榜單點評

碧桂園創(chuàng)紀錄，萬科換代，恒大沖刺回A

“江山代有才人出，各*風騷數(shù)百年”，對于2017年的房地產(chǎn)行業(yè)來說，同樣也是優(yōu)勝劣汰、行業(yè)洗牌的關(guān)鍵時期，而易位、墜落都是一瞬間的事。

從2017年上半年榜單來看，去年以“黑馬”之勢躋身房企**梯隊的碧桂園，今年的表現(xiàn)絲毫沒有減退的跡象。單月平均473億元的銷售額不僅是房地產(chǎn)行業(yè)從未見過的數(shù)字，也讓碧桂園提前鎖定4000億元的全年銷售目標。

三四線城市的大量土儲，讓碧桂園的多數(shù)城市項目受政策影響較小，也是上半年保持強勁勢頭的直接原因。截至2016年底，碧桂園的總供貨量超過萬億，其中三四線城市的項目可供貨量為4836億元。

數(shù)據(jù)羅列或許只是沒有溫度的對比，而數(shù)字外的排位風云卻有別樣的精彩。2630.5億元的銷售額讓萬科雄踞三甲，雖然遠遠落后于意氣風發(fā)的碧桂園，但是也不妨礙它是萬科歷年來*好的成績。

作為去年三千億房企之一的萬科，上半年仍然穩(wěn)健發(fā)展。先是成立開發(fā)公司，進駐石家莊（樓盤）市場；隨后萬科商業(yè)也迎來新任負責人。而*讓市場關(guān)注的董事會換屆方案也于6月30日最終落定，深鐵上位成為萬科**大股東，王石退出管理層，由郁亮接棒。

一系列重大舉措過后，新的經(jīng)營決策層將會帶*萬科走向何方，無疑成為各界關(guān)注焦點，這也需要留到下半年或更久的以后去驗證。

去年的**恒大，今年則暗淡很多，2210億元的銷售額，似乎預示著恒大想重回老大寶座已幾乎不可能。

二季度恒大有大量新盤推出，雖然不能讓其徹底翻盤，但是預計為下半年沖刺全年4500億元的銷售目標提供充足的糧草。銷售之外的時間里，恒大還在描繪屬于自己的回A資本拼圖。?

恒大預計在6月底或7月初向證監(jiān)會提交回A的方案及資料，預計重組后的恒大地產(chǎn)在A股的估值將超過3000億元，有望成為國內(nèi)**大市值地產(chǎn)公司。

借助新的上市平臺，未來恒大業(yè)務或?qū)⑦M一步擴大。

綠地保利車輪戰(zhàn)，你方唱罷我登場

作為都曾無限靠近“王位”的品牌房企，綠地和保利的“殿軍”之爭也引爆2017年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額****00的沸點。和**一樣，第四的寶座競爭同樣激烈，稍有不慎就會墜下。

2017年的角逐來到第六局，目前保利以80億元的差距勝出。2017年1-6月，為保住**梯隊的位置，保利在市場上的實質(zhì)性擴張已然提速。上半年除了在土地市場掃貨外，合作、并購的項目也逐漸增多。其中2月份，保利已完成中航地產(chǎn)(000043,股吧)下屬8個房地產(chǎn)項目公司及1個在建工程的收購，增加待開發(fā)資源140萬平方米。

隨著規(guī)模的不斷增長，預計未來三至五年，保利銷售將達到5000億元。

另一邊廂的綠地，在地產(chǎn)主業(yè)成為第二陣營的既定事實之后，選擇講述新的故事篇章。上半年，綠地在特色小鎮(zhèn)與PPP基建項目建設中不留余力。，先后簽約河南交投高速公路、儀征棗林灣生態(tài)園、海口場館等基建項目，并鎖定了寧波（樓盤）杭州灣、南昌（樓盤）贛江新區(qū)等十多個特色小鎮(zhèn)。綠地方面表示，希望3年后PPP項目簽約規(guī)模能達到1000億元。

在這一波挖掘各自優(yōu)勢的節(jié)奏中，不知道下半年保利和綠地能否突破3000億的關(guān)卡，成為繼萬科、碧桂園和恒大之后的“3000億俱樂部”成員。

推盤大不同，龍湖融創(chuàng)兩千億在望

在上半年的銷售榜單中，龍湖和融創(chuàng)也是一對有意思的房企組合。

作為香港上市的內(nèi)房股，2017年至今融創(chuàng)和龍湖的股價都得到了大漲，其中融創(chuàng)累計漲幅達到134.74%，股價也由原來的6.45港元漲至6月30日收盤價16.32港元；市值由251億港元翻番至636.56億港元。

在資本市場收獲頗豐后，上半年融創(chuàng)似乎不著急推盤，1088.1億元的銷售額為下半年沖刺留足了空間。融創(chuàng)相關(guān)負責人透露，2017年的重點推盤時間將集中在下半年，預計融創(chuàng)的全年可售資源達到4185億元。

與融創(chuàng)業(yè)務以及布局略為相似的龍湖，則有不同的推盤節(jié)奏。2017年，龍湖將供貨往上半年前置，錄得922.5億元的銷售額，離1100億元的全年銷售目標只有一步之遙。

余下的六個月中，不知道由于“市場存在不確定性”而放緩銷售的龍湖，能否成為下一個2000億房企？

諸侯割據(jù)，榮盛金科藍光各自精彩

除了布局全國的企業(yè)的銷售額可圈可點外，上半年一些區(qū)域內(nèi)的龍頭企業(yè)也表現(xiàn)出色。

2017年1-6月，榮盛發(fā)展(002146,股吧)延續(xù)上年末的激進補倉姿態(tài)，僅前四個月就在京津冀地區(qū)通過公開土地市場和產(chǎn)城模式納得土儲65.47萬平方米，涉及金額44.04億元，占總購地成本的96.43%。走過幾年寂寥歲月的昔日河北地產(chǎn)“帶頭大哥”，正在找回屬于自己的位置。

