財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅，明確了房地產(chǎn)稅的征收思路，包括立法先行、充分給予地方自主權(quán)、降低交易環(huán)節(jié)稅收以及按照房屋評(píng)估值征收等。關(guān)于房地產(chǎn)稅征收問(wèn)題，自1998年房改以來(lái)就呼聲不斷。近年來(lái)，受高房?jī)r(jià)影響，在多方呼吁下，房地產(chǎn)稅有望提上日程。

中國(guó)房地產(chǎn)稅收入占地方稅收的70%，包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。現(xiàn)在市場(chǎng)上熱議的房地產(chǎn)稅，其中，房產(chǎn)稅與老百姓關(guān)系*大，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)也在于房產(chǎn)稅。

那么，是否應(yīng)該征收房產(chǎn)稅？如何征收才合理？ 12月7日，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)在第十屆國(guó)際跨國(guó)公司圓桌會(huì)議上專訪“中國(guó)房地產(chǎn)之父”孟曉蘇進(jìn)行解讀。

1992年，孟曉蘇到中房集團(tuán)任職，歷任中房集團(tuán)總經(jīng)理、董事長(zhǎng)，在執(zhí)掌中房集團(tuán)期間不斷推進(jìn)住房制度改革。1998年，孟曉蘇擔(dān)任房改課題組組長(zhǎng)，見(jiàn)證了第一次房改的全部歷程。作為房改方案的設(shè)計(jì)者之一，孟曉蘇對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展認(rèn)識(shí)具有很高的權(quán)威性和前瞻性。

孟曉蘇認(rèn)為，把房產(chǎn)稅當(dāng)成一個(gè)“物業(yè)稅”，政府相當(dāng)于大的物業(yè)公司，需要稅收收入來(lái)維持環(huán)境的日常維護(hù)，比如修路、基建等，房地產(chǎn)稅理所當(dāng)然應(yīng)該征收?！捌鋵?shí)，房地產(chǎn)稅在房改之初就應(yīng)該征收，難度也比較小，現(xiàn)在雖然難度較大，但作為缺失的一個(gè)稅種，房產(chǎn)稅遲早都要征。”

孟曉蘇建議不應(yīng)該單純采用按照評(píng)估值辦法進(jìn)行征收，應(yīng)該“老人老辦法、新人新辦法”，比如房改房、拆遷房等可以按照購(gòu)置原值征收?！八械某鞘凶》浚ㄞr(nóng)村也都交稅。按照房子征稅，比如小區(qū)三千戶，一定是三千個(gè)稅源，有五套房就交五套。那么，只有一套房怎么辦？第二個(gè)政策出來(lái)了，根據(jù)情況退稅，讓老百姓按照自己家庭情況去退稅，家庭情況不是按照人均多少面積，而是根據(jù)家庭婚姻狀態(tài)，有幾個(gè)孩子、老人贍養(yǎng)和房屋的按揭等。國(guó)外房屋按揭的利息就退稅，這樣也就照顧困難群眾，鼓勵(lì)人們善待婚姻，贍養(yǎng)家庭，而不是像有些政策鼓勵(lì)人們離婚?！?/p>

以下為專訪實(shí)錄：

因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)稅，城市建設(shè)費(fèi)用分?jǐn)偨o了兩類人

鳳凰財(cái)經(jīng)：作為1998年房改制度的設(shè)計(jì)者之一，近20年了，您怎么評(píng)價(jià)房改的作用？

孟曉蘇：房改部分好的作用滿足了人民群眾對(duì)住房的需求，同時(shí)房改帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，比如房改前鋼鐵產(chǎn)量一年才1億噸，現(xiàn)在達(dá)到8億噸。另一方面，房改之后，房?jī)r(jià)確實(shí)變高了。

