3月11日，海南三亞市人民政府發(fā)布《三亞市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。通知指出，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)將嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定、嚴(yán)格禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓。認(rèn)真執(zhí)行差別化的住房信貸政策，在三亞市購(gòu)買第2套住房的家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例不得低于50%，暫停向購(gòu)買第3套及以上住房的家庭發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

值得一提的是，三亞是繼3月2日杭州限購(gòu)升級(jí)之后，又一個(gè)調(diào)控加碼的熱點(diǎn)城市。信號(hào)意義重大！那么，熱門城市購(gòu)房需求受到擠壓后是否已溢出到三四線城市？

三亞樓市調(diào)控加碼：第三套及以上住房停貸

全國(guó)樓市調(diào)控仍在繼續(xù)，繼上周南昌出臺(tái)限購(gòu)措施后，三亞開始對(duì)樓市調(diào)控，主要以下四個(gè)著力點(diǎn)：

1、嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定；

2、嚴(yán)格禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓；

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序監(jiān)管

4、認(rèn)真執(zhí)行差別化的住房信貸政策：購(gòu)買第2套住房的家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例不得低于50%；暫停向購(gòu)買第3套及以上住房的家庭發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

多地樓市調(diào)控政策加碼，一二線成交量明顯下滑

在分類調(diào)控、因城因地施策的政策基調(diào)下，熱點(diǎn)城市持續(xù)調(diào)控不斷。今年以來，杭州、北京、河北、南昌等地都出臺(tái)了有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策。從內(nèi)容看，各地持續(xù)發(fā)布政策，政策內(nèi)容涉及房地產(chǎn)信貸、資金、購(gòu)買資格、供應(yīng)等多方面，政策力度逐漸收緊。

2月27日：重慶率先表態(tài)，表示將通過四個(gè)方面堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房行為。

2月28日：北京提出將對(duì)自住型商品房（地塊匯總、實(shí)拍、論壇）的銷售政策進(jìn)行調(diào)整，一是只針對(duì)無(wú)房家庭進(jìn)行銷售，二是不允許三年內(nèi)有房屋轉(zhuǎn)出記錄的家庭申購(gòu)。

3月1日：河北保定涿州市規(guī)定，非本市戶籍居民僅允許購(gòu)買1套住房(含二手房)。

3月2日：杭州住宅限購(gòu)升級(jí)，本地人限購(gòu)第三套住宅，外地人必須交滿2年社保等。

3月2日，保定市的淶水縣亦出臺(tái)限購(gòu)政策。包括非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套房且首付不低于30%，本地戶籍居民購(gòu)買第二套住房首付比例不低于60%。

在各種調(diào)控政策加碼之下，各地樓市成交數(shù)據(jù)已呈明顯下滑趨勢(shì)。

海通證券最新報(bào)告分析稱，一線城市成交下滑顯著，二線和三四線成交漲幅收窄。2月監(jiān)測(cè)的主要城市成交面積環(huán)比均出現(xiàn)下滑，以往春節(jié)月成交比正常月份成交量小，但2017年卻是相反。分線來看，一線城市成交下滑最為明顯，同環(huán)比均出現(xiàn)下滑，一方面是受到限購(gòu)限貸政策影響需求收縮，另一方面1-2 月批準(zhǔn)上市面積同比萎縮26.5%。二線和三四線城市累計(jì)同比雖然為正，但相較去年增速有所下行。此外，城市間的分化較為顯著，一線城市中僅有廣州累計(jì)成交為正，二線城市中成都和三亞累計(jì)同比漲幅居前。

需求外溢，三四線城市成投資客新戰(zhàn)場(chǎng)？

今年以來，一二線熱點(diǎn)城市和三四線的樓市銷量呈現(xiàn)兩極化態(tài)勢(shì)，即使春節(jié)因素亦無(wú)法阻擋。

大家都知道，去年上海實(shí)行*嚴(yán)樓市新政后，對(duì)上海房產(chǎn)市場(chǎng)以及周邊城市起到了立竿見影的效果。上海的樓市在持續(xù)高燒后，成交量?jī)r(jià)也出現(xiàn)降溫。而提高非滬籍人士購(gòu)房門檻的“新政”無(wú)形間讓購(gòu)房需求外溢，一時(shí)間以蘇州、南京為代表的長(zhǎng)三角城市樓市熱度風(fēng)頭無(wú)二。

