2011年4月，江某與張某簽訂購房合同，約定江某購買張某名下兩居室房產一套，房屋總價人民幣108萬元，江某應于簽約當日給付定金2萬元，于房屋評估報告下發(fā)后3個工作日內支付首期款33萬元，其余購房款73萬元由江某申請貸款支付，貸款期限不晚于2010年5月31日。合同簽訂后，江某依約支付了購房定金和首期款，但未能成功申請貸款，遂于2010年6月25日電話通知張某，決定另行籌措資金改由現(xiàn)金形式支付，張某表示同意。2010年7月13日，江某通知張某辦理收款、過戶事宜。但張某卻以江某延期付款已經違約在先為由，要求解除合同。雙方發(fā)生爭議，張某要求解除合同并追究違約責任，江某則要求繼續(xù)履行，遂訴至法院。

【法律分析】

本案雙方爭議焦點是賣方行使法定單方解除權的條件是否成就。

就本案而言，張某認為江某遲延履行付款義務，但是合同未約定在此情況下張某擁有合同解除權；故張某只能依據《合同法》第九十四條第一款第（三）項規(guī)定行使法定單方解除權。

該條規(guī)定的單方解除權必須滿足以下條件：1、當事人一方具有遲延履行合同義務的行為；2、當事人一方遲延履行的是合同主要義務；3、經另一方催告；4、遲延履行的一方在對方催告后的合理期限內仍未履行。當事人一方遲延履行其主要義務時，另一方在催告后，并不立即享有解除合同的權利，而應當在催告后，經過一段合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時間履行其主要義務。

在滿足上述行使解除權的條件后，張某還要依據《合同法》第96條規(guī)定通知對方，自通知到達對方時合同解除。

本案中，鑒于張某在雙方變更付款方式后，并未明確向江某催要欠款抑或給江某合理的時間履行付款義務，不符合《合同法》第九十四條第一款第（三）項規(guī)定的單方解除權的條件，故張某不享有合同解除權。

通過上述分析不難看出，合同法立法目的是維護交易的安全與穩(wěn)定，合同解除的條件十分嚴格。在無約定的情形下，適用法定解除權限制頗多，程序也較為嚴格。為了掌握主動性，雙方*好在締約時明確約定單方解除合同的條件和程序，或者在對方違約時積極協(xié)商達成解除協(xié)議，萬不可隨意主張解除合同，否則可能構成違約，造成己方損失。

【判決結果】

法院經過審理認為： 1、江某因自身原因未能辦理貸款，未能按照合同約定于2010年5月31日前支付全部購房款，構成違約，應當承擔違約責任。但張某據此要求解除合同并無合同與法律依據。2、張某請求單方解除房屋買賣合同，不符合《合同法》第九十四條第三項有關合同解除的條件，不予支持。

判決結果為：1、雙方應當繼續(xù)履行房屋買賣合同。江某于判決書送達之日起五日內，向張某支付購房款73萬元，張某應配合江某辦理房屋過戶手續(xù)。 2、江某向張某支付違約金5000元。