在樓市持續(xù)向好的行情下，上市房企中報(bào)業(yè)績(jī)?cè)倮m(xù)靚麗，拿地?zé)崆槿圆粶p，也直接推動(dòng)存貨規(guī)模的整體增加，并逼近4萬(wàn)億元大關(guān)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，118家A股上市房企合計(jì)存貨規(guī)模達(dá)到3.92萬(wàn)億元，較2016年末增加10%。其中，有9家上市房企挺進(jìn)“千億存貨俱樂部”，而去年末這一數(shù)據(jù)為6家。

面對(duì)如此巨額的存貨，上市房企們?nèi)詫⒊?kù)存的目標(biāo)發(fā)力。不過，出于會(huì)計(jì)處理上的審慎態(tài)度，部分上市房企已在計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，其中萬(wàn)科、綠地控股等計(jì)提金額均超過10億元。

存貨逼近4萬(wàn)億

今年上半年，上市房企們一邊在致力于去庫(kù)存，一邊在大手筆拿地，使整體存貨不降反升。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，118家A股上市房企合計(jì)存貨規(guī)模達(dá)3.92萬(wàn)億元，較2016年末增加10%。其中，62家上市房企的存貨較去年末有不同程度的增加，占比52.5%。大型房企萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、招商蛇口、保利地產(chǎn)等存貨的增幅均超過6%。

從存貨規(guī)模看，今年年中，有9家上市房企的存貨規(guī)模超過千億元，挺進(jìn)“千億存貨俱樂部”，去年末這一數(shù)據(jù)為6家。

其中，存貨規(guī)模名列榜首的是萬(wàn)科A，高達(dá)4963億元；其次是綠地控股和保利地產(chǎn)，分別為4682億元和3715億元。另外，華夏幸福、招商蛇口、首開股份、陽(yáng)光城等存貨均超過千億元。而在去年，陽(yáng)光城、榮盛發(fā)展、泰禾集團(tuán)均還不在“千億存貨俱樂部”。

“公司剛換了管理層，新上任的董事長(zhǎng)朱榮斌提出‘保供貨、去庫(kù)存’兩大目標(biāo)，今年上半年市場(chǎng)比較好，公司的土地儲(chǔ)備增加規(guī)模很大，主要集中在一二線城市、長(zhǎng)三角、珠三角等區(qū)域，導(dǎo)致存貨也有所增加?！?月7日，陽(yáng)光城投資者關(guān)系相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

陽(yáng)光城中報(bào)顯示，“報(bào)告期內(nèi)，在審慎關(guān)注土地價(jià)格合理性的基礎(chǔ)上，通過招拍掛、并購(gòu)等多種方式共計(jì)獲得64個(gè)地塊（計(jì)容建面721.73萬(wàn)平方米）。其中，通過合作并購(gòu)獲取52個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容面積552.44萬(wàn)平方米。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，上市房企的土地儲(chǔ)備正步入上行通道，房企拿地?zé)崆椴粶p。主要是因?yàn)?015年下半年開始全國(guó)樓市逐漸升溫，房企去庫(kù)存節(jié)奏加快，資金面不斷改善。加之各地供地節(jié)奏也開始加快，自然會(huì)推動(dòng)房企儲(chǔ)備規(guī)模的上升。

其進(jìn)一步指出，“截至今年8月，30家A股上市房企土地儲(chǔ)備規(guī)模中，金科股份、榮盛發(fā)展和新城控股的土地儲(chǔ)備規(guī)模增幅較大，同比增長(zhǎng)141%、130%和114%。此類房企積極做大土地儲(chǔ)備規(guī)模，充分說明近兩年對(duì)于提高銷售業(yè)績(jī)的急迫，也體現(xiàn)了較好的拿地能力。”

從年中存貨增幅看，金科股份、榮盛發(fā)展、新城控股等存貨的增幅分別為24.4%、24.6%和53.5%。

值得注意的是，從存貨指標(biāo)來看，房企的分化也在進(jìn)一步加劇。

在存貨減少的55家上市房企中，基本是中小型房企或者是已宣布轉(zhuǎn)型其它方向的房企。比如華鑫股份的存貨從2016年末的20.7億元驟降為4.77億元，陽(yáng)光股份的存貨從28.6億元驟降為7.3億元，降幅均超過70%。另外，珠江控股、新黃浦等存貨的降幅均超過40%。

“應(yīng)該說在房地產(chǎn)行業(yè)依然有較好的發(fā)展前景下，存貨指標(biāo)是一個(gè)正向指標(biāo)，這也啟示相關(guān)房企一個(gè)市場(chǎng)信號(hào)，即行業(yè)集中度繼續(xù)得到體現(xiàn)，當(dāng)前大房企在土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目開發(fā)方面依然有較大的規(guī)模，而中小房企的各類指標(biāo)則在壓縮?！眹?yán)躍進(jìn)指出。

去庫(kù)存下的跌價(jià)準(zhǔn)備

面對(duì)仍然如此巨額的庫(kù)存，在宏觀調(diào)控的背景下，房企們?nèi)詩(shī)^斗在去庫(kù)存的路上。

在近日的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌表示，考慮到公司擁有較高儲(chǔ)備，下半年將不拿地、少拿地、緩拿地。此外，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備在接近2億平方米后，開始降負(fù)債、增利潤(rùn)。

“公司一直在致力于去庫(kù)存，因?yàn)殛?yáng)光城在拿地上以并購(gòu)為主，相對(duì)于招拍掛價(jià)格也不會(huì)太高。”上述陽(yáng)光城人士表示。

在存貨減少的大型房企中，綠地控股今年上半年的存貨為4682億元，相比去年末降3.4%，是“千億存貨俱樂部”里**一家存貨沒有上升的上市房企。

“公司上半年狠抓去庫(kù)存，初現(xiàn)成效。”綠地控股有關(guān)人士表示，存貨下降的主要原因是銷售去庫(kù)存；第二個(gè)原因是，上半年新增土地有所控制，尤其是高價(jià)地基本不拿。因此，雖然土地總面積拿的不算少，但金額不高。

萬(wàn)科在中報(bào)中也展望到，“在資金趨緊的背景下，下半年本集團(tuán)將會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)防范和經(jīng)營(yíng)安全放在首要位置，積極促進(jìn)銷售回款，推進(jìn)庫(kù)存去化，保障現(xiàn)金流安全；鑒于土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，本集團(tuán)將堅(jiān)持審慎投資策略，推進(jìn)投融資一體化。”

“從上半年拿地情況看，多數(shù)房企對(duì)此的態(tài)度是謹(jǐn)慎樂觀，行業(yè)處于穩(wěn)健發(fā)展的狀態(tài)。”9月7日，上海某中型券商地產(chǎn)分析師指出，不過一些房企大手筆拿地仍導(dǎo)致其負(fù)債率上升。

而面對(duì)如此火熱的樓市，有些上市房企已審慎處理存貨，提高存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。比如陽(yáng)光城就將2017年年中的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備大幅上提為6.13億元，較2016年末大增317%，而其存貨的增幅比例則為51.4%。

“今年上半年我們的土地儲(chǔ)備增加規(guī)模較大，對(duì)應(yīng)的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備同比增加也是正常的。”上述陽(yáng)光城人士稱。

另外，萬(wàn)科A、綠地控股等大型房企也計(jì)提了超過10億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“對(duì)于存貨跌價(jià)的準(zhǔn)備，某種程度上也說明此類房企對(duì)未來市場(chǎng)有較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，這也和部分大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫等態(tài)勢(shì)有關(guān)?！?/p>