10月全國有超過25個城市發(fā)布了有關房地產(chǎn)調控政策34次，政策內容中，有關租賃的接近20次。

累計年內1-10月，全國發(fā)布各類房地產(chǎn)調控政策已經(jīng)超過210次。政策多樣化一城多策，租賃與限售成為與往年相比，*大的特征。10月政策的*主要特征是，從大會提及房住不炒，到住建部等開始價格聯(lián)合檢查。包括北京等城市的租賃政策落地代表了房地產(chǎn)調控內容繼續(xù)深入！

建立租購并舉的住房制度,發(fā)展住房租賃市場，對于房地產(chǎn)調控來說，不僅僅租購并舉是房地產(chǎn)長效調控的政策之一，鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關系，賦予租房者更多的權利，不僅僅是科學住房觀念的一個重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。

雙50城市成為主要特征：發(fā)布限售的城市與發(fā)布租賃政策的城市均超過了50個。

從全國看，累計多城市合計出讓的租賃土地面積超過500萬平米，按照平均60平米單套計算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。

截止日前，全國最近1年多時間里，有超過12個省份及超過50個城市，出臺了有關租賃的政策內容。50省市的租賃政策有利于市場平穩(wěn)發(fā)展，但包括租賃和銷售等行為都存著很多問題，所以還需要落地執(zhí)行過程中的各地細化調整。

房住不炒下，租賃+限售成為本輪政策*大特點：

租售并舉、共有產(chǎn)權、限售等房地產(chǎn)長效機制已經(jīng)逐漸落地，更清晰的長效機制在加快制定布局。

核心是房住不炒，房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)。

從目前各地的房地產(chǎn)政策內容看，限購與限售全面升級。

那么未來樓市的特點會是什么？

首先：樓市分化依然會持續(xù)！

隨著信貸收緊及調控的持續(xù)，房價真跌城市數(shù)量會繼續(xù)增加，雖然到目前為止，全國房價大部分城市屬于假摔。但從投資看，風險已經(jīng)越來越大，這種情況下，購房應該謹慎。

當然，對于類似北京這樣的已經(jīng)價格明顯下調的城市，2018年反而會出現(xiàn)明顯的購房窗口期。

2017年9月單月銷售數(shù)據(jù)同比最近3年首次下調，全年銷售依然有望刷新歷史記錄。

其次：租房需求被鼓勵的可能性不大

房價長周期內一直在漲，很多人計算過租售比，這數(shù)據(jù)從任何方面看都是邪乎的高。

對于一個普通年輕人來說，租賃需求受到房價持續(xù)上漲會有兩個影響：不敢長期租。因為要存錢買房。租賃的原因肯定是為了未來賺錢買房。

因為要買房，所以租賃客戶中高端租賃非常小眾，99%的租客住房的投入不會超過收入的30%，而買房的客戶甚至愿意用超過60%的收入支付月供

第三：信貸會依然收緊，貸款難度加大

接近年底，貸款難度越來越大。

第四：熱點城市土地流標可能性加大

過去一地難*的北京，也出現(xiàn)了土地流標。雖然是因為土地位置等原因，但整體看，隨著資金的持續(xù)收緊，疊加各種配建太多，部分土地可能出現(xiàn)流標。

第五：改善房源依然**

從市場變化看，不論一線還是二線城市，各種配建抑制了高端市場的供應量，未來商品房住宅市場中的高端部分依然會出現(xiàn)緊張。

第六：期房限價+現(xiàn)房限價+高端限簽：

2017年全國房地產(chǎn)市場*大的壓力肯定來自限價政策。

不論是土地限價、還是房產(chǎn)限價，對市場來說，其實都只是置后了矛盾。事實上，市場三四線城市的投資需求依然活躍。

第七：房地產(chǎn)接近天花板與房企萬億目標

房地產(chǎn)銷售額已經(jīng)在2016年全年達到了11.76萬億的規(guī)模，同比漲幅為增長34.8%，2017年雖然會繼續(xù)出現(xiàn)個位數(shù)的上漲。但從房企的規(guī)模看，依然在積極拼*萬億規(guī)模。

如果行業(yè)接近天花板，那么企業(yè)要增加規(guī)模，特別是在高地價的趨勢下，快周轉已經(jīng)風險越來越大。這種矛盾將很可能導致部分千億級別房企壓力非常大。

從2014年開始，全國基本就陷入了標桿房企增收不增利的怪圈，干的越多賺的越少。凈利潤率持續(xù)下調。

第八：房地產(chǎn)稅到底何時出？

房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著“房產(chǎn)稅”其實是“房地產(chǎn)稅”的一個組成部分。

第九：經(jīng)濟穩(wěn)增長

房地產(chǎn)長效機制其實已經(jīng)執(zhí)行了20年，從內容看，房地產(chǎn)一直只是中國經(jīng)濟中的一個行業(yè)，而中國經(jīng)濟的長效機制一直是穩(wěn)增長與去杠桿！

（原標題：從2017年全國房地產(chǎn)210次調控 看2018年樓市發(fā)展9大趨勢）