個(gè)基點(diǎn)也就是5.5%，其實(shí)和原來(lái)差不多，這也是為了保持政策穩(wěn)定，保證當(dāng)前市場(chǎng)穩(wěn)定，并對(duì)未來(lái)留有空間。只是要注意，此次的文件規(guī)定，首套最低不能低于當(dāng)?shù)氐腖PR利率，二套最低要再加0.6%。

8、注意：利率一旦確定，在合同期限內(nèi)不能變。但央行又明確，如果利率高了，最短一年之后就可以再次根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)更改貸款利率，等于是堵住了轉(zhuǎn)按揭漏洞之后，又把利率交給了市場(chǎng)，及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)利率進(jìn)行調(diào)整即可。

9、2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。國(guó)慶節(jié)前一切照舊，國(guó)慶節(jié)之后按這個(gè)文件來(lái)。

10、公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整，突顯出了公積金的政策優(yōu)勢(shì)和利率優(yōu)勢(shì)。

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有何影響

央行的這個(gè)文件，依然是為了這個(gè)主基調(diào)服務(wù)：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。一城一策、長(zhǎng)效機(jī)制、房住不炒。提升了央行對(duì)樓市的管控和調(diào)節(jié)能力。

新政策效果如何，10月8日后買房是賺了還是虧了？

答：不同城市影響不同，以上海為例，此前對(duì)于最優(yōu)質(zhì)的客戶，首套房按揭貸款利率可以給到9折(4.41%)，優(yōu)質(zhì)客戶則普遍可以給到9.5折(4.655%)，但本次調(diào)整后，如果按照8月20日的LPR報(bào)價(jià)來(lái)看，上海首套房房貸利率最低將提高到4.85%，那么對(duì)于上海的購(gòu)房者來(lái)講，可能變得不那么劃算。

但如果在北京來(lái)看，北京地區(qū)首套房貸款利率為普遍為基準(zhǔn)利率上浮10%(5.39%)，新政策實(shí)施后，人民銀行北京營(yíng)管部將根據(jù)北京地區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。如果北京營(yíng)管部確定北京市場(chǎng)的加點(diǎn)下限少于54基點(diǎn)，那么新政策對(duì)于北京購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則更為有利。

此外，LPR是每個(gè)月都會(huì)浮動(dòng)的，目前市場(chǎng)普遍認(rèn)為四季度LPR利率下降的可能性比較大，那么相應(yīng)的住房貸款利率也會(huì)隨著下調(diào)?；鶞?zhǔn)利率會(huì)按照市場(chǎng)來(lái)定，現(xiàn)在的4.85%也不是固定的，后期都會(huì)調(diào)整?！耙坏┘狱c(diǎn)數(shù)字確定，合同期限內(nèi)就不得更改；但貸款客戶可以和銀行約定如何重定LPR的利率，最短可“一年一調(diào)整”。