為什么這么高？房改初期房?jī)r(jià)非常低，用兩三萬(wàn)就可以買(mǎi)一套一百多平米的房子，現(xiàn)在北京一套房都值上千萬(wàn)，房?jī)r(jià)落差空間一部分由于房改造成的，另外一部分因?yàn)橘I(mǎi)房的人承擔(dān)了所有城市建設(shè)費(fèi)用、拆遷戶的拆遷費(fèi)用等。

中國(guó)應(yīng)不應(yīng)該征收房產(chǎn)稅？[李愿1] 所有城市建設(shè)費(fèi)用部分?jǐn)偟阶詈筚I(mǎi)房人手里，由最終買(mǎi)房的人承擔(dān)所有成本，這是不公平的，此前已經(jīng)買(mǎi)房的人也應(yīng)該一起分?jǐn)傔@個(gè)成本，這和開(kāi)車要交過(guò)路費(fèi)是一個(gè)道理。

鳳凰財(cái)經(jīng)：所以，應(yīng)該征收房地產(chǎn)稅？

孟曉蘇：這是1998年推動(dòng)房改的原則，房改之前老百姓沒(méi)有房產(chǎn)，不需要交稅，但是房改之后，有房的越來(lái)越多，而有一部分人沒(méi)有房，貧富差距拉開(kāi)了，這顯得不合理，2003年我們向國(guó)務(wù)院提出了增加一個(gè)保有稅，同時(shí)減少一個(gè)流轉(zhuǎn)稅的建議。中央十六屆三中全會(huì)提出了推動(dòng)城市建設(shè)稅費(fèi)改革，時(shí)機(jī)成熟時(shí)，征收統(tǒng)一規(guī)范的稅。征收保有稅，減少有關(guān)稅費(fèi)，即流轉(zhuǎn)稅。

因?yàn)闆](méi)有征收房地產(chǎn)稅，城市建設(shè)費(fèi)用就分?jǐn)偨o兩類人，第一是農(nóng)民，政府通過(guò)低價(jià)征用了他們的土地，然后再高價(jià)拍賣出去，獲得高額土地出讓金；第二是最后買(mǎi)房的年輕人，開(kāi)發(fā)商拿到地之后建設(shè)商品房后，高價(jià)賣給購(gòu)房者，最后買(mǎi)房的年輕人承擔(dān)了價(jià)差。這兩類人都是弱勢(shì)群體，通過(guò)不合理的制度將建設(shè)費(fèi)用分?jǐn)偟搅怂麄兪掷铩?/p>

為什么不合理的制度會(huì)延續(xù)至今？首先過(guò)去老百姓沒(méi)有繳納房產(chǎn)稅的習(xí)慣。第二，減稅容易，增加稅很難。土地差價(jià)加房地產(chǎn)稅的費(fèi)用大概占了地方政府收入的60%左右。國(guó)外地方政府的稅收來(lái)源，70%是房產(chǎn)稅、地稅。

如果在2003年提議時(shí)就開(kāi)始征收這個(gè)稅，難度還不大，因?yàn)榉績(jī)r(jià)很低。現(xiàn)在房?jī)r(jià)高了，攤?cè)敕績(jī)r(jià)里的土地成本也高了，操作起來(lái)難度有點(diǎn)大。

如有征房產(chǎn)稅，政府對(duì)土地依賴性就會(huì)減少

鳳凰財(cái)經(jīng)：您的意思是征收這個(gè)稅起到了調(diào)節(jié)收入，促進(jìn)公平的作用，保護(hù)弱勢(shì)群體？

孟曉蘇：這個(gè)點(diǎn)很有說(shuō)服力。還有一個(gè)觀點(diǎn)，我覺(jué)得社會(huì)大眾也要接受，政府需要稅收收入來(lái)維持管理和建設(shè)。如果沒(méi)有財(cái)政收入，政府哪有錢(qián)修路修橋？