以成都為根據(jù)地的藍光也錄得335.9億元的銷售額，深耕巴蜀之外，上半年藍光也北上天津（樓盤），以21億元接下陽光新業(yè)的楊柳青項目，拿得28.15萬平方米“糧草”。

從區(qū)域角度說，榮盛、金科、藍光等房企都是從“地方諸侯”開始加速布局全國，擁有不可小覷的力量。未來待其全國化布局完成，可能****00榜單排位又會充滿更多的未知。

****00銷售分化，行業(yè)格局誰主沉??？

2017年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)分化格局繼續(xù)加劇。從銷售額來看，過千億的房企有共7家，比去年增加了四成。僅這幾家千億房企的銷售總額就占據(jù)了****00銷售之和的38.26%。

1-6月排名前二十的企業(yè)累計錄得20005.3億元的合約銷售，比2016年增加6916億元，同時占據(jù)****00銷售之和的60.46%。

此外，去年年中位列前20的入圍門檻還是273億元，而走到2017年，這個數(shù)字被進一步改寫，達到420億元。這也意味著，未來“恒者恒強”的趨勢不可逆轉(zhuǎn)，小房企的生存環(huán)境將進一步惡化。

另一邊廂，華夏幸福(600340,股吧)、中海、綠城、華潤置地表現(xiàn)中規(guī)中矩，雖然沒能錄得爆發(fā)性增長，但是都保持著自己的節(jié)奏穩(wěn)步向前。

下半年，****00企業(yè)在政策收緊下，是否還能進一步擴大市場份額？6000億的銷售目標是否還任重道遠？值得期待。

行業(yè)觀察：

政策密集降臨，樓市轉(zhuǎn)向平穩(wěn)健康

2017上半年以來，房地產(chǎn)調(diào)控不斷深化，尤其是3月17日以后各種政策接踵而至。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前已經(jīng)有超過60個城市或地區(qū)出臺了160余次調(diào)控政策，集中涉及限購、限貸、限售，還囊括信貸、土地出讓、商住房、公積金貸款等一系列政策，可以說從樓市的各個環(huán)節(jié)進行了“圍追堵截”。

這一輪樓市調(diào)控過后，房價上漲和成交升溫的趨勢立即得到了有效抑制。統(tǒng)計局公布的3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，有24個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，15個熱點城市新建商品房價格漲幅均比上月回落。

一二線熱點城市逐步開啟降溫通道后，調(diào)控力度也開始向上漲壓力加大的強三線城市擴容。其中5月31日，佛山（樓盤）進一步加強住房限購政策，將二手房納入限購范圍；隨后的6月1日，溫州（樓盤）市也開始跟進，明確要求已開盤銷售的項目不得隨意調(diào)整價格或取消優(yōu)惠幅度。

數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%，增速比1-4月份回落1.4個百分點。

經(jīng)過持續(xù)而有力的調(diào)控，房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)向平穩(wěn)健康發(fā)展。

土地市場“人聲”鼎沸，****00房企為主力

雖然樓市降溫，但土拍市場一直保持活躍。這一點不僅反映在各大城市的土地成交量上，也在房企對“面粉”的激烈爭奪中體現(xiàn)得****。

據(jù)觀點指數(shù)查詢，2017年1-6月，北京（樓盤）土地市場共推出57宗土地，截至6月28日，已成交的有46宗土地，同比增長119%，上半年成交金額達1006億元，同比增長185%；同樣市場供應和成交走高的還有昆明（樓盤），今年上半年昆明土地市場成交204億，土地收入已超過去年全年約18億。

火熱成交的背后，自然少不了“弄潮兒”的身影。從1-6月的數(shù)據(jù)來看，****00房企成為土地市場當之無愧的主角。據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年拿地*多的30家標桿企業(yè)，包括綠城、世茂、首開等，拿地金額局均已超過100億元，總金額已經(jīng)超過7700億元，同比上漲約61%。

其中，單是碧桂園1-6月的拿地金額就高達760億元，據(jù)碧桂園透露，2017年土地購置預算是1500億元。

保利在土地市場也相當活躍，保守估算上半年拿地金額也已經(jīng)超過700億元。最近一次是6月28日，保利以2.15億拿下河北藁城兩宗地塊，土地面積合約6.43萬平方米。

緊隨碧桂園、保利之后則是、中海、龍湖、萬科等房企，拿地金額均超過400億元。

銷售增速回落，開發(fā)投資拐點出現(xiàn)

在調(diào)控政策和信貸收緊的雙重背景下，2017年上半年房地產(chǎn)銷售增速出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速也于年內(nèi)首現(xiàn)回落。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2017年前五個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資3.76萬億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資2.54萬億元，增長10.0%，增速回落0.6個百分點。

國泰君安**經(jīng)濟學家林采宜在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示，樓市的拐點已經(jīng)到來，只是由于慣性以及大家對市場的感知不一樣，而沒有顯現(xiàn)出來。

于行業(yè)發(fā)展的長周期來看，以開發(fā)銷售模式為主導的房地產(chǎn)**期似乎已過,創(chuàng)新業(yè)務、存量資產(chǎn)、物業(yè)服務等細分*域，將成為百億企業(yè)實現(xiàn)跨越式擴容的重要方向。

因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策預計難有明顯松動。