1、地方政府是*大受益者：政府所得占房價的6成左右，占比高。從宏觀層面看，2014年，土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占房地產(chǎn)銷售額的85.8%；從中觀城市看，2015年，土地出讓金和稅收的占比56.8%；從微觀上市企業(yè)看，2015年，土地轉(zhuǎn)讓金和稅收占房價的56%。

2、從宏觀層面看，地價和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占商品房銷售額已達8成。1999-2015年，國有土地出讓金從514億激增至3.25萬億，增長63.3倍，占地方財政本級收入的比例從9.2%增加至39.2%。2004-2014年，5個房地產(chǎn)特有稅種稅收合計從1207億元飆升至1.38萬億，十年間增長11倍，占地方財政本級收入之比也從10.16%上升至18.21%。2004-2014年，6個房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種稅收合計從1028億元上升到7294億元，增長7倍。2014年6種稅種稅收合計占地方財政本級收入的比重為9.61%。地價和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占商品房銷售額已達8成。

3、從中觀城市看，土地出讓金和相關(guān)稅收占房價比重為56.8%，主要是土地價格推動房價上漲，各地方建安成本差異不大。1）將房價分解為土地轉(zhuǎn)讓金、稅收、建安成本、公司毛利，通過計算北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、武漢、重慶、成都、蘇州11個城市2014、2015年的房價構(gòu)成，發(fā)現(xiàn)土地和稅收成本占比從2014年的51.6%上升到2015年的56.8%；2）建安成本各地差別不大，不是各地房價差距的主要原因；3）通過回歸分析發(fā)現(xiàn)，土地價格顯著影響房價。

4、從微觀企業(yè)看，土地轉(zhuǎn)讓金和相關(guān)稅收占房價比重約為56%，房企凈利占營收比重低且在下降，土地成本持續(xù)攀升。拿地成本占房價4成以上，稅收占比約13%，政府這兩項收入之和占房價的6成左右。隨著地價上升，上市房企的營業(yè)收入中成本占比上升，利潤占比下滑，繳稅略有下滑。

5、結(jié)論：受益于土地財政，地方政府是房價上漲的*大受益者，占6-8成；由于地方政府對土地財政的依賴，天然追求土地出讓收入*大化；客觀看待過去幾十年土地財政為中國城鎮(zhèn)化融資的歷史貢獻，但也要正視地價推高房價、拉大財富差距等負面作用；土地財政難以持續(xù)，出路在于建立房產(chǎn)稅、消費稅、個人所得稅等地方主體稅，這涉及深層次的經(jīng)濟乃至政治改革，不動產(chǎn)實名制和金融實名制是現(xiàn)代國家治理的基礎(chǔ)。

（原標題：【澤平宏觀】房地產(chǎn)盛宴的受益者:房價構(gòu)成分析 ——房地產(chǎn)周期研究之十四）