鳳凰財(cái)經(jīng)：但是目前來(lái)看，土地出讓金占地方收入很大比例，似乎政府也習(xí)慣了土地財(cái)政的模式。

孟曉蘇：這就是改革換軌的過(guò)程，如果有房產(chǎn)稅，政府對(duì)土地依賴性就會(huì)減少，不是一刀切，是此消彼漲的過(guò)程。新設(shè)立一個(gè)稅，起步征收比例不一樣，我相信今后隨著房?jī)r(jià)會(huì)高起來(lái)。通過(guò)換軌，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回歸正常，使得一些人買(mǎi)房不再承擔(dān)這么多成本費(fèi)用，這是很長(zhǎng)的過(guò)程，但是沒(méi)有房產(chǎn)稅，轉(zhuǎn)軌不可能實(shí)現(xiàn)。

我們的房改是從國(guó)外學(xué)的，但我們的征稅思路并沒(méi)有完全學(xué)過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)稅改和房改的思想是一脈相承的，僅僅有房改沒(méi)有稅是割裂的，不成系統(tǒng)的。特朗普減稅，減的是企業(yè)所得稅，個(gè)人收入所得稅，沒(méi)有減房產(chǎn)稅，如果取消了房產(chǎn)稅、土地稅，地方政府難以為繼。國(guó)外的政府、管理機(jī)構(gòu)，沒(méi)有房產(chǎn)稅是不可能的。

房地產(chǎn)稅不能跟房?jī)r(jià)波動(dòng)聯(lián)系在一起

鳳凰財(cái)經(jīng)：目前房?jī)r(jià)那么高，是否具有可操作性？

孟曉蘇：征收房地產(chǎn)稅越晚越被動(dòng)。我認(rèn)為房產(chǎn)稅的出臺(tái)越來(lái)越近，它是個(gè)好稅，不征稅才是錯(cuò)的，這樣可以讓有三五套甚至八套房的人承擔(dān)自己房屋周邊的維護(hù)稅，承擔(dān)城市建設(shè)費(fèi)，而新買(mǎi)房的人不用承擔(dān)那么多成本。

鳳凰財(cái)經(jīng)：但是現(xiàn)在就有分歧，有人期待征收，抑制房?jī)r(jià)暴漲，也有人認(rèn)為提高成本反而推高房?jī)r(jià)？您怎么看，征收房地產(chǎn)稅會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的波動(dòng)嗎？

孟曉蘇：全世界國(guó)家不征房地產(chǎn)稅的少，中國(guó)是特例，其它國(guó)家房?jī)r(jià)也是該漲漲該跌跌，沒(méi)有因稅受影響。這是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，不能跟房?jī)r(jià)聯(lián)系在一起，應(yīng)該和物業(yè)費(fèi)連在一起，比如過(guò)去中國(guó)老百姓不愿意交物業(yè)費(fèi)，結(jié)果樓道臟兮兮的，現(xiàn)在老百姓發(fā)現(xiàn)了交物業(yè)費(fèi)給物業(yè)公司，物業(yè)公司會(huì)來(lái)打掃衛(wèi)生、綠化、道路照明，維修等，保持環(huán)境安靜。房產(chǎn)稅原理跟物業(yè)費(fèi)是一樣的，政府管著整個(gè)城市的綠化、環(huán)境、城市道路建設(shè)等。政府幫管才能保證城市環(huán)境優(yōu)美，地方政府是大物業(yè)公司的概念，清楚了交物業(yè)費(fèi)的概念，慢慢就會(huì)接受交房產(chǎn)稅。

所有的城市住房包括農(nóng)村都交稅按照房子征稅

鳳凰財(cái)經(jīng)：那么，如果征收，應(yīng)該如何設(shè)定征收規(guī)則，既能增加政府收入，又能體現(xiàn)公平調(diào)節(jié)作用？有說(shuō)第一套房免征的等。

