春節(jié)過后，房地產(chǎn)市場逐漸回暖。記者從wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京、上海、廣州、深圳、杭州等十大城市的商品房成交量節(jié)后明顯開始反彈，2月7日當天，十大城市成交套數(shù)達1632套，雖與年前3000套以上的單日成交高位仍有差距，但總體漸回歸常態(tài)。

1月信貸數(shù)據(jù)即將出爐，坊間聲音不一，不乏創(chuàng)新高的猜測，也有增速可控的理性預(yù)期。面對日益明晰的房貸收緊信號，政策的調(diào)控影響對房市、消費者和銀行逐漸顯露。

“最近一個月身邊朋友少有人買房了，部分樓盤最近一兩個月確實不漲了，甚至還有下跌。但小區(qū)陸陸續(xù)續(xù)還是有不少看房的，房子依然是討論的熱點話題?！北本┠酬P(guān)注房市的居民表示。

記者從北京多個房地產(chǎn)中介經(jīng)理人處獲悉，年前起房價已經(jīng)趨于平穩(wěn)，年后房價依然維持穩(wěn)定水平，每天咨詢買房的消費者和實際成交數(shù)并不少?！胺績r趨于平穩(wěn)并不意味著會跌，有需求現(xiàn)在是買房的好時機。”某地產(chǎn)中介表示。

總額限制利率微調(diào)

從近期出現(xiàn)的房貸政策的具體調(diào)整上看，21世紀經(jīng)濟報道記者從多家銀行得到的反饋表明，收緊已是既定趨勢。

此前傳聞近期央行對主要銀行進行窗口指導(dǎo)，要求不同程度地收縮信貸投放規(guī)模，貸款項目需提前報備。中部某股份行信貸業(yè)務(wù)人士表示，年初央行主要就貸款規(guī)模對總行專門下達了指導(dǎo)，指導(dǎo)方向還涉及去金融杠桿、穩(wěn)定房產(chǎn)泡沫、防系統(tǒng)性風險等要素。

某國有行分行信貸業(yè)務(wù)人士表示，貸款項目需報備是2016年底就有了，目前分行層面1月和目前發(fā)放的貸款都是此前儲備項目超出的額度，1月下旬接到窗口指導(dǎo)的相關(guān)通知進一步收緊。但從新發(fā)貸款量看，今年分行新增貸款已經(jīng)比去年同期增加40%。目前分行層面還是努力增存款，積極放貸款，因為總行層面的控制主要是控制存貸比，換言之多吸收存款就能多放出貸款。

但也有部分中小銀行和外資行表示并沒有接到央行的窗口指導(dǎo)意見，審批流程也暫時沒有變化。某外資行信貸業(yè)務(wù)人士表示，按揭政策的縮緊是一致的，近期首付比例及利率根據(jù)貸款或擔保比例會在所屬地政策的基礎(chǔ)上小幅上調(diào)。

21世紀經(jīng)濟報道記者還獲悉，個別城市有銀行年后微微上調(diào)首套房貸利率，例如青島、大連、珠海等地的部分銀行利率優(yōu)惠由85折上調(diào)至9折。某業(yè)內(nèi)人士表示，2017年總體的房貸優(yōu)惠力度較2016年將會進一步縮小。

融360房貸分析師郝俊丞表示，接下來房貸政策的變化主要操作的方向還是提升房貸利率或是提高首付比例。但目前的情況看一線城市的首付比例已經(jīng)不低，且在春節(jié)假期之后，不少樓市銷量下跌，對于首付比例調(diào)整的可能性較小，提升房貸利率還是大概率事件。

招商證券宏觀分析師閆玲表示，央行已經(jīng)進行房地產(chǎn)總量上的調(diào)控，再加之目前對房地產(chǎn)的貸款資質(zhì)審核更加嚴格，整體的銷售量減少，很難再出現(xiàn)整體信貸的爆發(fā)性增長。

調(diào)控政策反應(yīng)將滯后出現(xiàn)

“房貸是一定會收緊的，房價是一定會穩(wěn)住的?！?中國人民大學國際貨幣研究所（IMI）研究員曲強在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示。

曲強認為，從政策解讀上看，中央堅持“走鋼絲”的政策，北上深的房價必須凍結(jié)在現(xiàn)有房價水平周圍，不能漲，也不能跌。“但凍結(jié)價格水平不是一個市場常見政策，市場自身有一套機制，所以政策出臺后相關(guān)的市場反應(yīng)還需要時間考證。

但曲強也表示，雖然對1月數(shù)據(jù)關(guān)注頗多，但1月的信貸數(shù)據(jù)對預(yù)判全年和近期的調(diào)控政策效果參考價值并不大。因為正常貸款審批流程和年前刻意控制貸款發(fā)放的原因，1月份的信貸數(shù)據(jù)反映的是11、12月的信貸需求。

