隨著北京公布“商住房”政策全面收緊，央視財經(jīng)頻道又在一則報道中給全國的商改住項目澆了盆冷水......

在央視的報道中，法學(xué)專家稱：所謂的商住房，40年或50年產(chǎn)權(quán)到期后無法自動續(xù)期，若申請續(xù)期被駁回，不僅土地收歸國有，連房子都有可能被國家收回。

央視報道截屏

按照北京市不動產(chǎn)法研究會副會長尹飛的說法：由于“商住房”本身并非住宅性質(zhì)，一般是商業(yè)用地或工業(yè)用地，按照《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，住宅性質(zhì)的住房土地在70年產(chǎn)權(quán)到期后自動續(xù)期，而商業(yè)供地或工業(yè)用地不僅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主動申請續(xù)期，續(xù)期也有可能被駁回。如果沒有主動續(xù)期或申請續(xù)期被駁回，不僅土地產(chǎn)權(quán)要被國家收回，連房子也可能會被國家無償收回。

注意：

無償！無償！無償！那么筆者今天就來和大家聊聊關(guān)于商住房的事情。估計買了40年公寓的小伙伴們都得哭慘了，因為……

一、40年后房子產(chǎn)權(quán)到期

房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工業(yè)用建筑。按建筑用類型有所不同，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。

目前，我們通常所說的房屋產(chǎn)權(quán)大致分為：

1）住宅用地，產(chǎn)權(quán)年限是70年；

2）綜合用地，產(chǎn)權(quán)年限是50年；

3）商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限是40年。

2016年的公寓市場上，大家也應(yīng)該都看到有很多很多的商住類型的公寓，也就是40年產(chǎn)權(quán)的公寓，有不同的類型，比如帶裝修修；有的開發(fā)商還可以包出租，**體現(xiàn)投資的價值；甚至有40年商住公寓還打出了學(xué)區(qū)的概念，簡直就是破天荒，別不信，還真的有的！

對于40年的概念，其實我們現(xiàn)在的糾結(jié)不過就是40年之后房子怎么辦？

說到總理答的續(xù)約產(chǎn)權(quán)的問題，可是總理提到的可是70年產(chǎn)權(quán)的住宅呀！有提到40年的么？

李克強(qiáng)：中國有句古話：有恒產(chǎn)者有恒心。網(wǎng)民們實際上也是群眾，對70年住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期問題普遍關(guān)心可以理解。國務(wù)院已經(jīng)要求有關(guān)部門作了回應(yīng)，就是可以續(xù)期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。國務(wù)院已經(jīng)責(zé)成相關(guān)部門就不動產(chǎn)保護(hù)相關(guān)法律抓緊研究提出議案。

所以，40年產(chǎn)權(quán)的房屋會比70年產(chǎn)權(quán)的房屋更先面臨產(chǎn)權(quán)到期的問題。

二、商住房首付至少50%以上

現(xiàn)在人買房，除了因為自己本身就有一定的資本累積，比如年收入20萬以上，很難有人能一次性拿出很多很多的首付來吧。當(dāng)然，如果你是富二代買房來隨便投資玩玩就當(dāng)筆者沒說吧！

舉個例子，朋友屬于被限購戶口

朋友問 ：“我有10萬的首付，現(xiàn)在能不能買房？”

答：“朋友，我們還是考慮買輛車吧！”

朋友再問：“那我買個70年的公寓行不行？”

答：“朋友，我們還是考慮買輛車吧！”

朋友不死心繼續(xù)問：“那我買個40年的公寓行不行？”

答：“朋友，車也別買了，拜托你的錢趕緊存?zhèn)€銀行死期吧。千！萬！別！惦！記！”

40年公寓的首付是你想付就能付的？

現(xiàn)在筆者要科普一下了，40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)的公寓的首付，不是跟70年住宅一樣的支付方法，40年產(chǎn)權(quán)的首付需要支付至少50%。假如一套50平米的房子，均價都是9000元：

70年產(chǎn)權(quán)的的首付：50*9000*30%=13.5萬；

40年產(chǎn)權(quán)的的首付：50*9000*50%=22.5萬。

不吃不喝不買衣服不化妝攢的十萬塊錢，可是連首付的一半都不到呢，聽著就是一個多么悲傷的故事！

三、貸款年限*多只能貸款10年

對于70年產(chǎn)權(quán)的住宅來說，貸款的年限越久，其實也是一個挺劃算的事情，為什么劃算，說起來就遠(yuǎn)了，和現(xiàn)在的通貨等等經(jīng)濟(jì)學(xué)理論相關(guān)。

這里要說的是，70年住宅產(chǎn)品*多可以貸款30年，但是商業(yè)住宅卻*多只能貸款10年。

大家都知道存錢在銀行不如拿來買房，因為你的錢存銀行還都是讓銀行拿出去貸款去啦！這說辭表達(dá)起來“很中介”有沒有？但其實仔細(xì)想想，沒人存錢，銀行拿什么錢貸給你？

現(xiàn)在商品房70年產(chǎn)權(quán)住宅的貸款利率是4.9%，遇到銀行打折的時候還會順便打個折什么的，大家經(jīng)常能看到有些銀行要打個9折，9.5折，不過很多銀行從下個月開始可能就再也沒有9折以下的折扣了。

但是商業(yè)住宅的利率卻是按照基準(zhǔn)利率來計算，并且很有可能會上浮10%。以50平，均價9000，基準(zhǔn)利率4.9%的住宅為例：

70年產(chǎn)權(quán)公寓：貸款30年，月供1671.79；

40年產(chǎn)權(quán)公寓：貸款10年，月供2375.49。

簡直是要氣到爆炸！月供就是差距！

四、商住房交房時交稅更多

交房的時候要交稅，這個大家都知道的，可是到底要交多少稅呢？2016年財政部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，通知中對契稅政策進(jìn)行了調(diào)減。

其中，對個人購買家庭**住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅?！径追?90平以下 1%；90平以上2%?！?/p>

對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。）

通知中表示，這一決定將從2月22日起正式執(zhí)行。另外，北上廣深四個城市并不實施這一優(yōu)惠政策。也就是說，70年住宅的稅費*多也就是2%，但是非居住用房的契稅一律是按照3%來征收的。以50平，均價9000的住宅為例：

70年產(chǎn)權(quán)公寓：50*9000*1%=4500；

40年產(chǎn)權(quán)公寓：50*9000*3%=13500。

又是一筆高額的差價！

五、商住房不能落戶

如果真的是因為受到限購的條件而急需在2017年購入一套住房，甚至是婚房的列位，請也為后代考慮一下。至于有些樓盤所說的40年產(chǎn)權(quán)公寓真的有學(xué)區(qū)這回事，大家一定要多聽多看多打聽。

在二手房交易里，能不能落戶成了很多人購房的一個大條件，也就是很！增！值！

不能落戶；

不帶學(xué)區(qū)，部分宣傳學(xué)區(qū)實際是學(xué)位，只有1次上學(xué)機(jī)會屬借讀；

回字形設(shè)計，通風(fēng)采光均有問題；

本身屬辦公樓改造，后期居家辦公環(huán)境嘈雜；

租金不高；

還有以下幾點，筆者就不一一列舉了......

如果40年產(chǎn)權(quán)公寓到期后真的被國家收回，那么也算是給地產(chǎn)開發(fā)商和投資客們敲了個警鐘，“出來混早晚要還的！”

（原標(biāo)題：買40年公寓的人要哭暈！到期后房子或被收回）