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 一個(gè)城市和兩個(gè)房企

蚌埠，安徽省的一個(gè)三線城市，從2016年起房價(jià)卻一直暴漲，至今已上漲30%，漲幅完全不輸部分一二線城市。

蚌埠只是三四線樓市火爆的縮影。2016年開始的房價(jià)暴漲，從一線傳導(dǎo)至二線，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)后，一二線偃旗息鼓。2017年的樓市，屬于三四線城市。

這一現(xiàn)象到了2018年依然在延續(xù)。3月19日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2018年2月70個(gè)大中城市房價(jià)變動(dòng)情況：

2月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.1%；二手住宅銷售價(jià)格漲幅連續(xù)17個(gè)月回落。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅分別比上月擴(kuò)大0.4和0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市同比漲幅也分別比上月擴(kuò)大0.4和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

三四線樓市的持續(xù)火熱，也造就了中國房企的新格局。

著力三四線市場的碧桂園反超萬科，登頂中國第一大房企，恒大同樣保持在前三。

而從地區(qū)來看，2017年中西部地區(qū)銷售同比增速甚至遠(yuǎn)好于東部地區(qū)。這讓眾多媒體把三四線樓市熱銷歸功于一二線城市的需求外溢，有些簡單了，這其實(shí)是全國“普遍性”的現(xiàn)象。

這背后的真正推手是棚戶區(qū)改造！再具體點(diǎn)，是棚改貨幣化安置！

甚至，二線城市的暴漲，也與棚改貨幣化不無關(guān)系！

2    

成就去庫存的棚改貨幣化

2004年，作為棚戶區(qū)最多的省份，遼寧啟動(dòng)棚改。至今14年的時(shí)間，中國的棚改大致可分為兩種模式或兩個(gè)階段：

第一階段是2004-2014年：實(shí)物安置和貨幣安置模式并重、以實(shí)物安置為主。2005年10月，住建部出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)東北地區(qū)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，標(biāo)志著大規(guī)模棚戶區(qū)改造拉開序幕。但受限于資金問題，棚改進(jìn)度相對緩慢。

第二階段是2015年至今：安置模式重心逐漸轉(zhuǎn)向貨幣化安置，PSL 成為貨幣化安置的主要資金來源。在央行PSL(抵押補(bǔ)充貸款)的支持下，2015年后棚改貨幣化進(jìn)程加速推進(jìn)。

單單是2015-2017年，全國棚改就完成了1800萬套，新的三年（2018-2020年）棚改攻堅(jiān)計(jì)劃還要完成1500萬套，2018年的政府工作報(bào)告中提出的目標(biāo)是580萬套。

2015年是棚改的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這一年的經(jīng)濟(jì)主線變成供給側(cè)改革，這一年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)提出了“三去一降一補(bǔ)”，去庫存又是重中之重。

以此為背景，貨幣化安置的功效就一目了然：去庫存，尤其是庫存量大的三四線城市！而這些地區(qū)棚戶區(qū)數(shù)量尤多，實(shí)物安置無法解決高庫存問題，相反可能帶來了新的過剩。把錢發(fā)到拆遷戶手中，讓他們?nèi)ナ袌錾舷瘞齑?，又減少了重復(fù)建設(shè)，一舉兩得。

于是，2015年后貨幣化安置的比例在逐年提高，2017年更是達(dá)到60%。多數(shù)省份都超過了50%，比如內(nèi)蒙、湖南和遼寧的比例都超過了70%，而甘肅的武威、慶陽、酒泉等地貨幣化安置率均達(dá)到80%以上。

貨幣化安置比例的提高，帶來的去庫存效果十分明顯。

還以蚌埠為例，2014年對貨幣化安置率未做要求，2015年不低于20%，2016年直接飆升到60.2%，2017年計(jì)劃高于70%。帶來的結(jié)果便是，蚌埠商品房庫存去化周期由 151 周降至55周，以及上文你看到的房價(jià)暴漲。

放眼全國看，2017年60%的貨幣化安置率，消化商品房庫存面積約3.1億平方米，占全國商品房銷售面積（16.9億平方米）的18.3%，拉動(dòng)住宅銷售約3.5%。

而過去三年的1800萬套，加上未來三年攻堅(jiān)計(jì)劃的1500萬套，共計(jì)棚改3300萬套，假設(shè)以50%的貨幣化安置率，累計(jì)可以消耗庫存1650萬套，去庫存接近15億平方米（按90平方米/套測算）。

