春節(jié)過后，地方政府針對(duì)樓市的配套措施和調(diào)控政策陸續(xù)發(fā)布。2月26日，南京市發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布《南京堅(jiān)持房?jī)r(jià)穩(wěn)控政策不動(dòng)搖》，提出南京市在房?jī)r(jià)過快上漲期間對(duì)房?jī)r(jià)采取了一系列穩(wěn)控措施，防范大起大落風(fēng)險(xiǎn)。未來，將堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，力度不放松。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前全國(guó)近20個(gè)城市對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行了微調(diào)，“因城施策、分類指導(dǎo)”的特點(diǎn)更為突出。

從今年1月開始，?？凇V州、西安、大連、常州等城市陸續(xù)發(fā)布了人才引進(jìn)政策。例如，?？诜艑捜瞬怕鋺舻膶W(xué)歷年齡限制；西安取消本科學(xué)歷落戶年齡限制；廣州市放寬引進(jìn)人才的落戶限制。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這些城市針對(duì)人才引進(jìn)的新政策，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生短期的利好作用。

克而瑞研究中心研究員楊科偉分析認(rèn)為，雖然各地樓市政策出現(xiàn)了不同程度的調(diào)整，但主要還是因地制宜，“房住不炒”的基本面并未出現(xiàn)變化。結(jié)合各地的落戶新政來看，本質(zhì)還在于優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，以真實(shí)的居住需求帶動(dòng)本地樓市的發(fā)展。

值得一提的是，從全國(guó)20個(gè)典型城市2月以來的項(xiàng)目去化率表現(xiàn)來看，多數(shù)城市的去化率延續(xù)了下行趨勢(shì)，僅有武漢、南寧、鄭州、南京、深圳、常州等6個(gè)城市項(xiàng)目開盤去化率有了明顯提升。

“隨著部分城市樓市調(diào)控的微調(diào)、局部土地市場(chǎng)的回暖以及部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格回調(diào)，部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)短期小幅回暖、少量項(xiàng)目熱銷的現(xiàn)象，但難改總體市場(chǎng)下行調(diào)整的大趨勢(shì)。”楊科偉表示。

總的來說，2019年房地產(chǎn)政策面基本維穩(wěn)，“因城施策、分類指導(dǎo)”的特點(diǎn)會(huì)更加突出，不同城市市場(chǎng)分化將加劇。具體來看，一二線城市有望低位企穩(wěn)，市場(chǎng)表現(xiàn)將優(yōu)于三四線，部分購(gòu)買力透支、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差、缺乏人口支撐的弱二線和三四線城市將面臨較大的去化風(fēng)險(xiǎn)。

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多城樓市調(diào)控將“一城一策” 下月或公布具體方案

房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性較強(qiáng)，在“房住不炒”的大前提下，各地根據(jù)具體情況因城施策也在中央允許的范疇之內(nèi)。今年年初召開的各地兩會(huì)上透露出的信號(hào)也顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控問題上，“一城一策”有望在2019年成為各地施政的主要方向。今年年初至今，國(guó)內(nèi)多個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市宣布將實(shí)施樓市調(diào)控“一城一策”試點(diǎn)。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，3月份全國(guó)兩會(huì)后，這些城市可能會(huì)對(duì)外公布具體的實(shí)施方案，進(jìn)而影響樓市預(yù)期。

中金公司2月26日發(fā)布《密切關(guān)注各地即將面世的施策方案》稱，中央層面對(duì)房地產(chǎn)政策仍會(huì)保持相當(dāng)強(qiáng)的定力。從當(dāng)前政策大基調(diào)來看，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”仍是中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的核心政治訴求和底線，其政策定力和調(diào)控房?jī)r(jià)的決心仍然不容輕視。除非出現(xiàn)基本面的嚴(yán)重加速惡化，中央層面的地產(chǎn)政策放松(尤其是調(diào)低首付款比例、降低認(rèn)房/認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、放開房企融資敞口等)可能性不大。

中金公司報(bào)告稱，盡管中央層面的政策基調(diào)大概率保持平穩(wěn)，但“因城施策”背景下各地方政府可能將擁有更大的調(diào)控自主權(quán)和寬松空間。預(yù)計(jì)3月“兩會(huì)”窗口期，部分熱點(diǎn)一二線城市將陸續(xù)落地和公示其施策具體方案。若確有需求端政策的有效放松，對(duì)于改變購(gòu)房人預(yù)期以及基本面修復(fù)都將有積極作用。