2018年，隨州房地產(chǎn)市場將面臨產(chǎn)品及服務(wù)升級、同價多個區(qū)域項(xiàng)目間激烈競爭、市場需求結(jié)構(gòu)調(diào)整等一系列挑戰(zhàn)，本土開發(fā)企業(yè)還將面臨品牌企業(yè)沖擊帶來的壓力。在前期庫存量較小的情況下，房價上升壓力依然較大；后期隨著大批項(xiàng)目的上市，房價將逐步趨穩(wěn)。

“穩(wěn)市場”成為樓市調(diào)控主基調(diào)

隨著住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)的開啟推進(jìn)，預(yù)期在2018年分類調(diào)控措施、信貸環(huán)境變化、供求雙方預(yù)期、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將是影響全市房地產(chǎn)市場的主要因素，建立長效機(jī)制維穩(wěn)仍是主基調(diào)。

當(dāng)前，全市控房價、穩(wěn)市場的調(diào)控目標(biāo)正在實(shí)施制定中，市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的意見》即將出臺，市房管局《關(guān)于售樓部信息公示試點(diǎn)的實(shí)施方案》已經(jīng)擬定。這些舉措，將進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)企業(yè)的銷售行為，穩(wěn)定供給端的市場預(yù)期，為房地產(chǎn)市場營造良好的發(fā)展氛圍和有序的發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場供需關(guān)系亟待緩解

在消化大量庫存之后，目前城區(qū)在建在售項(xiàng)目有所減少，主力供應(yīng)項(xiàng)目僅23個，加上部分尾盤，商品住房庫存面積53.05萬㎡，去化周期3.12個月。部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)無房可售的局面，另有部分項(xiàng)目可售房源數(shù)量較少或處于清盤狀態(tài)。臨近春節(jié)，氣候寒冷多雨雪，施工進(jìn)度放緩，加上春節(jié)前后農(nóng)民工放假，這此因素都將對工期產(chǎn)生直接影響。因此，短期內(nèi)市場供給將不會出現(xiàn)大幅增加的情形，庫存量仍將處于較低水平，供需關(guān)系并不能得到實(shí)質(zhì)性的緩解。

節(jié)后，隨著在建項(xiàng)目恢復(fù)施工和加快進(jìn)度，榮御中央二期、海翼·漢東至尊三期、世紀(jì)花園二期等6個項(xiàng)目將陸續(xù)上市，將為市場補(bǔ)充有效供給近20萬方。后期，還有千千水岸三期、新世界廣場、福建大廈等12個已拿地未開工項(xiàng)目的陸續(xù)開工，將為市場提供近85萬方的體量，供需關(guān)系有望得以緩解。

隨著多個新項(xiàng)目的加入并陸續(xù)開工，加上批量新項(xiàng)目的上市，將使得2018年商品房供應(yīng)量呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的狀態(tài)。根據(jù)2017年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)情況、土地供給情況和商品房待售量等分析，預(yù)計2018年全市城區(qū)商品房供應(yīng)量、交易量在140萬平方米左右，基本持平。

房價上漲壓力較大

2018年，隨著棚改項(xiàng)目的繼續(xù)實(shí)施，區(qū)域性中心城市和“雙百”城市建設(shè)的進(jìn)行；“一園十基地”、“炎帝人才支持計劃”的推進(jìn)，將吸引更多人才來隨州發(fā)展；義務(wù)教育辦學(xué)條件的改善，滿足新市民進(jìn)城購房享受教育的需求；二手房市場的活躍，“賣舊買新”改善性需求不斷增多等等，多類購房需求的釋放，將使得2018年城區(qū)商品房市場繼續(xù)保持活躍。

除了供求關(guān)系的決定作用外，隨州中高檔樓盤優(yōu)質(zhì)優(yōu)價房源的出現(xiàn)，尤其是恒大名都、恒大御府等帶裝修修房源的上市，直接拉升了整體均價。加之建材價格上漲等物價因素，新開盤項(xiàng)目價格同比漲幅較大。在房價控制目標(biāo)和庫存消化周期目標(biāo)的雙重調(diào)控下，隨州房價后期漲幅將收窄，在波動中趨穩(wěn)，但上漲壓力仍然較大。

房地產(chǎn)市場競爭加劇

隨著恒大、碧桂園等品牌企業(yè)市場占有率快速提升，行業(yè)規(guī)模效應(yīng)不斷發(fā)酵，加之萬達(dá)、新城控股集團(tuán)陸續(xù)進(jìn)駐，部分中小企業(yè)市場份額有所下降，房企競爭壓力增大。行業(yè)分化加劇，兼并重組成為一種趨勢。同時，行業(yè)進(jìn)入發(fā)展新周期，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式亟待重構(gòu)，品牌企業(yè)通過全產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)合布局保持規(guī)模增長。

開發(fā)企業(yè)一方面要繼續(xù)把握增量市場空間，關(guān)注城市發(fā)展進(jìn)程，把握城市發(fā)展規(guī)律，擴(kuò)大自身規(guī)模。另一方面，企業(yè)可大力挖掘存量資產(chǎn)價值，借助產(chǎn)品創(chuàng)新促進(jìn)居民消費(fèi)升級，提高物業(yè)服務(wù)附加值。通過業(yè)務(wù)模式、服務(wù)方式的變革和創(chuàng)新，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

樓市發(fā)展逐步進(jìn)入“新常態(tài)”

2018年，中國經(jīng)濟(jì)必將持續(xù)“新常態(tài)”，而新常態(tài)凸顯的“中高速、優(yōu)結(jié)構(gòu)、新動力、多挑戰(zhàn)”等鮮明特征，也正契合未來房地產(chǎn)發(fā)展的新方向。

在“新常態(tài)”下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度相較于以往可能會有所放緩，但房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)生動力和外部需求并沒有減弱，發(fā)展前景應(yīng)更加穩(wěn)定。未來幾年，全市房地產(chǎn)市場應(yīng)主動適應(yīng)“新常態(tài)”，不斷發(fā)掘市場機(jī)遇，逐步調(diào)整自身發(fā)展方向，緊緊圍繞全市工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展等，創(chuàng)新理念，鼓勵、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)調(diào)整開發(fā)類型結(jié)構(gòu)，有序發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，形成旅游帶動人氣、人氣帶動消費(fèi)、消費(fèi)帶動商業(yè)、工業(yè)服務(wù)發(fā)展的良性互動發(fā)展模式。同時，鼓勵發(fā)展現(xiàn)代住宅產(chǎn)業(yè)。

住房租賃市場方興未艾

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式逐漸向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的“政府賣地-房企開發(fā)-居民加杠桿”模式難以為繼，建立以租賃房為代表的房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)勢在必行。在此背景下，2018年將開啟“主要一二線城市租售并舉”和“其他城市延續(xù)傳統(tǒng)開發(fā)”的樓市新時代。我省武漢、襄陽等城市出臺了保障租賃和探索的政策措施，建設(shè)銀行、中國銀行等銀行開始進(jìn)軍租賃房市場。

毋庸置疑，從2016年12月9日的“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”到2017年12月8日的“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”，“租售并舉”已然上升到住房制度層面，未來必將會有一攬子長期化且系統(tǒng)化的制度性安排，作為與長效機(jī)制相配套的土地改革和財稅改革等相關(guān)政策料將加速出臺，租賃房市場方興未艾。隨州市也正在起草擬出臺加快培育和發(fā)展住房租賃市場的意見，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

來源：市住建委 沈萱

（原標(biāo)題：2018年隨州房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)的特點(diǎn)及應(yīng)對措施）