相比之下，樓市最瘋狂的2016年全國商品房銷售面積是多少？13.8億平！市場空間大到難以想象！

于是你也能理解，為什么在今年的三四線城市、在縣城的房地產(chǎn)，依然保持漲勢，因?yàn)椤皣谊?duì)”已經(jīng)入場！

3    

一場定向?qū)捤?/strong>

任何事物都有兩面性。棚改貨幣化安置去庫存效果顯著，但其副作用也毒性不小。

最直接的，就是對房價(jià)和房租的刺激。房價(jià)上漲很好理解，事實(shí)也證明了這一副作用。而房租，則體現(xiàn)的更隱晦些。無論是實(shí)物安置抑或貨幣化安置，拆遷后的過渡性居住都是“剛需”要求，無疑對租房市場造成一定沖擊，盡管影響較小，但房租上漲依然是趨勢。

你看不見的，是央行借此偷偷放的水。“棚改貸”是這一切背后的推手。

抵押補(bǔ)充貸款（PSL），由央行2014年創(chuàng)設(shè)，主要為開發(fā)性金融支持棚戶區(qū)改造提供長期穩(wěn)定、成本較低的資金。央行主要向國開行、農(nóng)發(fā)行等政策性銀行發(fā)放，它們再向地方政府提供專項(xiàng)貸款以支付棚改居民相關(guān)貨幣化安置費(fèi)用，待土地拍賣后以土地收入進(jìn)行償還。

PSL投入均為基礎(chǔ)貨幣，考慮到棚改貨幣化安置主要集中在三線及以下城市，其實(shí)質(zhì)就是央行通過PSL對三線及以下城市實(shí)行的大量而快速的定向貨幣寬松。

以2016年為例，全國棚戶區(qū)改造完成投資1.48萬億元，PSL支持的專項(xiàng)貸款占86%，僅國開行的投放量就9725億元。

這場定向放水，使得大量資金沉淀在拆遷戶手中，有人買房，有人炒房，也有少數(shù)人揮霍一空，推高了房價(jià)，拉動(dòng)了地方投資，也促進(jìn)了三四線城市的消費(fèi)升級。

而當(dāng)所有人都經(jīng)歷了2016年的暴漲，當(dāng)棚戶區(qū)的居民都明白自己的破房子所潛在的升值空間后，“抗拆”“釘子戶”等現(xiàn)象越來越多，棚戶改造也面臨新的困境。

4    

棚改貨幣化風(fēng)向變了？

棚改貨幣化比例會(huì)一直提高嗎？又能延續(xù)到何時(shí)？下面這兩個(gè)事件，或許就是棚改貨幣化方向轉(zhuǎn)變的信號：2017年，央行投放的PSL規(guī)模較上年縮減了三分之一。2018年2月，財(cái)政部會(huì)同住建部對棚改專項(xiàng)債征求意見。

棚改債與PSL的玩法完全不同， PSL 是央行新印一批錢，投放到三四線城市；而棚改債是貨幣的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，吸引社會(huì)資金投入。

全球?qū)捤森h(huán)境基本結(jié)束，中國雖沒有加息，但市場利率上升，資金已有緊縮態(tài)勢。高層或許已經(jīng)注意到貨幣化安置帶來的副作用，主動(dòng)縮減了投放規(guī)模，并推出以市場融資為主的棚改債，目的就是控制新增貨幣速度，以及間接控制三四線城市房價(jià)上漲速度。

但棚改債的融資難度、募集時(shí)間也遠(yuǎn)高于 PSL 。對于三四線這類地價(jià)不高的城市，發(fā)行棚改債的難度會(huì)更大，獲取資金的規(guī)模會(huì)更小。在此背景下，政府有可能減少貨幣化安置或購買商品房安置比例，降低安置成本。

棚改任務(wù)連續(xù)3年位居前茅的山東，已經(jīng)開始行動(dòng)了。

重回實(shí)物安置，面對2018年依然70萬套的棚改量，山東的態(tài)度值得玩味?；蛟S，后續(xù)會(huì)有不少省份跟進(jìn)。

但至少，高層對此的態(tài)度是堅(jiān)定的。住建部部長王蒙徽表示：

如果2018年棚改貨幣化安置比例繼續(xù)提高,對住宅銷售的拉動(dòng)作用不弱于2017年。

從去庫存的節(jié)奏來看, 2015年前是一二線重點(diǎn)城市郊區(qū)去庫存; 2016年-2017年是三線城市去庫存; 2018年是縣城去庫存的階段。

中國1355個(gè)縣，又該如何面對這一難題？

（原標(biāo)題：報(bào)告！三四線城市房價(jià)暴漲的幕后推手抓住了！）