今年以來，三四線城市樓市購(gòu)買力旺盛，不少開發(fā)商也大舉進(jìn)入，試圖再創(chuàng)一波業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。不過有不少業(yè)內(nèi)專家表示擔(dān)憂，“現(xiàn)在有大量的開發(fā)商涌入了三四線城市，我擔(dān)心未來又將推高這些城市的庫存”。

在這些三四線城市，有能力購(gòu)買高價(jià)房的人不多，當(dāng)?shù)谝慌_發(fā)商來“收割韭菜”后，留給第二批開發(fā)商的空間已經(jīng)不多了，而后續(xù)涌入的開發(fā)商如果繼續(xù)修建大量住房，也許幾年后，這些城市又會(huì)出現(xiàn)大量的庫存。三四線城市成為房?jī)r(jià)上漲的熱點(diǎn)，背后原因是什么？

多種因素影響三四線房?jī)r(jià)

在本輪房?jī)r(jià)上漲中，新一線城市和部分二線城市的一個(gè)變化邏輯是：隨著大量畢業(yè)生等就業(yè)人口的涌入，打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)原有的供需平衡。

而對(duì)于一些此前不被關(guān)注的小城市而言，近幾年也出現(xiàn)了人口回流。比如，此前一直是人口輸出大省的四川，在2011年-2017年，每年分別增加8.2萬、26.2萬、30.8萬、33.2萬、63.8萬、58萬和40萬常住人口，平均每年增加37.2萬人。至此，四川省常住人口規(guī)模連續(xù)7年增加。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，其中一部分人經(jīng)過多年的積累，也有經(jīng)濟(jì)能力在縣城購(gòu)買新房。

然而，這一邏輯就很多地方來說，也并不完全適用。以成都市青白江區(qū)為例，根據(jù)其2017年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)，年末常住人口40.67萬人。2015年和2016年，該區(qū)的常住人口變化情況為：39.87萬人、40.21萬人，顯示出該區(qū)常住人口并未出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)。但2016年以來，青白江區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯。

而上述人口涌入邏輯，對(duì)于不少持續(xù)處于人口流出狀態(tài)的三四線城市，就更加難以成立了。

那么，是什么因素促進(jìn)了這些城市的購(gòu)房需求？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，首先是改善型住房需求。過去，三四線城市在所修建的小區(qū)大部分為7層及以下非電梯公寓，而隨著家庭成員年齡增大，購(gòu)買電梯公寓的需求大量增長(zhǎng)。

但更關(guān)鍵的原因是房地產(chǎn)的投資和拿地需求都在從一二線城市向三四線外溢。

進(jìn)入3月后，供職于成都某大型房地產(chǎn)商的一名負(fù)責(zé)人，往返于德陽、南充、攀枝花等四川省內(nèi)三四線城市的頻率逐漸增多。

“過去是地方政府求著我們拿地開發(fā)，現(xiàn)在這些地區(qū)的土地都供不應(yīng)求?！痹撊耸繉?duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱。

目前，大量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入三四線城市，是隨著一二線城市的限購(gòu)、限價(jià)，影響了開發(fā)商的利潤(rùn)，再加之市場(chǎng)需求被抑制，以及一二線城市地價(jià)過高等因素影響。不少開發(fā)商轉(zhuǎn)為在新的區(qū)域拿地。而這些區(qū)域一個(gè)共性是：對(duì)消費(fèi)者不限購(gòu)，對(duì)開發(fā)商不限價(jià)，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，具備了承受更高房?jī)r(jià)的地區(qū)人均收入水平。

需警惕大量新增庫存

然而，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授劉璐對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱，導(dǎo)致三四線城市房?jī)r(jià)上漲的主要因素，是中心城市調(diào)控趨嚴(yán)導(dǎo)致的購(gòu)買力外溢。

“一種情況是自然的補(bǔ)漲。比如很多東北城市都是這種類型，屬于市場(chǎng)價(jià)值的自然修正?！眲㈣捶Q，“另外一種情況就是熱點(diǎn)中心城市向周圍的熱度外溢，以本省的中小城市為主。比如四川的南充等地，2017年上半年的房?jī)r(jià)還在下行，但隨著成都的樓市調(diào)控越來越嚴(yán)，包括南充在內(nèi)的省內(nèi)其他城市的樓市逐漸熱了起來。”

值得注意的是，成都在5月15日發(fā)布購(gòu)房新政后，對(duì)過去不在限購(gòu)之列的遠(yuǎn)郊城市也增加了約束性條款。其中最大的變化是從過去不限制購(gòu)買，到限制以家庭為單位購(gòu)買，而限購(gòu)條件則從過去的無限制，到要求需繳納滿一年社保。

劉璐認(rèn)為，現(xiàn)在情況比較復(fù)雜，如果成都新房二手房的價(jià)差存在比較長(zhǎng)的時(shí)間，那周邊還會(huì)一直火。

同時(shí)，劉璐認(rèn)為，盡管四川省內(nèi)的三四線城市本身有購(gòu)房需求，但和三四線城市巨大的庫存相比不算什么?！斑@一輪三四線城市熱起來主要還是核心大城市調(diào)控趨嚴(yán)帶來的購(gòu)買力外溢。很多三四線城市自身的基本面是難以支撐樓市持久熱度的。”

對(duì)此有同樣擔(dān)憂的，還有來自房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人。

“潮水過去，三四線城市可能又出現(xiàn)大量庫存?！币幻┞氂谌珖?guó)某大型房地產(chǎn)企業(yè)的四川區(qū)域負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“現(xiàn)在有大量的開發(fā)商涌入了三四線城市，我擔(dān)心未來又將推高這些城市的庫存?！?/p>

尤其是隨著大量開發(fā)商涌入，三四線城市人口數(shù)量少、購(gòu)買力有限的短板會(huì)將凸顯?！霸谖覀儤I(yè)內(nèi)，把這種行為稱為‘割韭菜’，”上述人士說，“畢竟在這些三四線城市，有能力購(gòu)買高價(jià)房的人不多，當(dāng)?shù)谝慌_發(fā)商來“收割韭菜”后，留給第二批開發(fā)商的空間已經(jīng)不多了，而后續(xù)涌入的開發(fā)商如果繼續(xù)修建大量住房，也許幾年后，這些城市又會(huì)出現(xiàn)大量的存量住房現(xiàn)象。”

值得注意的是，從今年3月起，多個(gè)三四線城市政府開始發(fā)文進(jìn)行調(diào)控。如四川省瀘州市發(fā)文稱，將對(duì)“中心城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域的地塊，需要采取限定住房銷售價(jià)格、配套保障房、自持租賃住房配建等方式調(diào)控地價(jià)的，由住建部門會(huì)同國(guó)土資源部門、規(guī)劃部門提出方案，并列入土地出讓方案報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行”。

而就在5月14日晚間，丹東市政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，表示要堅(jiān)定不移落實(shí)房子是用來住的、不是用來炒的工作定位，堅(jiān)決防范炒房投機(jī)行為，并明確規(guī)定出限制區(qū)域范圍。

（原標(biāo)題：“小地方”房?jī)r(jià)破萬 “潮水”退去或再現(xiàn)庫存積壓）