孟曉蘇：有些專家建議，建立全民的住房數(shù)據(jù)系統(tǒng)，所有人買(mǎi)房都上網(wǎng)，這個(gè)很難，婚姻狀況變化，買(mǎi)賣交易等都會(huì)影響。中國(guó)是一個(gè)大國(guó)，不是一個(gè)小國(guó)，這不是簡(jiǎn)政放權(quán)，而是加權(quán)，我認(rèn)為這個(gè)辦法不可取。我覺(jué)得學(xué)習(xí)國(guó)外方式就行了，比如首先學(xué)他們的征稅方式，所有的城市住房，包括農(nóng)村也都交稅。按照房子征稅，比如小區(qū)三千戶，一定是三千個(gè)稅源，有五套房就交五套。那么，只有一套房怎么辦？第二個(gè)政策出來(lái)了，根據(jù)情況退稅，讓老百姓按照自己家庭情況去退稅，家庭情況不是按照人均多少面積，而是根據(jù)家庭婚姻狀態(tài)，有幾個(gè)孩子、老人贍養(yǎng)和房屋的按揭等。國(guó)外房屋按揭的利息就退稅，這樣也就照顧困難群眾，鼓勵(lì)人們善待婚姻，贍養(yǎng)家庭，而不是像有些政策鼓勵(lì)人們離婚。具體老百姓退哪套房？比如東城一套、西城一套、海淀一套，老百姓自己選擇退，大家都退稅，一退全上網(wǎng)了，信息系統(tǒng)就建起來(lái)了，退多少再根據(jù)政策，有的可能退回全部，有的可能退回一部分，這就把專家頭疼的問(wèn)題解決了，多數(shù)國(guó)家也是這么做的。

第三應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等有所區(qū)別對(duì)待。第四從小產(chǎn)權(quán)房角度，涉及人口兩個(gè)多億的70億平方米小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題怎么解決？過(guò)去拿農(nóng)民土地蓋的房稱為小產(chǎn)權(quán)房，賣給城里人說(shuō)是違法的，既然沒(méi)有土地出讓金那就多征稅，他們也愿意，交稅了就合法了，不交稅本身也是不合法的。

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)：小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)交稅來(lái)改革？

孟曉蘇：小產(chǎn)權(quán)不用這種辦法解決解決不了。有人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)交土地出讓金就可以合法了，交土地出讓金難度大不大？實(shí)際上，沒(méi)人愿意交，因?yàn)橐淮涡越坏帽容^多，即使收上來(lái)，政府該拿走土地出讓金嗎？農(nóng)民說(shuō)這錢(qián)是我的，農(nóng)民早認(rèn)為賣出去了，現(xiàn)在增加土地出讓金，不是讓農(nóng)民找政府制造摩擦嗎。

房產(chǎn)稅不需要再去搞試點(diǎn)了

鳳凰財(cái)經(jīng)：從您的分析來(lái)看，征收房地產(chǎn)稅有很大必要性，也有很多益處。那么，您對(duì)重慶和上海房地產(chǎn)稅試點(diǎn)效果，如何評(píng)價(jià)？

孟曉蘇：重慶和上海沒(méi)有普遍納稅的概念，對(duì)全國(guó)來(lái)說(shuō)示范意義不大，房產(chǎn)稅不需要再去搞試點(diǎn)了，需要國(guó)家統(tǒng)一立法，地方分頭制定稅則，而且這個(gè)稅則應(yīng)該是地方政府根據(jù)各地的情況來(lái)定，定低了，整個(gè)城市管理費(fèi)不足，定高了，老百姓不愿意，就像物業(yè)費(fèi)，要多了老百姓不愿意，要少了保安沒(méi)了，所以稅法一定要有，然后各個(gè)地方制定細(xì)則。美國(guó)各州房產(chǎn)稅的規(guī)定不一樣，可以學(xué)習(xí)這樣的經(jīng)驗(yàn)。

鳳凰財(cái)經(jīng)：比如一個(gè)地區(qū)可能不是很發(fā)達(dá)，房子也不是很貴，征收實(shí)際帶來(lái)的地方政府收入其實(shí)也不會(huì)太多。

