在北京金融大街19號，富凱大廈（中國證監(jiān)會大樓）里面，中國金融機(jī)構(gòu)巨頭和中國龍頭房企剛剛有了一次難得的聚首！ 

據(jù)券商中國記者獲悉，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、國開行、中信銀行、民生銀行、華夏銀行、郵儲銀行、恒豐銀行、北京銀行、廈門國際銀行、首譽(yù)光控、信達(dá)資產(chǎn)、天弘資產(chǎn)、外貿(mào)信托、北京信托、嘉實(shí)資本、中信資本、百度金融等51家金融機(jī)構(gòu)近日“密會”20余家房地產(chǎn)企業(yè)，地點(diǎn)選在了證監(jiān)會四層會議室，而這場閉門研討會的主題是“如何迎接十九大后地產(chǎn)新機(jī)遇？——2018中國房地產(chǎn)市場趨勢展望&投資策略”。

我們知道，19后，樓市調(diào)控進(jìn)一步收緊。,住建部與發(fā)改委在全國范圍內(nèi)展開為期一個月的“商品房銷售價格行為聯(lián)合檢查”。住建部還聯(lián)合央行、銀監(jiān)會發(fā)文，要求嚴(yán)禁違規(guī)“首付貸。 中國國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，10月全國70個大中城市中一線城市新房價格環(huán)比下降，二手房價格持平，同比漲幅均連續(xù)13個月回落；二三線城市二手房價格漲幅與上月相同或回落。一二三線城市房價同比漲幅繼續(xù)回落。 

值得注意的是，在房地產(chǎn)價格開始回落之際，決策層并未放松對房地產(chǎn)的調(diào)控政策。一位參會人員向券商中國透露，“金融機(jī)構(gòu)和房企現(xiàn)場分歧較大，主要是目前房企融資壓力太大。但各方基本認(rèn)可的是，住房市場將進(jìn)一步回歸居住屬性。以北京、上海、深圳為主的部分中心城市競爭力優(yōu)勢帶來房地產(chǎn)市場發(fā)展向好。與此同時，的住房租賃市場空間巨大，其鏈條產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏金融藍(lán)海?！?/p>

目前，部分銀行正在重啟壓力測試。 不僅是銀行信貸，今年以來，中國房企國內(nèi)融資渠道普遍收緊，上市房企再融資規(guī)模也呈下降趨勢。上證資訊統(tǒng)計顯示，截至11月15日，今年A股上市房企提出預(yù)案的定增計劃募資規(guī)模約852.78億元人民幣，今年實(shí)施的定增募資規(guī)模為45.14億元人民幣。而去年，提出預(yù)案和實(shí)施的定增募資規(guī)模分別是1120.56億元人民幣和439.88億元人民幣。相比之下，今年的數(shù)字同比分別下降了23.9%和89.7%。

以下是這次秘密會議的一些觀點(diǎn)：

金融機(jī)構(gòu)五大核心觀點(diǎn)

券商中國記者拿到的這場閉門研討會之會議紀(jì)要文件顯示，51家金融機(jī)構(gòu)就“房地產(chǎn)市場主基調(diào)、樓市分化下機(jī)會、房企融資產(chǎn)品、住房租賃市場”等方面闡述了看法，主要可總結(jié)為以下五大核心觀點(diǎn)：

第一：十九大再次確定“房住不炒”主基調(diào)，住房市場將進(jìn)一步回歸居住屬性，金融機(jī)構(gòu)投資要緊緊把握政策精神與導(dǎo)向，嚴(yán)控風(fēng)險，在此基礎(chǔ)上有序、健康推進(jìn)地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

點(diǎn)評：“住房市場將進(jìn)一步回歸居住屬性”，這與十九大報告提出的“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”要求定位一以貫之，房價暴漲幾乎毫無可能。明年金融對于房地產(chǎn)的支持力度是否會大幅縮減？目前還不好下定論，但“嚴(yán)控風(fēng)險”是明確的。

第二：關(guān)注中國城市群及部分中心城市的市場發(fā)展機(jī)會，?目前房地產(chǎn)是商業(yè)銀行的壓艙石，未來將繼續(xù)加強(qiáng)與布局在這些區(qū)域的中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)合作。

