最近調(diào)控的政策太多，很多地產(chǎn)人感到彷徨，甚至開(kāi)始懷疑行業(yè)的未來(lái)。

明源君認(rèn)為，重視調(diào)控政策、積極應(yīng)對(duì)固然應(yīng)該，但因調(diào)控而悲觀則大可不必。

明源君認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)的高速增長(zhǎng)至少還有14年，到2030年才會(huì)結(jié)束。而在此期間，人口仍將持續(xù)向大都市聚集，未來(lái)*大的機(jī)會(huì)在一二線城市的周邊。為什么這么說(shuō)？請(qǐng)聽(tīng)明源君細(xì)細(xì)道來(lái)。

明源君此前多次說(shuō)過(guò)，與樓市特別是房?jī)r(jià)上漲有關(guān)的因素有3個(gè)：

1、貨幣超發(fā)。許多時(shí)候，不是房?jī)r(jià)漲了，而是對(duì)應(yīng)的貨幣多了。

2、供需矛盾。比如大量人口涌入一線城市，而土地供應(yīng)、房屋供應(yīng)卻極其有限。

3、城市化進(jìn)程中的財(cái)富再分配。這是真實(shí)的財(cái)富來(lái)源，大到各種資源的聚集，小到一條地鐵、一所學(xué)校的建成，都把財(cái)富注入了相關(guān)的房子。

我們可以看看這輪調(diào)控能改變以上3個(gè)因素里的哪些。

首先，通過(guò)限貸、限制商辦交易、限制2年內(nèi)新買(mǎi)的房子交易等，把許多貨幣趕出樓市，抵消貨幣超發(fā)的效應(yīng)。這個(gè)在相關(guān)措施取消前，應(yīng)該是有效的。

其次，通過(guò)限購(gòu)，造成人口即使涌入城市也不能買(mǎi)房的局面，主要是針對(duì)供需矛盾。這個(gè)措施只能減緩而不能消滅供需矛盾，社保1改3、3改5，都只是把矛盾延遲了幾年而已。

最后，我們來(lái)看城市化進(jìn)程。城市化進(jìn)程是無(wú)法逆轉(zhuǎn)的，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。只要國(guó)家想要發(fā)展，就不能故意延緩城市化進(jìn)程。

以中國(guó)現(xiàn)在的城市化率來(lái)說(shuō)，城市化還有十幾年的高速期，這是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本保障。

根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城市化有4個(gè)階段：

第一個(gè)階段：人口主要由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移。

第二個(gè)階段：人口主要由小城市向大城市轉(zhuǎn)移。

第三個(gè)階段：人口主要由大城市城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。

第四個(gè)階段：農(nóng)村和城市相互融合，大都市圈形成。

按照我國(guó)的城市化率，我國(guó)目前是在第二個(gè)階段。第三個(gè)階段有所表現(xiàn)，但不是主流。

而當(dāng)前一些地方政府的調(diào)控，看起來(lái)是希望把人口擠壓出大城市，去到小城市，讓第三、第四個(gè)階段提前到來(lái)。

明源君認(rèn)為，市場(chǎng)的力量是巨大的，不管是買(mǎi)房還是拿地，一定要明白：政策雖然有一定作用，但根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)看，我國(guó)仍處在人口由小城市向大城市轉(zhuǎn)移，并且逐漸更多地聚集在大城市郊區(qū)的階段，如果誤判趨勢(shì)，個(gè)人財(cái)富、企業(yè)發(fā)展都會(huì)受影響……

下面明源君詳細(xì)來(lái)說(shuō)……

01

地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)至少還有14年

到2030年才會(huì)結(jié)束

我國(guó)古代的城市化率，在唐朝、宋朝曾經(jīng)達(dá)到一個(gè)比較高的程度。

處處被動(dòng)挨打的南宋，其實(shí)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展、城市化水平相當(dāng)高的一個(gè)朝代。

此后我國(guó)的城市化水平一直不高，直到1984年，才重新回到南宋時(shí)的水平。

具體如下圖所示：

城市化水平與房地產(chǎn)之間是什么樣的關(guān)系？當(dāng)然是正相關(guān)的！大家可以和明源君一起來(lái)看看發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。

首先我們來(lái)看看日本。日本的地價(jià)在1992年前后達(dá)到頂峰。隨后發(fā)生的事情大家都知道，就是房?jī)r(jià)崩盤(pán)了。為什么會(huì)這樣？

大家和明源君一起來(lái)看看日本的城市化率的變化情況就明白了。

大家明白了嗎？日本的城市化率在1970年就達(dá)到了72.2%，1973年經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)結(jié)束。在此后19年里，城市化率的增長(zhǎng)非常緩慢，而地價(jià)、房?jī)r(jià)卻還在不正常地高速上漲。

于是，崩盤(pán)就出現(xiàn)了。

單個(gè)國(guó)家可能沒(méi)有說(shuō)服力，我們?cè)賮?lái)看看另一個(gè)國(guó)家韓國(guó)的情況。

我們?cè)賮?lái)看看韓國(guó)的城市化率。

大家發(fā)現(xiàn)了嗎？韓國(guó)的城市化率在1990年達(dá)到74.4%以后，放慢了速度。而其房?jī)r(jià)不久后出現(xiàn)拐點(diǎn)。