孟曉蘇：地價(jià)低、房?jī)r(jià)低的地方稅需求也少，像北京上海地價(jià)高、房?jī)r(jià)高，將來(lái)轉(zhuǎn)化成稅收的時(shí)候相對(duì)也高一些。比如現(xiàn)在北京，別的稅收也不少，對(duì)土地收入依賴相對(duì)來(lái)說(shuō)沒(méi)那么大，真要推動(dòng)起來(lái)，各地通過(guò)正常渠道研究征收。從不征稅到征稅是一個(gè)過(guò)程，但是我們制度形成本身滯后了，需要補(bǔ)齊短板。

為什么現(xiàn)在反對(duì)房地產(chǎn)稅的聲音那么大？因?yàn)樾纬闪艘粋€(gè)既得利益，幾乎所有有房的人，面對(duì)政府不征稅，政府幫你從農(nóng)民那兒征地，開(kāi)發(fā)商再高價(jià)賣給城里年輕人的時(shí)候，這個(gè)利益集團(tuán)太大了。

房地產(chǎn)稅征收應(yīng)該“老人老辦法，新人新辦法”

鳳凰財(cái)經(jīng)：財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅，明確了按照房屋評(píng)估值征收思路，您怎么看？

孟曉蘇：我原來(lái)的意見(jiàn)是按照購(gòu)置原值征收，我們住房不都是商品房，有房改房、拆遷安置房，按購(gòu)置原值基本上把原來(lái)的拉平了，但是現(xiàn)在看財(cái)政部的意見(jiàn)是要按照評(píng)估征收。評(píng)估會(huì)不會(huì)讓老百姓不好接受？比如有些房子現(xiàn)在值上千萬(wàn)了，按幾千萬(wàn)來(lái)征有道理，但是按房改房征也有道理。1987年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一個(gè)《房地產(chǎn)稅法暫行條例》，不過(guò)這個(gè)針對(duì)商業(yè)住宅，大概減掉一個(gè)20%左右的百分比，再加上土地出讓金征收思路。如果房子子女繼承了，只要一發(fā)生變動(dòng)，一賣賣兩千萬(wàn)，也按購(gòu)置稅征收，只照顧現(xiàn)在“老人”的一代，這樣也是一個(gè)過(guò)渡的方式，這種方式我不好堅(jiān)持，因?yàn)樵酵硗菩?，房?jī)r(jià)增值越高，差異越大，新房可以，老房不好辦。中國(guó)有話叫老人老辦法，新人新辦法。至少購(gòu)置原值對(duì)一些非常特殊的房改戶、拆遷戶是適合的，比如說(shuō)北京的一個(gè)老人，房子現(xiàn)在值一千萬(wàn)，如果按照2%的稅率，一年交二十萬(wàn)，一年退休金每月三千塊錢(qián)，一年四萬(wàn)塊錢(qián)，肯定是交不上的。

稅務(wù)局有人主張?jiān)u估，有的需要評(píng)估，比如小產(chǎn)權(quán)房，新房就是購(gòu)置原值了，能夠證明購(gòu)置原值的就按購(gòu)置原值征，照顧一代人。適當(dāng)?shù)恼疹櫪习傩盏募鹊美孢€是必要的，包括老干部、老職工他們本身收入不高，房子是比工資收入更大的利益財(cái)產(chǎn)，適當(dāng)?shù)恼疹櫪觅?gòu)置原值來(lái)進(jìn)行征稅是合理的，這是改革開(kāi)放成功的經(jīng)驗(yàn)。這公平不公平呢？可以說(shuō)不公平，因?yàn)樽∵@么好的房子，現(xiàn)在都上千萬(wàn)了，還按原來(lái)的價(jià)格交稅不公平。也可以說(shuō)公平，因?yàn)樗徊黄稹Ｗ鹬貧v史和中國(guó)的房屋形成不同的情況來(lái)考慮征稅，不必強(qiáng)求一律都搞評(píng)估。

