一大波樓市調(diào)控之后，房價真的降了嗎？

從官方統(tǒng)計上看，熱點(diǎn)城市房價的確降了，或者說至少穩(wěn)住了。但是，購房者的體驗卻大不相同，甚至反而覺得壓力更大了。按規(guī)定三成首付的房子，購房者卻必須要交兩倍的錢。這是，為什么呢？

其實(shí)，這是開發(fā)商搞的鬼。

在限價的調(diào)控下，“雙合同”已然是開發(fā)商規(guī)避政策的銷售門道。而由此大幅提高的首付成本，則讓大多數(shù)購房者難負(fù)其重。

“雙合同”導(dǎo)致首付翻倍

根據(jù)《中國經(jīng)營報》6月24日報道，在位于廣州增城的金地香山湖，銷售人員坦言該項目以“購房合同+裝修合同”的“雙合同”形式購房，并給記者填寫了一份涉及戶型、房價等內(nèi)容的置業(yè)計劃表。

▲圖片來源：視覺中國

該房屋戶型約100平方米，折后總價約162萬元，但拆分為99萬元和63萬元的兩筆款項。如果購房者按162萬元、首付三成買房，那么首付為48萬元左右。但是，在“雙合同”之下，購房者需要一次性支付63萬元的裝修合同價以及33萬元的首付，因此，實(shí)際上首付款就變成了約96萬元。

但是，一次性拿不出這么多錢怎么辦呢？銷售人員表示，對于63萬元裝修款，相關(guān)金融公司提供的可貸金額在30萬~35萬元之間，*高可分5年期限，但需要視個人的征信情況和銀行流水而定。而且裝修貸手續(xù)費(fèi)為1%，半年期限的月利率為1.4%。即使可貸款期限為5年，月利率也高達(dá)0.9%，等本等息的還款方式下，30萬元貸款總利息逾16萬元，月供約7700元。

記者所走訪的多個樓盤也大同小異，銷售人員均表示需要“雙合同”，裝修款項同樣動輒高達(dá)50萬元，但通過銀行信用貸只能貸到約20萬元。有銷售人員向記者直言：“最近取得預(yù)售證的項目大部分都會有‘雙合同’的情況。”

值得一提的是，廣州中航城的首付款高得驚人。一套總價約230萬元的復(fù)式洋房，首付款卻要130萬元，已是總價近六成。當(dāng)記者追問首付款為何如此之高，銷售人員僅稱是公司要求，并把計算價格的紙張收走。不過，前來銷售中心拿取相關(guān)購房文件的購房者卻告訴記者，早前其在廣州中航城購買了一套平層洋房，簽的就是“雙合同”。

房價明降暗升

由于“雙合同”大行其道，廣州一手住宅房價的官方數(shù)據(jù)已背離真實(shí)水平，網(wǎng)簽價格與實(shí)際價格相差甚遠(yuǎn)。

每經(jīng)小編在網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心查詢到，金地香山湖近期網(wǎng)簽均價約1萬元/平方米。然而，《中國經(jīng)營報》實(shí)地走訪了解到，金地香山湖目前實(shí)際售價約1.6萬元/平方米，比網(wǎng)簽均價高出6000元/平方米。

此外，廣州中航城近期網(wǎng)簽均價僅為1.3萬元/平方米，而目前在售復(fù)式洋房實(shí)際售價高達(dá)2萬元/平方米。上述廣州中航城的購房者稱，其早前購買了平層洋房，房價約1.9萬元/平方米，但備案價格僅為1.2萬元/平方米，這7000元的差價要通過簽下另外一份合同補(bǔ)回。

房地產(chǎn)專家韓世同指出，一些樓盤的指導(dǎo)價格明顯偏離市場水平，“若真要按照政府指導(dǎo)價去賣房，很多開發(fā)商都要虧損。”

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前廣州一手住宅的價格水分較多，而二手房管控較為寬松，其走勢才能反映真實(shí)的市場行情。今年4月廣州市（不含南沙、從化）二手房成交13652套，均價為1.7萬元/平方米，環(huán)比分別增長10%、7%，3月均價也環(huán)比增長了3%。

地方監(jiān)管應(yīng)動真格

所謂“雙合同”，就是兩份合同，一份是需網(wǎng)簽的購房合同，另一份是裝修合同，兩份合同加起來的金額才是購房總價，而裝修合同金額不能貸款，需與購房合同中的首付款一并支付。這種做法在2013年那一輪樓市調(diào)控中出現(xiàn)較多，后來地方政府出臺了監(jiān)管政策，杜絕了這一現(xiàn)象。

目前，北京、上海、南京等城市的限價政策效果明顯，市場已經(jīng)降溫。由于配套監(jiān)管政策嚴(yán)格，房屋銷售也比較正規(guī)，基本不存在“雙合同”現(xiàn)象，因此網(wǎng)簽價格能夠較真實(shí)地反映實(shí)際成交價格。但在部分二線城市和三四線城市，“雙合同”現(xiàn)象卻并不鮮見，除了捆綁配建或帶裝修修，更有甚者干脆網(wǎng)簽一個價，實(shí)際銷售卻是另一個價。

“雙合同”之所以重現(xiàn)江湖，一方面是因為限價政策壓低了開發(fā)商的銷售利潤，開發(fā)商不甘高價拿地后做虧本買賣，而是想借機(jī)獲取更多利益，于是采取了這種變通辦法；另一方面是因為地方政府監(jiān)管不嚴(yán)，只是迫于房價調(diào)控壓力出臺相應(yīng)措施，在限價的同時睜只眼閉只眼，甚至默許了這種做法。

限價政策的目的是穩(wěn)定房價，避免開發(fā)商非理性定價，而“假限價”只是統(tǒng)計數(shù)字平穩(wěn)了，實(shí)際市場卻依舊風(fēng)起云涌。“雙合同”這種“假限價”的做法擾亂了市場秩序，導(dǎo)致房價官方統(tǒng)計失真，容易誤導(dǎo)政府和大眾。雖然中央政府強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控要因城施策、分類調(diào)控，但同時也明確指出要落實(shí)地方政府的主體責(zé)任。這就需要地方政府進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管，在規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等環(huán)節(jié)上“動真格”，而不是紅頭文件一發(fā)就萬事大吉。

雖然從短期來看，限價這種行政調(diào)控手段很有必要見效也快，但從長期來看，要想達(dá)到穩(wěn)定房價的目標(biāo)，還得從改善供求關(guān)系入手，即在增加有效供給的同時抑制不合理需求。同時，要從土地、金融、財稅、法制等方面采取長效機(jī)制，形成制度化的安排，系統(tǒng)地做好房地產(chǎn)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。