而真正調(diào)控政策后的市場反應(yīng)，曲強認為應(yīng)主要關(guān)注3月及以后的數(shù)據(jù)，一方面給市場消化信號和銀行政策調(diào)整的時間；另一方面，部分企業(yè)的財年是從3月份開始。中小企業(yè)主和相對富裕的企業(yè)人群依然是購房主力人群，處理完上一財年賬務(wù)后是否進行買房投資可以反映市場意向。

閆玲也表示，受銀行自己投放節(jié)奏的影響，1月信貸數(shù)據(jù)處高位是正?，F(xiàn)象，對全年參考價值不大，但中長期貸款占比仍值得關(guān)注。

某股份行信貸人士分析表示，在房貸必然收緊情況下，銀行下一步貸款投向主要方向?qū)⑹荘PP和政府授信，此外金融創(chuàng)新、金融服務(wù)、相關(guān)中間業(yè)務(wù)等也大有可為。

該人士還表示，城市化發(fā)展進程中，購房的剛需和換房的存量業(yè)務(wù)依然存在，銀行房貸依然有利潤來源，但相對此前房貸的巨大利潤，銀行的盈利必然有瘦身，但對銀行而言這不一定是個壞事。

2017年信貸資源向三四線城市傾斜

中國指數(shù)研究院8日發(fā)布了《中國宏觀經(jīng)濟&房地產(chǎn)運行分析報告》，對2016年經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場做出總結(jié)，并對2017年作出針對性預(yù)測。報告指出，2016年寬松向好的宏觀環(huán)境有效促進了全國房地產(chǎn)市場的量價齊升，2017年經(jīng)濟趨穩(wěn)，信貸資源將結(jié)構(gòu)性調(diào)整，更趨于向三四線城市傾斜。

2017年國內(nèi)經(jīng)濟預(yù)期將繼續(xù)“穩(wěn)”字當頭，而貨幣信貸政策的收緊將是2017年影響全國房地產(chǎn)市場的主要宏觀因素。

2017年貨幣政策穩(wěn)健中性，中指院分析人士告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，“穩(wěn)健中性”是指貨幣供應(yīng)規(guī)模增速適中，貨幣貸款投向更趨均衡，在房地產(chǎn)方面繼續(xù)引導(dǎo)資金流向合理自住需求，在區(qū)域結(jié)構(gòu)方面更多流向庫存壓力較大的三四線城市。

相比較2016年貨幣供應(yīng)“年末掐尾”式收緊，2017年央行貨幣投放節(jié)奏將趨于平穩(wěn)，全年供應(yīng)量無論在規(guī)模上還是增速方面都會保持在合理水準。

“預(yù)計2017年信貸政策有望實現(xiàn)更均衡分配，即加大對實體經(jīng)濟的信貸支持力度，適度加大三四線城市房地產(chǎn)信貸資源的傾斜，以降低一二線熱點城市的居民杠桿比例?！鄙鲜龇治鋈耸空f。

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2016年新增個人住房貸款占新增房地產(chǎn)貸款87% 

中國指數(shù)研究院8日發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟&房地產(chǎn)運行分析報告》顯示，2016年基建投資保持近16%的高速增長，1-11月房地產(chǎn)業(yè)投資同比增長6.5%，增速較2015年顯著提高4個百分點，占比近三分之一的制造業(yè)投資2016年同比增速為4.2%，較2015年下降3.9個百分點。

2016年貨幣環(huán)境前松后緊，整體表現(xiàn)寬松，M2余額超155萬億，但增速低于全年目標。2016年前三季度貨幣環(huán)境較為寬松，“930新政”之后，政策嚴控銀行、保險、信托、基金等金融機構(gòu)資金投向，流動性趨勢性收緊。

2016年住戶部門貸款余額占比明顯提升，其中個人住房貸款是重要組成部分，2017年人民幣貸款將向企業(yè)部門轉(zhuǎn)移。2016年末，人民幣貸款余額分類投向中，住戶貸款余額占比高達31.3%，創(chuàng)歷史新高。

從新增人民幣貸款來看，房地產(chǎn)貸款占比明顯提升，尤以個人住房貸款最為突出。2016年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬億元，同比大幅增長57.9%，占新增人民幣貸款比重高達45%，較2015年底的31%提升14個百分點。其中新增個人住房貸款更是高達5.0萬億元，占新增房地產(chǎn)貸款比重為87%，占新增人民幣貸款比重為39%，較2015年底的23%提升近17個百分點。

來源：21世紀經(jīng)濟報道、中國經(jīng)濟網(wǎng)