聯(lián)通混改、國電神華合體、保利兼并輕工集團(tuán)和工藝集團(tuán)、中糧集團(tuán)地產(chǎn)板塊整合。今年8月，央企改革的重磅消息頻出，隨著央企改革進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代，央企地產(chǎn)板塊的改革速度也在提速。

“央企做地產(chǎn)的傳統(tǒng)優(yōu)勢已經(jīng)逐步淡化?！睒I(yè)內(nèi)人士分析坦言，隨著新存量時代的來臨和三大梯隊(duì)的分化盤整，央企房地產(chǎn)板塊重組預(yù)期也不斷加強(qiáng)，中國企業(yè)研究院研究員李錦接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，地產(chǎn)版塊重組和合并，這是央企改革中的一個重要方面，改革到最后階段，將形成向幾家以房地產(chǎn)為主的央企靠攏的情況。

央企三大梯隊(duì)差距拉大

當(dāng)前，距離2010年國資委下達(dá)“退房令”已經(jīng)過去7年時間。接二連三的央企重組也釋放出明確的信息，為了避免資源的閑置、重疊和浪費(fèi)，諸多央企的地產(chǎn)板塊在加速重組。

“退房令”出臺以后，多家央企提出了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的計(jì)劃，且對房產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了公開掛牌轉(zhuǎn)讓，但由于種種原因，目前仍存在部分央企未退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的情況。2011年，允許央企涉足房產(chǎn)業(yè)務(wù)的名單從16家增加到了21家，后因中國五礦與中冶集團(tuán)的合并，名單縮減至20家。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過多年的發(fā)展，20家獲準(zhǔn)從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企已經(jīng)分化成不同的層級，構(gòu)成了央企地產(chǎn)版圖的第一和第二梯隊(duì)。根據(jù)克而瑞發(fā)布的2016年全年和2017年上半年的房企銷售排行榜，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)和華潤置地年銷售超千億元，躋身房產(chǎn)千億俱樂部。其余十幾家央企的地產(chǎn)板塊年銷售額則在20億元到700億元不等，構(gòu)成了央企地產(chǎn)的第二梯隊(duì)。

在第二梯隊(duì)中，以招商蛇口、中糧集團(tuán)、魯能集團(tuán)和中國金茂為代表的央企旗下地產(chǎn)企業(yè)快速擴(kuò)張，年銷售規(guī)模正向千億邁進(jìn)。此外，還有像中儲股份等一批體量不大、不屬于獲準(zhǔn)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)名單的央企，他們?nèi)匀换蚨嗷蛏俚貐⑴c著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，被稱為第三梯隊(duì)。

中國房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”已經(jīng)過去，存量時代已然來臨，房企面臨越來越大的競爭壓力，不斷尋找差異化成為房企需要思考的命題。雖然央企拿地和融資的優(yōu)勢還在，但是現(xiàn)在的市場已經(jīng)不僅僅需要這兩樣。

房地產(chǎn)企業(yè)“拿地就能賺錢”的黃金時代已結(jié)束。一位業(yè)內(nèi)人士曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，未來房企拼的是產(chǎn)品、服務(wù)和運(yùn)營等因素。而擺在央企面前的還有中央關(guān)于國企改革的政策。

央企改革按下“快進(jìn)鍵”

近日，國電與神華的合并將央企數(shù)量減少至98家?！巴朔苛睢蓖瞥鼋?年，央企旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍有不少存量，在央企整合大潮中，房地產(chǎn)板塊也成為各方博弈的重要籌碼。

包括國家發(fā)改委宏觀研究院副院長馬曉河在內(nèi)的許多專家都曾在不同場合表示，在國企改革中，國企應(yīng)該從一般競爭性領(lǐng)域退讓、退出，其中包括房地產(chǎn)領(lǐng)域。

今年3月9日，國資委主任肖亞慶公開表示，2017年將深入推動中央企業(yè)的重組。同時，國資委也在加快推動央企公司制改革，要求央企今年年底前完成公司制改革。8月21日，市場期待已久的聯(lián)通混改方案落地。對此業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，聯(lián)通混改意味著央企改革將提速，從時間表來看，下半年將是政策密集落地的窗口期。

對于央企地產(chǎn)板塊第三大梯隊(duì)的企業(yè)而言，央企改革大潮下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的改革將直接決定自身沉浮。對于央企地產(chǎn)板塊的改革，李錦表示，央企地產(chǎn)板塊的分拆重組已經(jīng)開始，但是還沒進(jìn)入改革的主流階段。整體上應(yīng)該是三個階段：第一步：企業(yè)內(nèi)部把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中；第二步：企業(yè)分拆地產(chǎn)業(yè)務(wù)，移交到另外的企業(yè)去；第三步：明確集中到以房地產(chǎn)為主的央企。由于國企本身的分類還沒有解決，所以目前的情況是第一步基本完成，以第二階段為主的改革正在進(jìn)行中。

回顧近年來央企地產(chǎn)板塊重組，主要體現(xiàn)為大集團(tuán)、小地產(chǎn)層面的整合。目前華潤、招商和中海等第一梯隊(duì)企業(yè)的重組已基本完成，中糧集團(tuán)、中國五礦和中國交建等央企旗下地產(chǎn)板塊的整合或是蓄勢待發(fā)或是預(yù)期增強(qiáng)。

而一些比較小的央企地產(chǎn)公司為了保住地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也在積極謀求“話語權(quán)”，開始在一二線城市不斷拿地。有分析認(rèn)為，如果沒有充裕的土地儲備，企業(yè)估值處于“弱勢”，極有可能會被其他央企合并。

一場地產(chǎn)行業(yè)的合縱連橫即將開場。

（原標(biāo)題：央企地產(chǎn)商分化為三大梯隊(duì) 面臨存量市場與改革雙重考驗(yàn)）