租售合理比例各城市不一要培育租賃主體

鳳凰財(cái)經(jīng)：另外，關(guān)于房地產(chǎn)，目前對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)注度也很高，目前建立購(gòu)租并舉是主要方向，您認(rèn)為這個(gè)方向能讓房地產(chǎn)走上健康發(fā)展軌道嗎？

孟曉蘇：非常符合。1998年房改方案就主張兩種模式，一種企業(yè)開(kāi)發(fā)商，一種政府提供廉租房。后來(lái)在租的問(wèn)題上，長(zhǎng)期受到一些模糊認(rèn)識(shí)的干擾出現(xiàn)了只售不租，再加上開(kāi)發(fā)企業(yè)急于盈利，沒(méi)有資金買(mǎi)下房子，政府沒(méi)有足夠的政策措施形成租賃業(yè)主主體。租賃主體不光有租戶，更重要培育業(yè)主，通過(guò)供給側(cè)的力量呈現(xiàn)。正因?yàn)楣┙o側(cè)出了問(wèn)題，所以房屋租賃比例很少。當(dāng)然現(xiàn)在提倡供給側(cè)改革不僅多措并舉，還要壯大租賃房供給側(cè)的結(jié)構(gòu)。在國(guó)外普遍由社會(huì)、居民和社會(huì)資金提供的租賃房，且占主導(dǎo)，政府主要還是提供保障房保障低收入群體。所以，要培育租賃主體。

鳳凰財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為租售比例多少合適？

孟曉蘇：國(guó)外有的國(guó)家基本上有一些住房擁有力的只有60%，從現(xiàn)在中國(guó)城市居民擁有住房的情況看，我覺(jué)得不可能有這么多的人把第一套房就作為租賃房，很多可能在有房狀態(tài)下，還要租房。比如通州有一套，在市中心租一套，在北京租房的人，不一定在家鄉(xiāng)沒(méi)房。

現(xiàn)在租賃房也得惡補(bǔ)一段時(shí)間，大規(guī)模供應(yīng)租賃房把原來(lái)不足的補(bǔ)上，這段時(shí)間的比例不是作為未來(lái)長(zhǎng)期的比例依據(jù)。這個(gè)比例有多大？我覺(jué)得專家們討論百分比都不科學(xué)，各個(gè)城市有不同的情況。比如北京本來(lái)租房比例就不少，只要明確了原則，并且用一定的政策扶持租賃就能夠讓租賃市場(chǎng)比過(guò)去有更好的發(fā)展。

未來(lái)20年，房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)趨勢(shì)

鳳凰財(cái)經(jīng)：在這種長(zhǎng)效機(jī)制的建立背景下，您怎么看未來(lái)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)？很多把房地產(chǎn)比作灰犀牛，您怎么看？

孟曉蘇：我認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)還是呈上漲趨勢(shì)，別把北京房?jī)r(jià)跟美國(guó)小城市比，把北京房?jī)r(jià)和印度大城市比還差一半呢。泡沫問(wèn)題大家吵了也有20年了，這么多年也沒(méi)破滅過(guò)。大家都認(rèn)為它是灰犀牛的時(shí)候，就不會(huì)是灰犀牛了，這些強(qiáng)加到中國(guó)房地產(chǎn)頭上的問(wèn)題都沒(méi)有太多依據(jù)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，帶動(dòng)了中國(guó)房改以后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來(lái)中國(guó)老百姓的住房還沒(méi)有滿足，包括大量的農(nóng)村居民進(jìn)城，又需要新的租房，所以不能夠把得老年病的判斷過(guò)早的用在中國(guó)20來(lái)歲年輕人的身上，中國(guó)房產(chǎn)到現(xiàn)在才20多年。從房?jī)r(jià)來(lái)看，雖然說(shuō)各個(gè)城市有點(diǎn)波動(dòng)，有向下的波動(dòng)，但是整個(gè)來(lái)說(shuō)是上漲的，全國(guó)來(lái)看是上漲的，我認(rèn)為在以量的需求為主的中國(guó)市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)趨勢(shì)，只有到以二手房交易為主的市場(chǎng)，相對(duì)量供應(yīng)足夠的情況下，像歐美市場(chǎng)才有可能房?jī)r(jià)漲跌明顯的分化，現(xiàn)在不會(huì)。

