近日，監(jiān)管部門(mén)日前向多地下發(fā)函件要求，研究商品房預(yù)售許可保留與否。廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的材料，并將于9月25曰上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。
《通知》稱(chēng)，為了解決預(yù)售所帶來(lái)的管理風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)，建議在當(dāng)前建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的“窗口期”，對(duì)預(yù)售制進(jìn)行改革，降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售。
消息剛出，大多數(shù)網(wǎng)民舉雙手贊同，說(shuō)：“應(yīng)該取消預(yù)售制度，不要再讓開(kāi)發(fā)商空手套白狼，把老百姓的錢(qián)圈走了?！辈贿^(guò)，也有少數(shù)網(wǎng)民擔(dān)心，現(xiàn)房銷(xiāo)售可能會(huì)推高開(kāi)發(fā)商成本，并不有利于讓房?jī)r(jià)回歸理性。
如果調(diào)整，哪些房企影響更大？
預(yù)售制度的確問(wèn)題非常多，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)各種質(zhì)量問(wèn)題，交付問(wèn)題，基本都與預(yù)售制度有關(guān)系。預(yù)售制度對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)保障度低，不確定因素太多。
但在過(guò)去幾十年，預(yù)售制度的確加快了房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售節(jié)奏，加快了房地產(chǎn)的建設(shè)量。現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，所見(jiàn)即所得，這也可以倒逼開(kāi)發(fā)商更關(guān)注質(zhì)量。
取消預(yù)售制度，短期看，可能性不大，因?yàn)楫?dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)依然中小企業(yè)集中，龍頭房企占比份額不高，當(dāng)下取消預(yù)售，有利于資金寬裕的國(guó)企，大企業(yè)。
對(duì)小企業(yè)來(lái)說(shuō)是滅頂之災(zāi)。加大企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)回款周期嚴(yán)重拉長(zhǎng)。如果全面取消預(yù)售，就意味著未來(lái)開(kāi)發(fā)商的資金壓力會(huì)越來(lái)越大，市場(chǎng)對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)力也會(huì)愈加看重，對(duì)于產(chǎn)品的要求也就更高。
中國(guó)商品房預(yù)售制度發(fā)展回顧
1994年，《房地產(chǎn)管理法》頒布以來(lái)，商品房預(yù)售制度已經(jīng)實(shí)施了25年。商品房預(yù)售制度的改變，事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式及其配套制度的重塑，更直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安排、建設(shè)計(jì)劃乃至戰(zhàn)略規(guī)劃等重大事項(xiàng)的調(diào)整。
2005年，中國(guó)人民銀行8月15日發(fā)布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》指出，在時(shí)下上海、北京等房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將未開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)提前預(yù)售，這愈發(fā)加劇了消費(fèi)者超前購(gòu)房行為。
短期內(nèi)取消預(yù)售制度的條件不具備
首先是金融端，如同我們從年初以來(lái)一直強(qiáng)調(diào)，房企融資渠道已經(jīng)從2016年以來(lái)持續(xù)收緊，房企到位資金的增速在今年出現(xiàn)3年來(lái)第一次負(fù)增長(zhǎng)，如果一刀切取消預(yù)售，意味著房企20-30%左右的資金來(lái)源將出現(xiàn)空白，資金鏈斷裂以及由此帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不可輕視。
其次是供給端，近兩年以來(lái)，全國(guó)城市尤其三四線(xiàn)城市在去庫(kù)存思路下效果明顯，截至到2018年8月，全國(guó)商品房待售面積同比下降14%，相比于2016年初的高點(diǎn)已下降25%，以80個(gè)大中城市可售庫(kù)存口徑，商品住宅可售面積較2015年初的最高點(diǎn)下降30%。在這種環(huán)境下，預(yù)售制的突然取消意味著原本今年入市的房屋將推后1-2年以上，供給“休克”的風(fēng)險(xiǎn)將使得當(dāng)前原本就脆弱的供需結(jié)構(gòu)變得惡化，也和“遏制房?jī)r(jià)上漲”思路不符。
對(duì)此，省房協(xié)的相關(guān)人士表示，目前通知正在征求意見(jiàn)過(guò)程中，是否會(huì)正式發(fā)布還待最終意見(jiàn)的匯總和研究。
省房協(xié)相關(guān)人士表示，原文明明寫(xiě)的征集意見(jiàn)，大家可以提議保留或者取消，所以“醞釀取消”“將取消預(yù)售制”“擬定有關(guān)材料并上報(bào)住建部”這樣的說(shuō)法并不準(zhǔn)確。在此呼吁大家，不要盲目的去相信謠言。關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)資訊的同時(shí)，客觀的去看待問(wèn)題！