點(diǎn)評：“目前房地產(chǎn)是商業(yè)銀行的壓艙石”一語點(diǎn)出房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行之緊密聯(lián)系。“關(guān)注中國城市群及部分中心城市的市場發(fā)展機(jī)會”這也直接意味著，布局在中國城市群及北上深杭等部分中心城市的房企仍將備受金融機(jī)構(gòu)“厚愛”。

第三：當(dāng)前房企融資面臨一定壓力，?直接融資規(guī)模顯著下降且融資利率較高，隨著國家對金融風(fēng)險控制政策的規(guī)范，未來利率會逐步降低，直接融資市場也將越來越規(guī)范。

點(diǎn)評：“未來利率會逐步降低，直接融資市場也將越來越規(guī)范。”這話，其實(shí)是對在場房地產(chǎn)企業(yè)做出的“安慰與心理按摩”。

第四：租賃市場空間巨大，其鏈條產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏金融藍(lán)海，但租賃市場也存在回報率低等問題，金融機(jī)構(gòu)需加快完善金融手段，加快融資創(chuàng)新，以多元化、多渠道資金促進(jìn)租賃全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展；政府也需要出臺相應(yīng)措施，在政策和資金等方面給予支持。

點(diǎn)評：“租賃市場空間巨大，其鏈條產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏金融藍(lán)?！边@是金融機(jī)構(gòu)對在場房地產(chǎn)企業(yè)布局住房租賃市場發(fā)出的“響亮號召”，“租購并舉”將使得住宅租賃業(yè)成為房地產(chǎn)市場發(fā)展新引擎。但如何解決租賃市場回報率低等問題需要各方合力、政策和資金支持。

第五：從2014?年開始證監(jiān)會已經(jīng)把企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)由審批制變成備案制，明年會跟進(jìn)。借此機(jī)遇，?近年來金融機(jī)構(gòu)不斷開發(fā)出類REITs、消費(fèi)金融、存量債券等金融創(chuàng)新產(chǎn)品，支持房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)都看好這些產(chǎn)品，相信未來會有長足的發(fā)展，會有更強(qiáng)的生命力。

點(diǎn)評：“類REITs、消費(fèi)金融、存量債券等金融創(chuàng)新產(chǎn)品”被金融機(jī)構(gòu)看好，監(jiān)管部門亦予以高度支持。這也意味著，在國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展的大背景下，住房租賃行業(yè)金融創(chuàng)新步伐加快。例如，國內(nèi)首單長租公寓類REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）項目“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”，以及國內(nèi)首單央企租賃住房REITs項目“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”日前均獲批發(fā)行。當(dāng)下還有多家租賃住房企業(yè)擬發(fā)行類REITs項目，相關(guān)產(chǎn)品有望在近期獲批。

房企四大核心觀點(diǎn)

券商中國記者拿到的這場閉門研討會之會議紀(jì)要文件顯示，華夏幸福、榮盛發(fā)展、泰禾集團(tuán)、中國金茂、首開股份、首創(chuàng)置業(yè)、金融街控股、金隅地產(chǎn)、海航地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、隆基泰和、中冶置業(yè)、北辰實(shí)業(yè)、魯能集團(tuán)、銀億股份、朗詩綠色地產(chǎn)等?20?余家房地產(chǎn)企業(yè)參加了閉門會，討論十分熱烈，可概括為以下四大核心觀點(diǎn)：

第一：房地產(chǎn)調(diào)控有利于行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，房企發(fā)展短期將面臨一定壓力，但從長遠(yuǎn)看要關(guān)注長效機(jī)制引導(dǎo)下各個領(lǐng)域涌現(xiàn)出的新機(jī)會。

點(diǎn)評：這也直接意味著，房企將進(jìn)入“從賺大錢到賺小錢，從賺快錢到賺慢錢”的階段，同時各方期待長效機(jī)制如何落地執(zhí)行。

第二：穩(wěn)定的現(xiàn)金流是企業(yè)發(fā)展的核心，企業(yè)應(yīng)重視防范經(jīng)營管理風(fēng)險，?繼續(xù)保證財務(wù)穩(wěn)健與資金安全，合理控制企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債水平。

點(diǎn)評：“降低負(fù)債率”將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來兩年的主要任務(wù)之一，保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流至關(guān)重要。據(jù)統(tǒng)計，截至2017年9月底，136家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為79.45%，去年則為77.5%，同比增加1.95個百分點(diǎn)。共有16家上市房企負(fù)債1000億元以上。