鳳凰財(cái)經(jīng)：您覺(jué)得從量變到二手房交易，中國(guó)還需要多少年的時(shí)間？

孟曉蘇：20年。當(dāng)年我們論斷已經(jīng)被證明了，所以在談房?jī)r(jià)的時(shí)候，應(yīng)該想起鄧小平說(shuō)的話，實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的標(biāo)準(zhǔn)。我們城鎮(zhèn)化率還要從55%一直到升70%左右，還有一定空間，直到75%左右的城鎮(zhèn)化率相對(duì)緩和的階段，需求才會(huì)穩(wěn)定。

鳳凰財(cái)經(jīng)：房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制五大手段，您認(rèn)為目前哪個(gè)配套的措施亟待建立，或者是核心？

孟曉蘇：都需要。特別土地供應(yīng)問(wèn)題，土地供應(yīng)是造成了前段時(shí)間主要城市大幅上漲的主要因素，供給側(cè)改革要考慮土地改革。最近若干大城市允許農(nóng)民土地建設(shè)用房發(fā)展租賃市場(chǎng)，這就是供給側(cè)改革。北京上海不是沒(méi)有土地，城市建成區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到需要的規(guī)模，但有些還是以保留耕地為名限制城市發(fā)展，這些大城市如果繼續(xù)保留耕地的話，得有多大的成本支出耕地，北京缺水要靠南水北調(diào)，是不是要用南水北調(diào)的水漫灌北京農(nóng)村的莊稼？如果這些城市繼續(xù)種糧種菜就會(huì)侵犯陜西、遼寧、河北、山東等城市農(nóng)民的利益。北京上海等大城市不應(yīng)當(dāng)用這樣的措施限制城市開(kāi)發(fā)。

目前房地產(chǎn)調(diào)控政策人為地將周期縮小了

鳳凰財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議會(huì)如何定調(diào)樓市？

孟曉蘇：這個(gè)很難判斷，我們從來(lái)不猜測(cè)，因?yàn)楝F(xiàn)在中央已經(jīng)明確了三去一降一補(bǔ)，十九大以后又設(shè)定了很多新的目標(biāo)，房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)還需要進(jìn)一步完成，同時(shí)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)還需要持續(xù)發(fā)展，這些都需要房地產(chǎn)繼續(xù)推動(dòng)供給側(cè)改革。

鳳凰財(cái)經(jīng)：那么，未來(lái)調(diào)控力度會(huì)持續(xù)嗎，會(huì)怎么影響房地產(chǎn)發(fā)展？

孟曉蘇：對(duì)于當(dāng)前的調(diào)控政策，這些年企業(yè)沒(méi)感覺(jué)，老百姓也沒(méi)感覺(jué)，為什么呢？因?yàn)檎５慕?jīng)濟(jì)周期，其實(shí)不是人的力量能夠改變的，只不過(guò)是把房地產(chǎn)的周期人為地縮小了，原來(lái)七八年一個(gè)周期壓縮成三年一個(gè)小周期，漲一年，穩(wěn)兩年，再漲一年，再穩(wěn)兩年，從2006年起已經(jīng)四個(gè)周期了，我把它比喻為“跳三步舞的蹦嚓嚓”，這個(gè)蹦就是漲一年，嚓嚓就是穩(wěn)兩年。大家去年都賣得很好，也不著急，老百姓也不著急?？梢?jiàn)這種短期調(diào)控不需要持續(xù)，需要的是建立長(zhǎng)效機(jī)制。

（原標(biāo)題：“中國(guó)房地產(chǎn)之父”孟曉蘇解讀房產(chǎn)稅 為何征怎么征）