下面是韓國(guó)地價(jià)近年變化的情況。之前的1963-1980 年，韓國(guó)的地價(jià)也是持續(xù)上升的。但在1992年前后，到達(dá)頂峰。

下面來(lái)看看我國(guó)的情況。我國(guó)城市化率如下圖所示：

1978-1990年，我國(guó)城市化率增長(zhǎng)速度比較慢，平均每年只有0.7個(gè)點(diǎn)。

1995年我國(guó)城市化率突破30%后，快速增長(zhǎng)。截至2006 年，平均每年增加1.4個(gè)點(diǎn)。

2015年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到56.1%。2016年，我國(guó)的城市化率達(dá)到57.35%。2011年，這個(gè)數(shù)字是51.27%。

也就是說(shuō)近5年，我國(guó)的城市化率每年的增長(zhǎng)速度有所放慢，是每年1.2個(gè)點(diǎn)。

按照這個(gè)速度計(jì)算，我國(guó)要到達(dá)地產(chǎn)高速增長(zhǎng)期終結(jié)的74%左右的城市化率，至少還有14年。也就是說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)，最快也要到2030年才會(huì)結(jié)束。

那么，在這個(gè)階段，到底哪里的地產(chǎn)會(huì)發(fā)展得*好，哪里的房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲呢？這是明源君下面要講的問(wèn)題。

02

人口從小城市向大都市聚集

更多地呆在“郊區(qū)”

沒(méi)有人可以預(yù)測(cè)未來(lái)，但是城市發(fā)展有自己的規(guī)律。

大家可以和明源君一起去看看，其他國(guó)家在城市化率50%-72%的時(shí)候發(fā)生了什么故事。

我們來(lái)看看美國(guó)的情況。

美國(guó)1920年城市化率達(dá)到51.2%，1970年城市化率達(dá)到69.9%。

而這兩個(gè)年份都出現(xiàn)了標(biāo)志性的事件：

1920年，城市人口占總?cè)丝诒戎爻^(guò)50%；

1970年，城市郊區(qū)人口占城市人口比重超過(guò)50%。

大家從下圖可以看到，在1920-1970年期間，美國(guó)大都市人口占美國(guó)人口的比重，都是在持續(xù)增長(zhǎng)的。這種增長(zhǎng)甚至持續(xù)到2000年。

從下圖可以看到，在1920年美國(guó)城市化率達(dá)到50%以上以后，*大的變化，是大都市郊區(qū)人口增加的幅度逐漸超過(guò)了中心城區(qū)的人口增長(zhǎng)。

這種變化，一方面是因?yàn)槌菂^(qū)房?jī)r(jià)太高，很多在城區(qū)工作的人們選擇在郊區(qū)住宿；另一方面，則是因?yàn)榻紖^(qū)也在產(chǎn)生越來(lái)越多的工作崗位，如下圖所示：

以紐約為例，紐約總?cè)丝谑浅掷m(xù)增長(zhǎng)的，但在1920年之后，其城區(qū)人口占比有下降的過(guò)程。

美國(guó)的人口流動(dòng)有四個(gè)階段：

1、1920年以前，該階段人口流動(dòng)主要由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移。

2、到1940年，美國(guó)的城市化率達(dá)到了56.5%，人口主要由小城市向大城市轉(zhuǎn)移。

3、至1970年，美國(guó)的城市化率達(dá)到了75.2%，人口由城市城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，大都市圈形成。

4、至1990年，美國(guó)人口超百萬(wàn)的大都市區(qū)占全國(guó)人口的比重達(dá)到 53.4%。紐約、芝加哥、洛杉磯三大都市圈不斷延伸，農(nóng)村和城市相互融合，形成大都市帶。

日本的人口流動(dòng)也有四個(gè)階段：

1、1947年以前，城市化徘徊，1947年時(shí)城市化率為33.1%。

2、1947-1955年，人口主要從農(nóng)村遷入城市，1955年城市人口比例達(dá)到了56.5%。

3、1956-1965年，人口主要從小城市向大城市轉(zhuǎn)移，至1965年城市化率達(dá)到了68.1%。人口主要聚集區(qū)域?yàn)槿蠖际腥Α?/p>

4、1965年至今，一方面外地人口遷入三大都市圈中心城市的周邊地區(qū)；另一方面人口由三大都市圈中心城區(qū)遷入郊區(qū)。2000年日本城市化率達(dá)到了78.7%。

我國(guó)2016年城市化率達(dá)到57.35%。相當(dāng)于美國(guó)的1940年，相當(dāng)于日本的1955年。

按照現(xiàn)在的速度，要到2030年才能達(dá)到70%左右。

明源君認(rèn)為，在2030年之前，我國(guó)的人口仍然是以從小城市向大都市流動(dòng)為主。

而且因?yàn)橐痪€城市核心區(qū)域房?jī)r(jià)太高，而周邊區(qū)域又有大量工作機(jī)會(huì)，所以，人口將更多的聚集在一二線城市郊區(qū)，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲。

（原標(biāo)題：這個(gè)數(shù)字告訴你地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)至少還有14年）