本輪熱點(diǎn)城市調(diào)控不斷，購(gòu)房需求受到擠壓后是否已溢出到三四線城市？方正宏觀任澤平最新發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為：

由于房地產(chǎn)庫(kù)存主要集中在三四線城市，去庫(kù)存政策的因城施策色彩明顯。2016年全國(guó)商品房銷售面積增速達(dá)22.5%，為2010年以來*高值，較2015年提升16個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市商品房銷量增速為9.0%，較2015年下降6.3個(gè)百分點(diǎn)；二線城市商品房銷量增速為27.1%，上升18.1個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%，上升16.6個(gè)百分點(diǎn)。

從1-2月數(shù)據(jù)看，三四線樣本城市銷量同比增速仍然保持高位，但較2016年12月下降。在根據(jù)Wind日交易數(shù)據(jù)整理的46個(gè)三四線樣本城市中，2017年1-2月有34個(gè)三四線樣本城市的日均成交量同比為正，其中有29個(gè)城市同比增速超過20%、16個(gè)超過50%、3個(gè)超過100%。但從整體看，以簡(jiǎn)單算術(shù)平均值計(jì)算，1-2月三四線城市房地產(chǎn)成交量同比增速為38.0%，保持快速增長(zhǎng)，但低于2016年12月的42.8%；從月日均成交量合計(jì)同比看，1-2月，46個(gè)三四線樣本城市同比增速為26.2%，低于2016年12月的29.3%。

對(duì)于三四線地產(chǎn)銷量火爆的原因，任澤平分析稱，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，人口遷移的第二個(gè)階段是從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加。

他表示，人口遷移存在兩個(gè)階段：第一階段，人口從農(nóng)村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段產(chǎn)業(yè)以加工貿(mào)易、中低端制造業(yè)和資源性產(chǎn)業(yè)為主有關(guān)。第二階段，當(dāng)城市化處于中后期時(shí)，人口從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加，集聚效應(yīng)更加明顯，這可能跟產(chǎn)業(yè)向高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級(jí)，以及大都市圈學(xué)校醫(yī)院等公共資源富集有關(guān)。

中原地產(chǎn)**分析師張大偉亦表示，毫無(wú)疑問，已經(jīng)調(diào)控的核心一、二線城市不會(huì)存在松動(dòng)的機(jī)會(huì)。但當(dāng)全國(guó)核心一、二線城市“全城限購(gòu)限貸”之后，樓市需求勢(shì)必會(huì)外溢到其他城市，這些非熱點(diǎn)城市可能迎來“活”的時(shí)機(jī)，將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)。

天風(fēng)證券近期對(duì)鎮(zhèn)江、常州等城市進(jìn)行調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，三四線城市前期庫(kù)存高企，14~16年積極去庫(kù)存且土地供給大幅減少的城市去化周期已得到明顯的改善。核心都市圈周邊的三四線城市溢出效應(yīng)較為明顯，一二線城市的購(gòu)房者較多，一旦一二線地產(chǎn)調(diào)控政策放寬，資金預(yù)計(jì)會(huì)回流核心城市；位于長(zhǎng)三角等發(fā)達(dá)地區(qū)的強(qiáng)三四線城市銷售增長(zhǎng)主要來自本地需求，溢出效應(yīng)不明顯，部分毗鄰都市圈的項(xiàng)目受益于周邊一二線城市限購(gòu)。其報(bào)告認(rèn)為三四線未來銷售情況會(huì)出現(xiàn)分化，需要重點(diǎn)關(guān)注城市是否有經(jīng)濟(jì)和人口基本面支撐，以及是否處于核心經(jīng)濟(jì)圈，同時(shí)關(guān)注供地情況。

（原標(biāo)題：樓市限購(gòu)升級(jí)!投資客正轉(zhuǎn)向哪些三四線城市？）