房企高杠桿經(jīng)營下可能導(dǎo)致負(fù)債率失控，無法支撐企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張，最終導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂，這是以前房企破產(chǎn)案例帶來的重要啟示。

第三：未來行業(yè)分化加劇，行業(yè)集中度持續(xù)提升。大型企業(yè)規(guī)模將持續(xù)壯大，部分快速增長的中小企業(yè)未來將走住宅與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的特色化道路。

點(diǎn)評：“大型企業(yè)規(guī)模將持續(xù)壯大，部分快速增長的中小企業(yè)未來將走住宅與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的特色化道路?！蔽磥矸康禺a(chǎn)行業(yè)分化繼續(xù)，大型房企業(yè)績猛增，而中小房企生存艱難，需謀求特色化經(jīng)營。

根據(jù)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年前10月銷售業(yè)績前20強(qiáng)的企業(yè)中，碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)等15家房企業(yè)績已超過2016年全年。這20家企業(yè)前10月銷售業(yè)績總和為3.4萬億元，比去年全年業(yè)績超出4820億元。對比之下，業(yè)績虧損的上市房企數(shù)量也在增多。

第四：目前多家房企積極試水租賃業(yè)務(wù)。對房企來說，租賃市場可為企業(yè)提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提升企業(yè)利潤穩(wěn)定性，應(yīng)抓住機(jī)遇合理布局。

點(diǎn)評：今年下半年以來，住房租賃市場成為各方資本競相追逐的“新風(fēng)口”。傳統(tǒng)房企如萬科、龍湖地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等公司已表示，將積極布局長租公寓領(lǐng)域。早在去年6月份，國務(wù)院辦公廳就曾出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確指出，到2020年基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。多地推出的“租售同權(quán)”等新政給住房租賃市場帶來新氣象。

此外，大公國際資信、中誠信評級、聯(lián)合資信等信用評級機(jī)構(gòu)和行業(yè)智庫專家（中國指數(shù)研究院、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國房地產(chǎn)研究組相關(guān)專家）也同時出席。中國指數(shù)研究院主要觀點(diǎn)如下：

第一：“十三五”期間房地產(chǎn)市場仍將保持較大市場容量，未來三、五年商品住宅的需求總量?35?億平方米左右，期間可能會出現(xiàn)一些階段性調(diào)整和波動，但是總體預(yù)期和趨勢不會改變。

第二：十九大堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”?主基調(diào)，未來政府著力完善住房制度，加快長效機(jī)制建設(shè)。受長短期政策協(xié)同作用影響，明年房地產(chǎn)市場走勢繼續(xù)趨穩(wěn)。

第三：在新時代背景下，開發(fā)企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)投資應(yīng)順應(yīng)市場規(guī)律，把握增量，突破存量。增量市場可關(guān)注城市群機(jī)會及城市周期變化，同時積極把握租賃市場高速發(fā)展帶來的新機(jī)遇，存量市場可關(guān)注新型社區(qū)運(yùn)營服務(wù)及城市更新。

第四：房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢持續(xù)，大型房企在產(chǎn)品、布局、管理機(jī)制等方面具有較強(qiáng)優(yōu)勢，部分中型房企增長迅猛，市場集中度進(jìn)一步提升。

第五：不同規(guī)模房企風(fēng)險不同，大型房企風(fēng)險主要來自負(fù)債率較高，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等；中型房企風(fēng)險主要來自經(jīng)營杠桿較大，拿地價格較高等；小型企業(yè)主要面臨資金鏈斷裂，無法拿地等風(fēng)險。

據(jù)了解，本次會議為各大金融機(jī)構(gòu)與中國指數(shù)研究院就房地產(chǎn)信貸策略開展交流探討的常規(guī)會議，已連續(xù)舉辦七期。會議加強(qiáng)了金融機(jī)構(gòu)之間的溝通，為各大投資機(jī)構(gòu)做好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、控制信貸風(fēng)險提供借鑒；加深了金融機(jī)構(gòu)與房企的交流，促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)更全面了解企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r；同時，也為中國指數(shù)研究院繼續(xù)深化中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究提供了重要參考。

附：2018中國房地產(chǎn)金融調(diào)查問卷分析

（原標(biāo)題：51家金融機(jī)構(gòu)證監(jiān)會"密會"房企 樓市怎么走）