股市不想看了，昨天補(bǔ)回了四成倉(cāng)位，總共配置了券商、小金屬、豬肉和一點(diǎn)全面屏。今天周五，將遇股指期貨交割，不是個(gè)加倉(cāng)時(shí)節(jié)，多看少動(dòng)。

有朋友看到一個(gè)新聞很慌，問(wèn)我“房?jī)r(jià)又要反彈了嗎？”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局14日公布最新數(shù)據(jù)顯示，8月末，商品房待售面積62352萬(wàn)平方米，比7月末減少1144萬(wàn)平方米。

中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，相比2月份的7億平方米庫(kù)存，目前庫(kù)存數(shù)據(jù)跌到近3年的*低值。按照8月份單月成交面積1.2億平方米計(jì)算，當(dāng)下庫(kù)存去化周期已經(jīng)只有5.1個(gè)月。

如果上述專(zhuān)家分析無(wú)誤，意味著房地產(chǎn)庫(kù)存量已經(jīng)進(jìn)入紅線，補(bǔ)庫(kù)存周期已經(jīng)開(kāi)啟。

按照住建部和國(guó)土部2017年4月發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，明確要求：

對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；

36-18個(gè)月的，要減少供地；

12-6個(gè)月的，要增加供地；

6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

按照周期商品邏輯，補(bǔ)庫(kù)存是發(fā)生在“供不應(yīng)求”的時(shí)段。那么是不是意味著房?jī)r(jià)馬上又要報(bào)復(fù)性反彈了呢？

我看難說(shuō)。

這里先跳過(guò)租售比、房?jī)r(jià)傷害實(shí)體、工資增速不及房?jī)r(jià)增速等等意識(shí)形態(tài)的問(wèn)題，我只跟大家從客觀情況去看看趨勢(shì)。

一、地價(jià)受限

前文提及的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》還指出，要結(jié)合本地實(shí)際和出讓土地的具體情況，靈活確定競(jìng)價(jià)方式，包括“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”、超過(guò)溢價(jià)率一定比例后現(xiàn)房銷(xiāo)售或競(jìng)自持面積等，堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。

不僅如此，政府在大力推廣的租賃地塊等手段也會(huì)輔助性的限制地價(jià)增長(zhǎng)。

二、價(jià)格受限

據(jù)媒體報(bào)道，位于南京麒麟G09宅地的京奧港·未來(lái)墅，日前終于領(lǐng)到銷(xiāo)售許可證，但其身價(jià)一降再降，被核準(zhǔn)通過(guò)的銷(xiāo)售均價(jià)僅比樓面地價(jià)高出3000多元/平方米，基本是貼著地價(jià)賣(mài)。當(dāng)然，該樓盤(pán)也從*初的“帶裝修豪宅”改成了“毛坯房”。

究其原因也不復(fù)雜，無(wú)非是部分開(kāi)發(fā)商資金壓力大，同時(shí)相關(guān)部門(mén)很難開(kāi)過(guò)高單價(jià)的預(yù)售批條。

特別是一線、二線熱點(diǎn)城市，預(yù)售批條抓得死死的，怎么漲價(jià)？

三、房貸利率上升

來(lái)自融360的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月，全國(guó)首套房貸平均利率創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到5.12%，這是自2016年以來(lái)首次突破5%大關(guān)，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.04倍，環(huán)比7月上升了2.47%；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。同時(shí)受總體形勢(shì)的影響，二套房貸利率較之前小幅上升1.27%，為5.54%。

看清楚了，這可是首套房、二套房的利率上升。炒房人的成本更是節(jié)節(jié)攀升，甚至貸款無(wú)路。

四、銷(xiāo)售增速連連下降

從廣發(fā)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)報(bào)告來(lái)看，2016年1-3月的銷(xiāo)售高峰開(kāi)始，銷(xiāo)售累計(jì)增速一路回落。從單月份看更為明顯。（注意這里說(shuō)的是增速）這說(shuō)明調(diào)控政策正在發(fā)揮作用。

五、租售同權(quán)削弱購(gòu)房剛性需求

租售同權(quán)的推出不要奢望把房?jī)r(jià)一下子轟下來(lái)，那樣不現(xiàn)實(shí)。其核心目標(biāo)仍然是探索建立一套能夠保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，漸進(jìn)式消除房地產(chǎn)泡沫和緩解住房供需矛盾。

我認(rèn)為*主要是教育資源的開(kāi)放，穩(wěn)住“學(xué)區(qū)房”妖魔化的瘋漲趨勢(shì)。同時(shí)一定程度上削弱外來(lái)人口為教育資源帶來(lái)的剛性需求。

總而言之，房?jī)r(jià)雖然到了補(bǔ)庫(kù)存周期，但是在當(dāng)前的調(diào)控手段下，或不會(huì)重新出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。

在現(xiàn)階段，我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)會(huì)處于一個(gè)劇烈洗牌階段。由庫(kù)存減少、地價(jià)受限、預(yù)售批條難拿等因素決定，大房企將會(huì)占盡優(yōu)勢(shì)，中小房企可能會(huì)面臨資金不足、*不到地、賣(mài)不出房等等的困境。

所以，針對(duì)A股近日火熱的房地產(chǎn)個(gè)股，一線房企股的大漲有其可預(yù)見(jiàn)的邏輯，但不要貿(mào)然抄底未啟動(dòng)的三四線房企股，這不是個(gè)普適性的利好。

（原標(biāo)題：驚！全國(guó)庫(kù)存房子5個(gè)月即可賣(mài)完 房?jī)r(jià)要反彈？）